這個房，去年我在買與租的時候，都有參考。我有同樣的房，對詳細數據就很了解。
它正在招租，今天下市。先看這房的數據，記錄很清楚，對解讀市場具有非常清晰和直觀的參考價值。
這房由管理公司代理出租。可能管理人員偷懶，每次有新客戶要出租，都用同一個地址打廣告（因為都是新建房，同戶型內部100%一模一樣），所以，數據顯示的，可能並非這房一年多沒租出去，但可以看出每次出租所需的時間和價格走勢。
該房23年4月買時，投資房利率大約在7%，按25%首付計算，月供2500（含地稅保險）。每月毛現金流超300，算粗賬是不錯的投資。繼續算賬，空置和管理費尚未計入，單以空置2個月計算，28750的年租金收入 VS 30000的付貸，已然是負現金流。PM的費用可大致計為每年3000吧。維修忽略不計，每月為負現金流超300。
這是買下房的那一年。以後若按SFH平均每兩年換一次房客，一個月租出，每年空置半個月。收租為33000，每年的負現金流會變成1000多。
這個看上去租售比挺不錯的投資房，隻有在自己管理，且管理得合格，才能實現每月100多的現金流。
進一步分析可能的風險，去年的租金明顯高於今年，投資人若認為房租隻會漲不會降是一廂情願，認為已招到更高租金的房客就幸免了，也是一廂情願，因為房客會搬家。
簡單總結，投資在什麽市場裏非常重要，市場也會變化。新投資人對市場的分析能力還比較弱，算賬也通常算不準，心裏期望值高了，一旦麵對現實打擊，受到的心理影響就會更大，在一個動蕩的時期，就更不易於把投資堅持下去。
再來說說時機。本地淨人口流入比例很高，持續了十年（我認為未來五年十年還會是，不過不肯定能否保持大比例），房價租金都漲得很厲害。22年其它地區有回落時，依然保持非常強勁的上漲勢頭（全美前5），投資人和房產經紀人都挺瘋狂的。我卻有不同看法，主要是利率與房價的漲幅讓可負擔性變得越來越差，建房速度過快，數量過多，需要調整和時間消化。
再來看看上麵同一個房的前期數據（房價）
在美聯儲開始加息後，建商反應得最快。一直跟隨美聯儲的加息腳步在降價。
對我的貼有跟蹤的朋友可能還記得，我是從23年5月開始看新房，看了很多在建小區，到7月決定進，8月簽下合同時，正是房貸利率最高的時候，也就不奇怪，我能以比這售價再低10%+的價格拿到了房。
為了降低費用，我選的利率達8.125%，但因價格便宜了四五萬，與7%的利率比較，每月少支付的利率也有2-300多。我的房出租價也隻2500多，40%首付，目前不算空置維修管理的毛現金流每月600多。
更多的不同可能反應在在未來，比如，若將來都在同一時間refi，7%和8%的區別為無。比如，若這房漲到50萬時，例子中的房上漲幅度為30%多，而買得便宜的房幅度卻是50%多。
這就是“買價比利率重要”的例子，希望對理解這話比較模糊的朋友有幫助。
選擇“Disable on www.wenxuecity.com”
選擇“don't run on pages on this domain”
