美國房地產的底層邏輯是什麽？

來源: QinHwang 於 2024-07-19 08:27:14 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (1277 bytes)
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房地產的價格取決於它的使用價值，這應該沒有錯。使用價值也就是租金。一些地方比如加州灣區和紐約的曼哈頓，業主的收到的租金比他的支出還要少很多，為什麽房地產行業依然存在？

仔細想了一下，使用價值可以分為兩種：一種是當下使用價值（curent value), 另一種是未來價值（future value).   一棟房子的租金現在是一萬, 十年後可能是三萬。那麽現在買可能虧本，但十年後可能就高額盈利。平均下來還是賺錢。

在考慮是否買房的時候，往往忽略了它的未來使用價值，即租金的增長。舉個實例： 2018 年的時候，買SFH投資回報率已經很低，便轉向買apartment，那時租金在800-900。 以後幾年售價高了便不再買進。但現在租金基本翻倍。回報率按當時價格，還是不錯的。

問題是房子的“未來使用價值”就和未來房價一樣很難預測。房租從2009 到2018增長相當緩慢。最近幾年才瘋長。現在又停滯不前甚至微降。房租增長也受很多因素的影響。

 

 

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 增值算不算未來使用價值？ -sneezy888- ♂ 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 08:31:00

• 我認為增值是價格層麵，往往透支未來。增值的基礎是未來使用價值的提高。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 08:36:19

• 我覺得房地產的使用價值除了租金 還有土地本身的價值 -繡球花開- ♀ 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (222 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:19:13

• 地的價值應該反映在租金裏麵。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:40:07

• 賣價高的獨立房的租金比買價低的condo th 租金要低 -繡球花開- ♀ 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:57:48

• 同意你的觀點，房地產的使用價值是重要的 -nylandlord- ♂ 給 nylandlord 發送悄悄話 (396 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:23:35

• 金融屬性是危險的。房市股市化不健康。一個公司發行的的股票可以比自身價值（真實財富）高幾十倍。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:47:48

• 對，但在人口淨流入的熱門區域，房價泡沫好像難以避免的。 -nylandlord- ♂ 給 nylandlord 發送悄悄話 (113 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:09:51

• 導致泡沫的原因是人們追求增值和對未來期望過高的結果。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:18:09

• 對，這和nvda的股價泡沫一樣的原因。 -nylandlord- ♂ 給 nylandlord 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:22:42

• 不能光有人口流入 還得有土地供應有限 -繡球花開- ♀ 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:26:55

• 我覺得是location（比如天氣，地理等）決定了人口，人口影響房價 -吃一塹長一智啊- ♀ 給 吃一塹長一智啊 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 13:34:47

• 灣區是租金比開支少很多 -sneezy888- ♂ 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:25:00

• 很難理解這種現象。但存在就是合理。使用價值可能比房價滯後10年。或者說，現在不賺錢，以前買的賺錢。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:51:41

• 這就是我說的 土地價值在升值 -繡球花開- ♀ 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:00:22

• 土地升值可以滯後，但必須帶來足夠的使用價值的提升，抵消並大幅超過開支達到盈利。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 12:54:45

• 使用價值有兩個衡量標準：暫時使用：租金，永久使用：售價 -sneezy888- ♂ 給 sneezy888 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 09:27:00

• 透徹，是這個理。 -trimtip- ♂ 給 trimtip 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 10:47:51

• 房價由租金決定有一個假設是指在租金大於房子持有成本的情況下人會選擇租房，但很多人願意付比租金高的價格買房， -吃一塹長一智啊- ♀ 給 吃一塹長一智啊 發送悄悄話 (906 bytes) () 07/19/2024 postreply 13:50:58

• 自住不隻是考慮買和租哪個錢上更劃算。自住率很高的時候，使用價值誰來決定？ 隻有供需平衡？這在美國隻是假設，40%要租房。 -QinHwang- ♂ 給 QinHwang 發送悄悄話 QinHwang 的博客首頁 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 14:05:09

• 最簡單的framework應該是供求關係，但在demand這部分無論是增值還是租金歸根到底是房子自住帶來的utility -吃一塹長一智啊- ♀ 給 吃一塹長一智啊 發送悄悄話 (0 bytes) () 07/19/2024 postreply 14:37:05

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