很複雜的問題，一言難盡，簡單說一些吧

cap rate 和風險成正比，cap rate 越高風險越大。cap rate 和升值潛力成反比，cap rate 越低升值潛力越大。為什麼會有人願意用低於貸款利息的 cap rate 去買商業地產呢？如果買家是商業地產專家，隻有一個原因 －－ 升值潛力巨大。這和股票差不多，股息高的股票升值潛力有限；Nvidia 股息少得可憐，但為什麽買的人更多呢？我們經常看到有人去搶 cap rate 隻有 ２%，３% 但地點好，租金低於市場的公寓樓，就是因為房東可以通過大幅提高租金來提升房子的價值。在現在利息高的環境下，如果房子租金沒什麽大幅提升的機會，也沒什麽升值潛力，但還是以低於貸款利息的 cap rate 去買的話，大概率是買家不懂行。

租約是不是越長越好呢？It depends．如果租金低於市場，location 又很好，那麽你希望租期短一點，因為租約到期的話，房東可以把租金大幅提升到市場價格。不過，市場好的時候這些因素已經被 price in。

商業地產水很深，剛開始的時候確實會很暈，多看一些 deal 多琢磨就會懂了。新手第一次買很容易入坑，祝你好運。

所有跟帖： 

• 分析與例子很到位！ -如山- ♂ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 17:09:45

• 分析得太好了！學習了！ -cyg- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 21:20:55