瞎說美國民居市場當前的形勢

來源: jenning 於 2024-07-13 20:50:28 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (76100 bytes)

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地產是有周期的，但不同地域的周期是不一樣的，我曾經寫過次貸危機周期無意間跟跑的經曆：

具體說，西部尤其是加州，是周期的引領者，其它地區相對滯後。

先說說次貸危機那個周期。

2012年加州內陸的房價，不到兩年幾乎翻了倍，而佛州和美國中部尤其是中西部的很多地區，2014年房價還沒起來。佛州是在2016年大批銀行房被處理完畢後，2017年房價才開始強勢反彈的。到2018年，加州灣區的房價已經到了局部高點並開始了小幅回調，而其它的地區卻仍然是熱火朝天。從疫情開始，以前增長緩慢的佛州和Idaho等州開始強勢發力，最後連房價很少上漲的中西部地區也開始補漲，反而成了最熱門的地區。

從2022年快速加息開始，西部的熱門地區最先開始回調（唯一例外是德州的Austin），這是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房價指數）：

可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的熱門地區，其中Idaho是重災區。我在2021年底和2022年時就寫過，Idaho、Utah和Colorado等山地州房產存在泡沫，尤其Idaho泡沫嚴重，麵臨下調的風險。2020年在Idaho買的預建房，到2022年9月建成時價格近翻了倍，這絕對不是房價應有的正常漲幅，所以跌幅最大也是在情理之中。

如果再參考上述表格的最後一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地區房價都在反彈，甚至有很多地區已經達到新高。

大約一年前，我曾經寫過一篇文章，當時我預測這次房價調整可能已經過去，佛州和中西部可能會逃過一劫，當時我並不了解新建房庫存的情況。現在看來，南部的一些地區，包括佛州的一些地區，以及德州的Austin等地區，的確存在著暫時的過建現象。南部過熱的這些地區，周期的魔咒最終還是無法逃脫，隻是又遲來了一步。

這是美國最大的100個都市區，過去1年（第4列）和過去5年（第5列，以次排名）庫存增加百分比（數據來自於realtor.com）：

	Metro	State	202306~202406	201906~202406
1	Lakeland-Winter Haven	FL	67	53
2	Austin-Round Rock-Georgetown	TX	32	41
3	Colorado Springs	CO	54	31
4	Memphis	TN-MS-AR	53	25
5	San Antonio-New Braunfels	TX	49	24
6	Spokane-Spokane Valley	WA	39	23
7	Palm Bay-Melbourne-Titusville	FL	80	20
8	McAllen-Edinburg-Mission	TX	52	18
9	Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach	FL	63	13
10	Cape Coral-Fort Myers	FL	70	12
11	New Orleans-Metairie	LA	29	12
12	Tampa-St. Petersburg-Clearwater	FL	93	11
13	North Port-Sarasota-Bradenton	FL	80	9
14	Orlando-Kissimmee-Sanford	FL	82	8
15	Denver-Aurora-Lakewood	CO	78	8
16	Boise City	ID	18	2
17	El Paso	TX	35	1
18	Jacksonville	FL	70	1
19	Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin	TN	20	-1
20	Ogden-Clearfield	UT	13	-4
21	Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach	SC-NC	66	-6
22	San Francisco-Oakland-Berkeley	CA	40	-6
23	Dallas-Fort Worth-Arlington	TX	52	-7
24	Tucson	AZ	66	-8
25	Phoenix-Mesa-Chandler	AZ	56	-8
26	Omaha-Council Bluffs	NE-IA	34	-9
27	Oklahoma City	OK	39	-13
28	Augusta-Richmond County	GA-SC	36	-13
29	Houston-The Woodlands-Sugar Land	TX	40	-15
30	Seattle-Tacoma-Bellevue	WA	62	-15
31	Birmingham-Hoover	AL	40	-15
32	Salt Lake City	UT	26	-17
33	Urban Honolulu	HI	35	-19
34	Des Moines-West Des Moines	IA	26	-20
35	Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach	FL	68	-21
36	Portland-Vancouver-Hillsboro	OR-WA	35	-23
37	Tulsa	OK	32	-26
38	Wichita	KS	26	-26
39	Columbus	OH	32	-27
40	Charlotte-Concord-Gastonia	NC-SC	49	-28
41	Raleigh-Cary	NC	40	-28
42	Greenville-Anderson	SC	33	-28
43	Kansas City	MO-KS	24	-30
44	Knoxville	TN	69	-30
45	Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta	GA	59	-30
46	Indianapolis-Carmel-Anderson	IN	29	-30
47	Riverside-San Bernardino-Ontario	CA	44	-33
48	Durham-Chapel Hill	NC	29	-33
49	Little Rock-North Little Rock-Conway	AR	63	-34
50	Sacramento-Roseville-Folsom	CA	46	-34
51	Columbia	SC	43	-34
52	Winston-Salem	NC	37	-35
53	Baton Rouge	LA	34	-35
54	San Jose-Sunnyvale-Santa Clara	CA	54	-37
55	Stockton	CA	67	-37
56	Greensboro-High Point	NC	41	-37
57	Minneapolis-St. Paul-Bloomington	MN-WI	22	-39
58	Dayton-Kettering	OH	49	-39
59	Bakersfield	CA	34	-40
60	Los Angeles-Long Beach-Anaheim	CA	37	-40
61	Louisville/Jefferson County	KY-IN	29	-41
62	Milwaukee-Waukesha	WI	21	-41
63	Buffalo-Cheektowaga	NY	10	-42
64	Fresno	CA	38	-42
65	Pittsburgh	PA	14	-42
66	Albuquerque	NM	46	-43
67	San Diego-Chula Vista-Carlsbad	CA	73	-43
68	St. Louis	MO-IL	21	-44
69	Richmond	VA	40	-44
70	Las Vegas-Henderson-Paradise	NV	-30	-44
71	Madison	WI	37	-45
72	Washington-Arlington-Alexandria	DC-VA-MD-	27	-46
73	Charleston-North Charleston	SC	50	-46
74	Toledo	OH	4	-47
75	Boston-Cambridge-Newton	MA-NH	23	-47
76	Grand Rapids-Kentwood	MI	27	-47
77	Cincinnati	OH-KY-IN	30	-47
78	Oxnard-Thousand Oaks-Ventura	CA	57	-48
79	Detroit-Warren-Dearborn	MI	10	-48
80	New York-Newark-Jersey City	NY-NJ-PA	3	-51
81	Portland-South Portland	ME	40	-55
82	Philadelphia-Camden-Wilmington	PA-NJ-DE-	11	-55
83	Cleveland-Elyria	OH	6	-57
84	Rochester	NY	3	-57
85	Poughkeepsie-Newburgh-Middletown	NY	12	-58
86	Akron	OH	5	-58
87	Harrisburg-Carlisle	PA	23	-59
88	Baltimore-Columbia-Towson	MD	29	-60
89	Scranton--Wilkes-Barre	PA	19	-61
90	Worcester	MA-CT	25	-62
91	Virginia Beach-Norfolk-Newport News	VA-NC	28	-63
92	Springfield	MA	22	-63
93	Providence-Warwick	RI-MA	23	-64
94	Chicago-Naperville-Elgin	IL-IN-WI	6	-65
95	Syracuse	NY	0	-65
96	Allentown-Bethlehem-Easton	PA-NJ	19	-67
97	Albany-Schenectady-Troy	NY	11	-68
98	New Haven-Milford	CT	11	-72
99	Bridgeport-Stamford-Norwalk	CT	3	-78
100	Hartford-East Hartford-Middletown	CT	6	-78

