潛在風險

來源: 水鴨子賬戶掉了 於 2025-07-18 14:06:34 [] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (1290 bytes)
回答: 投資小商產之插播一個風險控製 由 繡球花開 於 2025-07-17 15:48:36

在我的心裏，購買商業物業最大的潛在風險是空置，在這個規模，cap rate 差個1%-2%並沒有特別大的區別。要知道cap rate在空置時候就是個擺設。

當市場好，一切都沒有問題，就算租客沒有經營好出現問題，房東也能及時止損並找到下一個租客。

當市場不好的時候，房東容易panicing。舉例，疫情期間，你手裏物業的幾個餐廳付不出租金，要求你延付6個月，你是直接把他們趕走還是給他們時間？如果趕走，疫情期間什麽時候能有下一個租客進來完全沒有時間；如果延付，那你這幾個月的nnn，房貸從哪裏出？如果6個月後疫情依然，你是繼續延還是趕走，繼續延的話你能撐多久？什麽時候是個頭？

再來，一個公司在市場不好的時候縮減支出搬走了，4個月沒人租，終於有一個公司出了一個低於市場40%的價格，租約5+3(tenant option)，每年租金漲3%。你是租還是不租？我這邊有實例，我們在看的一個shopping mall，位置非常好，但是有幾個大租客是15年的租約還剩12年，租金差市場至少30%，雖然有好的potential，那還要等10年才能變現啊。。。最後隻能不買

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