三個曆時十多年的地產項目一負兩正
如山
（2024年11月9日，星期六）
我上文學城15年來從不參加“年終總結”的活動，隻是有時閱讀一下網友的總結，觀一下熱鬧、得一點借鑒經驗。今天要分享的是我20多年的土地開發與建築項目中有三個曆時十多年的項目在今年年底前有了一負兩正的結論。
先說一負：一塊近一個Acre地成功分成了6 塊，Building permits 申請其它6個反項已經通過，隻差Civil engineering。Building permits的申請經曆了疫情階段，從申請開始Civil plan reviewers 換了四批。每一次換人就提不同的Review commons。Civil engineer 修改再submit，然後又下一位…….。前後總共經曆6次，我的Civil engineers 也感絕望，無法再進行下去。終於，2023年年底County正式宣布6 個permits 全部rejected。當時我考慮了三個選擇：一是法律起訴County 要求 re-state。但re-state隻是令原來的permits不被槍斃，可以繼續申請而已。因此同時還得另請其他Civil engineer公司重新設計（因為覺得這個engineer 公司不夠力或不夠理解該county的 相關codes）
並且通過才行；其二，是重新調整developing lots layout 如 lot line adjustments 等方法去掉County 對Storm water 處理的要求； 其三就是賣出給別的開發商。權衡再三，還是選擇最少麻煩的第三種。如果是十年前我很可能選擇前一，二，因為是負40萬與正幾百萬的區別。Hold了十幾年、在大市迅猛上升的大西雅圖現在賣出依然會虧，難以想像吧？首先是因為在差區。假如能建成新也能輕鬆賣出90萬到100萬，利潤幾十萬一棟沒問題。其次，土地開發過程花了的申請permit fee，Architect fee，structural engineer fee，civil engineer fee，geotec、以至十幾年付出的房產稅、利息（機會成本價）等等都是“沉入成本”，不能增加地本身的價值。而這個數額已經略超過我買入地的地價。當然要達正幾百萬還得繼續建成6個房子賣出後才能達到。目前該項目已經Pending sale。我是收拾行裝“回鄉歸故裏”的心態，讓別人繼續“趕科場”吧。
兩正的超過十年的項目都在西雅圖東區。每個項目都是原來的一塊地分成4到5個Lots。在分地與拿permits 過程中也是曆經波折，比預期時間拉長了5 年左右。但正是這些波折，令全部集中在疫情期與疫情後完全建好。而疫情，令整個房產市場大幅上升。新房賣出價從我原來買入地時預期的新房60 多萬一棟到完成時間時市價的200萬以上。當然建築成本也上升了50%到80%。完成的新房賣出一個已經回收所有資金投入、包括貸款與利息，還有利潤。因此也有足夠錢Hold 其它出租了。就是幹些“茉莉花喂牲口”的事。其實老朽這個比喻還是很形象恰當的。有些網友可能誤解這裏“牲口”的意思，認為是貶低租客，把租客比喻為“牲口”。而我理解老朽說的意思是好房子出租浪費，是指行為，不是指人。
讀者吃過或者聽過日本的“神戶和牛“嗎？知道是怎麽喂養的嗎？這些牛吃的比一般人的都好，全部吃organic food不說， 還聽音樂長大、喝啤酒什麽的（沒考證明過LOL）。這些神戶牛肉賣得那麽貴、吃起來這麽香、味道這麽特別是有理由的。同理，想要省事又有好的升值潛力，唯好區好房可能性大。隻是Hold 這些好區的好房可能要承受低現金流甚至負現金流（假如有貸款）。當然我的新房因為是自己開發的土地自己建成使用，直接成本很低，所有現金流不差。假如賣出這些新房去換次一點的區與Multifamily 出租會大幅提升現金流。每一種選擇都有其合理性，看自己的財務狀況與心態吧。
西雅圖東區獨立房的大幅升值原因我想有幾個：一，是東區城市像郊區，人們從城市中心往外遷，二是近年幾個大科技巨頭如Amazon，Google，Facebook等都在東區有辦公室，加上原來就在東區的微軟總部，高收入人群支持撐著高價房；三，疫情期的Work from home 措施導致獨立房子需求大幅增加。
本人20多年來在本地的房產開發自然不止上麵三個，隻是經曆時間最才的是這三個。一些“短平快”項目在2年到3年間已經完成一個周轉。如果單獨建一間獨立屋，2010年地產最低時隻需要5 到8個月。是2千尺以下的“經濟適用”房，銷售也不差。
十幾年前我的博文就提到，我的房產經營分兩部分：出租與開發。大部分開發商是不做出租的。因為開發賺錢數額大，所以其它方式都沒興趣了。而我堅持部分出租與部分周轉性經營。正是這種方式，部分避免了downturn的資金鏈斷裂、平滑了現金流曲線，也不至於“踏空”近年的大幅上升期。
有些網友對土地開發有興趣。我想提醒的是，美國各地土地特點會存在非常不同的特點。就算本地不同區也差別很大。例如有些地方土地下麵有空洞、土地缺乏水、環境有問題等等。而西雅圖不是缺水，相反，處理水變成重要並且花費不輕的一環。很多地不僅僅看zoning可以分多少就行，還有 Critical areas 要求的protections， 例如 setback 距離、utilities available 、城市charge的費用等等都令地的價值、開發困難度與成本有非常大的差異。調查工夫少一點都可能導致虧損。就算調查都做足，在開發過程也不能完全避免我上麵的失敗例子。不得不承認，一些城市中開發成功的利潤也是十分可觀的。有挑戰性的土地都存在巨大的利潤與風險的可能。基本的規律是，一望平川、沒view沒風景的內地，開發容易、風險低，其利潤就十分有限。
這就是土地開發的風險與溢酬原理。凡是想做土地開發的不僅僅想可能獲取的利潤，還要想好自己能夠/願意承擔的損失。這種投資比一個出租房的可能利潤與風險都高。
本文隻是自己的實際案例分享，沒有任何投資建議。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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