謝謝建寧好貼，數據說話，最有說服力。我的幾點看法。

1，過去兩年的回調城市，幾乎全是20年後漲幅也非常快和急的城市，那種回落是超漲的自然調整。

2，庫存積累起來的地方，若能與成交量的變化結合起來看就會更清晰（我的電腦水平太差，隻能看不會做，你若能找幾個有代表性的地區把交易量變化，價格變化，做到一起，就能一目了然），再與價格和利率變化對比，以及這些地方人口流入量的變化。我隻對兩三個地區有長時間的觀察。我的解讀是，價格和持有成本上升到一定程度，人口流入減緩，或流出人口增加。

3，“affordability問題，美國有近40%的房主沒有貸款，有貸款的也大多是低利率固定利率，整個美國仍然是房屋短缺，建房成本仍然是據高不下。”

我的理解是這樣的。1，“美國有近40%的房主沒有貸款，有貸款的也大多是低利率固定利率，”這是已有房主的現狀，表示在他們入場或位置的強支撐性（他們不會舍棄房產），可理解為“跌不下去”的條件，但它不能成為“漲得上去”的動力。2，“整個美國仍然是房屋短缺，建房成本仍然是據高不下。”建房成本正是居高不下，那麽售房價必須跟得上。若建商發現不能賣出相應價格，就會減少或停止建房。目前，建商正在這樣做，新房開工和申請都在減少。這個數據很重要，對一兩年有買賣打算的人，更應注意它，幫助自己判斷。

我個人到目前的判斷，房價有回調的動力，房價頂部的支撐薄弱，這部分支撐房價頂部的買家，顯然有相當一部分以超出他們負擔能力在強買房（首次買家往往對持房成本又無經驗），隻要其中不到10%的房主出狀況，就可能引發問題。

我並不認為會出現較大的房價回調，因為等待機會買房的人依然很多，市場消化能力與前幾次完全不同。不過，不能不關注美國的經濟走勢，畢竟這是未確定因素，而且，它有主導一切的能量。

超建（不能引入人口，和人口流失），2nd home, 和負擔性非常差的城市和地區的投資人，目前都應小心警惕。

 

 

 

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• 幾點說的都挺有道理 -jenning- ♂ (1594 bytes) () 07/14/2024 postreply 14:27:26