Land Contract 對物業買賣雙方的利弊
如山
（2024年1月21日，星期日）
Seller Financing 有多種，例如 Rent-to-own, Mortgage, Wrap-around Agreement和Land Contract。
Mortgage就是跟普通向Lender貸款的方式與風險一樣，不同的隻是Seller充當了Lender/bank 借款給buyer。賣家在成就交時已經完全Gain，需要付全部Capital gain tax。對買賣雙方而言跟普通買賣沒有差別。
Land Contract 也叫 Installment sale， Contract for Deed。 這種方式的買賣跟前麵說的Mortgage再大的不同是Title一直在賣家名下，一直到買家付完全部款才發生轉移。假如這個合同是15年，那就是15年付完後才發生，除非合同有可以提前付款的條款。
這種安排對賣家而言最大的好處是Capita gain是按照每年回來的本金付，不用一次付完，尤其對處於高稅率的納稅人。同時，假如賣家原來就有低利息貸款也不需要還，同時可以收買家的高利息，如現在給買家的是7%，而自己原來的貸款是3%。對賣家不利的地方自然錢不能一次收回來使用。這個對於做不同形式的Seller financing 的賣家都是一樣的結果。
而對買家的好處，多數是因為買家自己在正常渠道貸款困難或者不可能而又想買該物業。不利的地方如上麵說，買賣完成了，買家並沒有在Title上。你開始花錢Improve你的買的物業了（理論上還不是你的物業），每個月都在付Seller的錢了（當然你可能也有更多的收入），萬一因為Seller 的財務出現問題不能付他們自己的貸款而被Foreclosed，買家沒有受到保護，你的所有投入可能打水漂。也因為Title沒有轉移，Seller在買賣Land Contact合同之後也有可能被別人file lien，而成交時Seller的Balance 不足夠而Seller也沒能力付就變成買家的麻煩。
總之，作為買家而自己又無法從正常渠道貸款，需要Seller 作finance 安排的話，我認為最安全的選用普通Mortgage Deed方式成交。Wrap-around 方式假如有利當然也不錯，但現在很少有Lender願意。而作為賣家，比較常見的是物業很難正常賣出，用Seller financing來吸引那些無法正常貸款的買家。本人作為賣家也曾經使用過Seller financing作廣告條款，但最終買家沒有使用。而作為“準買家”，我也曾談過一個幾百萬的Deal，是Mortgage Deed，我不會考慮Land contract。最後因其它條件不成而放棄。
聲明：上麵是個人理解，很可能有誤。讀者需要根據自己具體狀況谘詢有關專業人士。
謝謝諸位的閱讀。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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