數據顯示，跟5年前（疫情前的正常狀態）相比，美國最大的100個都市區中，隻有18個現在的庫存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。

整個美國，現在的庫存仍然比疫情前的5年前低了30%多。

而與一年前相比，庫存卻是大幅增加，這是一年庫存百分比增加最快的前30：

從中，可以大約預估出哪些地區存在著較大的下行風險。如果1年和5年的庫存增加百分比雙高，下行風險就可能比較大。

下行風險較大的地區，包括佛州的一些地區，比如Cape Coral存在過建，Miami的SFR市場盡管還算正常，但Condo/Townhouse的庫存已經達到9.5個月（盡管這仍無法與次貸危機時超過130個月的庫存相提並論），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈頓的庫存也到了9.8個月。

自二戰以來的近80年來，美國房產主要有過三次大的下調，除了次貸危機屬於全國性的並且非常明顯外，其它兩次都是局部性的，反應到全國房價指數上，後兩者基本都看不出來。一次是八十年代石油危機引起的德州等石油州房產的崩盤，另一次是九十年代初（和八十年代末）東西兩海岸由於過建引起的局部房產崩盤，目前更像是九十年代初的局部過建，但烈度要輕得多。

以下是我shameless的水晶球。

美國民居房產（4單元以下）盡管存在著affordability問題，但除極少數幾個過熱過建的地區外，其它絕大多數地區房價下行的壓力並不大，盡管短期內上漲的潛力也不大。美國有近40%的房主沒有貸款，有貸款的也大多是低利率固定利率，整個美國仍然是房屋短缺，建房成本仍然是據高不下。關於affordability問題，利率下調是大勢，利率下調後affordability自然會好轉，民眾收入的增速也已經快過通脹率。就美國全國來說，最壞到年底會有略大於季節性調整的微幅下調，而那些過熱地區的調整幅度，也不應該超過2022年加息後跌幅最大地區的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地區可能幅度會大一些），並且融入到全國房價指數裏，都不一定會顯示出來。即便那些大幅下跌的地區，估計也會很快反彈，因為那些過熱的地區，也大多是入口快速流入的地區。所以，如果想買房的話，下跌就是機會，盡管次貸危機後那種撿漏毛的好事，估計是再也不會有了。

一孔之見，一孔之見，一孔之見，若聽信瞎掰上當受騙，我不認賬，哈哈！

建寧 2024/7/13