最近開始看商業地產的 listing，感覺價格比疫情前便宜，例如在疫情前，純商業地產中比較安全的廠房和倉庫，即使在地廣人稀的地方，比較舊的，租約又比較短的地產，開價也最多隻有 8% 或者 8.25% cap rate，討價還價可以買到 8.75% 或者 9% 以上，但是現在開價就是 cap rate 10% 以上。至於最受影響的辦公樓，即使是租滿的帶長租約的地產，10% 以上也隨處可見，依然會在市場上呆很久。雖然市場整體的 cap rate 開始上升，價格開始鬆動，但是找到滿意的 deal 仍然不容易，還沒有出現到處可以撿便宜的情況。
做商業地產的房東將近十年，算是經曆了半個經濟周期，對於 "ride the wave" 這句話特別認同。股票可以每星期甚至每天定投，住宅也可以一年買一個，但是商業地產絕不能這樣做，投資商業地產是需要擇時的。商業地產的估值就是由分子和分母決定的，分子是房子的收入，分母是 cap rate，房東可以控製的是分子，而分母基本由宏觀和客觀的因素決定，房東對分母的影響很小很小，所以房東不要太把自己當回事。過去 40年的降息周期促使了房價和股價的飆漲，商業地產也很受益；但是在加息過程中，商業地產受到的負麵打擊會遠遠高於股市和住宅，而杠杆又會放大負麵的影響。我們做一個簡單的算術，如果一棟商業地產買入的時候 cap rate 是 4%，因為加息，現在隻能以 5% 的 cap rate 賣出，如果分子保持不變，這棟房子就貶值了 20%，如果是首付三成買的，本金已經損失了三分之二了。現在市場上出問題的商業地產大部分是疫情期間2021年和2022年買入的，當時正好是利息最低但是通脹大幅上升的時候。利息最低的時候，地產的價值也往往在最高位，但是當時仍然有很多投資人買入，買入的時候是打算通過提高分子的辦法使商業地產強迫升值，但是忽略了當時正在發生的通脹，沒有想到通脹之後必然發生的大幅加息。在大部分情況下，分母的威力是大於分子的，個人的力量是很渺小的，因此，對於投資商業地產的人來說，最重要的是把握好宏觀經濟和貨幣政策的大方向。我過去的帖子裏曾經貼過類似下麵這張圖，個人認為這是商業地產投資人需要了解的最重要的一張圖。
自從三月的 CPI 數據出爐之後，國債的收益率迅速上升，基準十年期收益率在短短一個月之內從 4.1% 上升到了接近 4.7%, 房貸利率也隨著上升。年初的時候，花街預計今年會降息至少4次，但是現在因為通脹有回頭的趨勢，再加上經濟依然強勁，六月降息基本不可能了，今年年底之前降息的次數可能隻有2次甚至更少。美聯儲控製的是短期的利率，而長期利率是市場的各種因素決定的。現在基準十年期收益率已經接近 4.7% 了，如果通脹在 3% 附近徘徊不下，再加上政府的財政赤字越來越大，十年期收益率從 4.7% 升到 5% 也有可能。因為高利息還會持續一段時間，而且在疫情之前和疫情期間買入商業地產的人大部份還沒有到需要重貸的時候，我個人感覺在今年下半年和明年，商業地產市場整體的 cap rate 不會下降，最多和現在持平，還很有可能比現在更高。2022年這一輪加息之後，雖然股市和住宅的價格也受到影響，但是現在已經基本恢複到最高位，但是個人認為商業地產價格的下跌還沒有結束，所以想逢低買入商業地產的人不用著急，可以耐心地找，沒看到滿意的 deal 絕不出手。
