新房、舊房，好區、差區在房市波動中的表現探討
如山
（2013年1月20日，星期日）
曾經有網友問過，既然在好區與差區的房子在市場上升時都一樣上升，那麽買差區的房子相對便宜、現金流相對好，為什麽要買貴房子呢？問得好！是的，在上升的市場，不管好區與差區的房子最終都會升。同樣，在一個下跌的市場，不管好區與差區，不管新房還是舊房都一樣跌。但是其升與跌有些什麽不同規律嗎？下麵我用自己持有的房子在當地十多年的房產波動中的表現做例子，試圖探討一些規律性的東西，給諸位朋友討論之用。希望大家發表自己的看法。
為簡化討論的問題，讓我們將我在的County大區簡單地分為東西南北四區。我的地產遍布本County的東、西與南，沒有北。東麵是山，西麵是海。每個區裏麵都有特別好的小區與比較差一些的小區。但大體而言，東麵相對較新，總體環境比較好，好房好區多，而西麵是老區，相對差房多一點；南麵（其實應該算東南麵）介於前兩者之間。在當地市場上升的2003至2007上半年中，東麵市場領先上升，升幅在一倍左右（具體幅度再看小區）；西與南隨後也上升，升幅大約80%，不到一倍。而2007年中，當地房產從高峰期開始下跌，直到2011年初大體跌停止，東麵跌幅約30%，西與南跌差不多50%。
那麽在我這裏的東與西南，也就是好區與相對差區的新房變化又是如何呢？
（我這裏將6年之內的房子均定義為“新房”。）。差區的新房下跌35%左右，好區的新房下跌約20%到25%。
然後，2012年初到現在，東麵房子升幅約為20%，西與南約為10%。這三個區的新房都領先舊房10%左右的升幅。童鞋們注意了，東麵上升20%不等於下跌20%的絕對值。因為兩者基數不一樣。
綜合而言，無論好區、差區、新房、舊房，在房產市場的波動中都隨著市場上升和下降。但是升幅、跌幅和時間不一樣。房市上升中，好區先升，差區會延遲一年以上才上升；當市場下跌時，差區帶頭先下跌；在跌幅中，差區跌幅大，好區跌幅小；新房與舊房的升跌規律與此類似：在下跌中，舊房先跌，在上升中，新房先帶頭上升。
進一步歸納為，在房市波動中，好區、新房相對波動少，在高峰期停留在高處時間長，下跌時，在底部停留時間短；而差區、舊房則相反，在上升期，停留在高價時間短，下跌時，停留在底部時間長。
那麽是否說，買好區、新房就最好呢？當然我不是這個意思。總結相關規律便於應用與操作。就是，差區有更多時間與機會抄底部的低價房，高價時盡快賣出；而好區、新房適合長期持有。但是，但是，所有一切都不是定論，還有看更加具體的物業和財務。
例如，你的錢有限，想租金方麵多收入，那麽相對差區的現金流一定比好區的好；而舊房的現金流一定（應該）比新房的好；要是反過來，你找到的deal，好區的現金流跟差區的接近甚至更好，那還用考慮差區嗎？而你找到的新房deal跟舊房的現金流差不多甚至更好，還用得著考慮舊房嗎？再比如，差區已經有銀行loan在，而新貸款又不可能，差區的房子適合守。我的差區房子就是這種情況。當然我的所謂“差區“不過相對好區而言，絕對不是某種人特別集中、盜賊遍布、槍聲四起的地方。
要是考慮房產租金本身現金流的平衡，當然最好是好、中、差分布持有。
以上規律我認為可以擴大應用於比較所有大範圍，例如東西岸與中部小城市或者大城市與邊緣小地方。
聲明：以上論述隻是基於本人的經驗和觀察，供童鞋們討論之用，不是投資建議。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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