近幾年幾個失敗的招租

來源: 守月於 2024-05-16 14:43:05 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (6870 bytes)

這幾個都在招租的相應時間發過貼，細節在當時已有描述。

1，2021年8月入住。

異地租房，工作搬遷。信用分595，原因是離婚後申請了個人破產。職業為教授。沒有支付押金的能力，由身居亞洲窮國的姐姐寄錢支付。破產後倒無欠債，信用卡使用額度很少，按時支付率100%。他隻租獨立房，小賬算得很清楚，大帳糊塗。由窮州搬往富州，收入一下子看上去高了很多。我給他算過稅後實際收入和生活成本，告訴他在該州一人獨立承擔4臥獨立屋，生活會緊張吃力，他同意高估了實際收入，但仍堅持要租獨立屋。

我重點查了他的新工作和收入屬實，原房東也證實他付租準時且從不找房東麻煩。於是，我接受了他，十多份申請裏最差條件的申請。

之後情況與我預計很相似，他從不賴租，從不找麻煩。也一直存不下緊急備用金，遇到修車或家裏一點事，就隻能等下一張支票，付租並付late fee.

22年續約時，考慮到他的不易，漲5%，他反應很大，言辭不悅。23年，再漲5%，反應更大，很是生氣。雖然比市場租金低了約15%，他卻不理會，總找些不同的房讓我參考，或地點偏遠或小一半的房子，開始我還一一分析給他聽，後來，我也不想多說隻鼓勵他去申請。談到最後，他告訴我，接受我的漲租，但他支付不起。那時，正好收到town裏發來的tax sale通知，欠的水費排水費一千多了。那是第二次因欠水費政府要拍賣房子。

於是，我通知他不續約，他也如期搬出。之後種種泄憤，才意識到他的怒火又被激發而出，如同他與其前妻離婚時非要弄到兩敗俱傷才能出氣。

招這房客原本是我想幫幫他，卻幫出了仇恨。我反思，他恩怨分明，每每說到我幫他時誠懇，可沒有幫到解決他的實際困難的程度，按他的理解，便是我的不是。

2，2023年1月入住。

淡季，當地兩三年租金漲幅累計達50%，負擔能力已不好。那個異地房剛經曆炒掉PM，花三個月收回和翻修，又在市場上出售三個月未果。

在不多的申請人中，這家是最好的。男方有正式的建築行業工作，信用分595，女方也有臨時工作。總收入為租金的5X多，搬家原因是前房東大幅漲租，他們覺得很委屈，因當初搬入時免費為房東屋裏屋外油漆過。男方有兩項犯罪記錄，跟蹤和網絡騷擾罪，都是對其前妻。

這家人也付不起押金，當時做了個人貸款支付。

事情的發展也跟隨了了解到的信息。搬入後付租很吃力，總要找些維修抵租金（我不同意）。很快，在房屋一項大的施工中，與施工方發生了激烈的衝突，據說言出威脅和幾乎動手。我要平息風波，惹得他大怒，指責我沒有站在他這一邊。然後就以房屋種種不是，包括有黴，不付租金。沒有控製情緒的能力，大喊大叫。女方稍好一點，我於是一邊發通知開始驅逐，一邊與女方溝通有果，5月搬出。收的押金夠抵租，沒扣維修，多餘部分全部退還。

這是我當初的決定錯誤，無人照看房子的時間太長了，心急，匆匆招入不合格房客。

3，2023年4月入住。

這家人看上去很體麵，開好車，衣著光鮮，談吐得體。第一次見麵時，男方停穩車，轉到另一邊替妻子開車門，護著她和兒子下車，感覺是個有愛的家庭。搬家原因是房東要賣房，而他家正好想down size，五個孩子已養大三，離家。還有一個讀大學的女兒和一個快要上小學的兒子，這裏離女兒的大學不遠，小學又近又好。

女方從未工作過。男方自雇開公司，收入不很穩定，（由於down size每月能省下1000的住房費用，我認為負擔房租倒不是大問題）。男方信用599，隻有一張信用卡和車貸。信用卡和車貸兩年時間裏從未準時付過。

這家人也付不起押金，原本我提出收1.5倍，他願付2倍押金，先付一半，三個月後付滿。

跟信用報告中的習慣一樣，這家人從不按時付租，總要晚付三四周，第一個月晚交我免了late fee，之後毫無怨言地交late fee.

我看走眼的是這家人很贓，引來蟑螂老鼠，和鄰居的抱怨。原本我認為自己已有能力應付差一些的房客，能控製損失。沒曾想，就出了出乎預料的事。我心不甘卻情願讓房客多混住了兩個月。不過，招到這樣的房客，僅一年，對房屋的損壞就不小。

三月驅逐，四月底離開，留下一屋子垃圾和動物糞便。維修花了5600多（下一房客要自費油漆，還省下一點補漆費）。

這是我的第一個驅逐，也是房東生涯裏唯一或唯二的欠租。（第一次發生在2012年，是我的第一個出租房，那家人欠一個月租金搬離，留下話用押金抵一月欠租。房東生涯裏的第一課上得早，知道了招租審核的重要性。）

這三個失敗的招租，直接金錢損失看似不太多，但精力消耗很大，管理一家這樣的房客，比管理十家好房客耗費的精力還多。另外，不好的房客搬走後的維修費也會不一樣，以這三家為例，攤算下來平均每月500或更多的維修費。所以，招租招到壞房客的代價很高。

回顧十幾年的房東生涯，我對審核房客一直比較小心謹慎。設定的條件為：收入三倍以上（看重穩定收入），信用分650以上，避免有犯罪記錄。此外我也很看重家庭的穩定性，人品和性格都有顧及，招租時也願意投入很多精力。一直遵守得比較好，做好這些看似費精力其實回報也不錯，沒有欠租沒有驅逐，大部分房客都很好，2015至2023年，換租都順利到幾乎無空置。

自打三年前，開始計劃盡量減少在出租房上花時間，而把重點轉移到健康生活上。這一鬆懈，就連遇幾家壞房客。亡羊補牢，今年招租又嚴格起來。

簡單回顧十多年的經曆，招租說難不難說易不易，就是經驗積累。有足夠的經驗後，招進的房客會不會付租，會不會找麻煩，在哪些方麵需要操心或擔心，心裏都有數，準確性會越來越高。不得已要降低條件，選自己願意應對的。要避免被一些眼下利益所惑，或想偷懶，或想賭賭僥幸。