最後一篇，大馬金刀砍掉了許多文字，還是偏長，敬請耐心，戒急用忍。
簡單交代房地產投資的整個過程，來美國最初幾年給人打工，慢慢站穩腳跟。工欲善其事，必先利其器。先考了經紀和建築執照realtor and contractor's license，自己用著方便，看起來貌似專業。從1995年買第一個小小studio到現在28年，折舊27.5年剛好用完，也算是個漫長歲月。
掙薪水到1999年被雷大概前後有十年，兩個人的薪水在生活上基本沒有開銷，吃住花銷老板的。然後從老板那裏借到十萬，有一筆不是自己的錢在手，開始肆無忌憚的淘糞生涯。第一階段，到2000年之前，五年時間總共三十幾萬(包括借來的十萬)砸進房地產，也包括兩人近十年所有薪水儲蓄。當時精力充沛，喜歡折騰，有的房剛買回一年，裝修一下，略有升值就重新貸款弄錢出來，把杠杆用到極限，搞了三十個房，不久賣掉兩個。
2000年後無薪水，也沒了住處。雖然有很多出租房，看不上眼，立馬買了自住房。2003年再換大點獨立屋，2008年-2012年第二階段投資，以及2018年到現在第三階段，規模的擴大加上在北京買房，資金來源隻有兩個。
1，房租，搖錢樹種成後生生不息。
2，重新貸款，空手套白狼。
成為吃瓦片的職業地主，所有生活開銷來源隻有一個，房租。
總資產有多少沒認真算過，也不大在乎，就像是長期投入股指，紙麵上的數字而已。房租減去貸款地稅等所有開銷，淨收入1999年是三千，記得很清楚，第一次遊歐洲。現在的房租，studio租＄2000，三房租到三千多，總數即使盡量往少了說也隱瞞不了。
再強調一下，我的原始總投入三十幾萬，翻三十幾四十幾倍是有的，但做不到其他行業的牛人翻一百倍。
言歸正傳，美國有超過三分之一的人是租房子住，自住房的占有率以後隻能是越來越小，投資出租房前景看好，市場會越來越大。租房子住的絕大多數人是因為買不起房，也不乏有人就是不買房。對於租房子的所有人，地主們都應該脫帽致敬，畢竟是我們的衣食父母。
新時代長工楊白勞把錢存到銀行，錢就會被銀行借給地主黃世仁用來買房。其結果是楊白勞住著黃世仁用楊白勞存的錢買來的房，黃世仁還收著楊白勞的房租，用楊白勞的房租還房貸，現代化的黃世仁就是這麽運作的。到頭來家有餘糧的是地主黃世仁，楊白勞依然是兩手攥著空拳頭，一無所有。
因為房價貴，一般來說，人口非常稠密的大都會地區出租房現金流暫時不會好，租售比一定差。典型代表是高房價的紐約、北加灣區和多倫多，南加州還輪不到。但是房價和房租市場相輔相成，從長遠看房租還是會上去。南加州過去幾年的租房市場一直是平穩上漲，不像房價來勢洶洶。
2008年金融危機房市崩盤，房價持續低迷了四年，從2012年起強烈反彈，經過連續十年的持續上漲，達到了相當高的價位，出租房還能不能進場？
首先，九十年代中後期嚴重過剩造成第一次崩盤和08年金融危機引發房地產再次崩盤的誘因不存在。其次，有下麵幾點。
一，雖然目前房價漲勢趨緩，但房租上漲依然強勁，並且會持續下去，特別是低價位出租房。其原因是供求關係緊張，可供開發土地日益萎縮，造成新建房成本高，建成後的房價房租都必須加碼，否則是賠錢賺吆喝，市場上的低價位房已經越來越少。
二，疫情這三年，政府開足馬力印鈔票，物價明顯飆升，表麵上看低收入者得到的補助和高收入者一樣，收益多多。而造成的直接後果便是房租急劇上揚，把通貨膨脹的幅度甩在後麵。已經擁有房地產的可以說躺著贏，而且不會輕易將搖錢樹賣出去。
三，租售比仍然可以接受。舉個實例，3臥房3浴室雙車庫1600尺，橙縣Garden Grove，購於1997年，接近十萬。FHA 貸款最多可借十筆，我已經超額，借了十三個，不能再借了。隻好借conventional loan7-30年浮動利率，25％頭款，月租＄900，減去還貸地稅等所有開銷，每個月盈餘一百多。十年後，房租是$1500，很正常的5％增長率。還貸款額基本上是固定的，其他開銷略有增加算它一百，現金流從每個月一百多增加到700多，投資進去兩萬五，已經每年收獲八九千，向萬挺進，相當滿意。但房價竟然衝破四十五萬，這樣的租售比就太差了(隻作本地區比較，不適合其他地區)，房地產市場已到危如累卵倒懸之急，不應該入場。
果不其然，隨著金融危機震天動地，呼啦啦似大廈傾。房市土崩瓦解，昏慘慘似燈將盡。
房市的規律是波浪式前進，而且會一浪高過一浪。房價下跌退潮絕對不會低於上一次崩盤最低點，而房價上升的波浪一定高過上一次的最高點。今天的房價從崩盤後的30多萬衝破45萬達到70萬，房租根據2024年orange county housing authority標準可租到$3505，低於大型公寓高過個人散戶租金，合理。租售比也可以接受，房價是17年的租金累計總和，比2008年需要25年以上租金強很多。
投資房地產要有正現金流才安全，但要麵對現實。今天的南加州，買個低價位房用來出租，百分之二十五頭款，利率8％，很難有現金流。放35％頭款或更多，能打平就是勝利！因為房租增長是趨勢也形成慣性，而且房租的增長一定超過通貨膨脹，也大幅度超過社安金的每年增幅，十五年房租翻倍不成問題，有些地方十年可以做到，所以在南加州投資房地產仍然是安全的。美國是人口年輕國家，地大物博，人口隻有天朝零頭不到，外來移民人數依然持續增長，對房地產的需求勿容質疑，房價會不會上漲也是和尚腦袋上的虱子明擺著的。
不要空言無事事，不要近視無遠謀。放定存，投股指，買政府債券不是不可以，指望發財是不可能的，眼珠子都指望不上更不能指望眼眶。今天的50-100萬本錢，不管用什麽手段能在10年翻成一千萬，那是您的本事。十年裏不斷往賬戶裏投了幾百萬而變成一千萬，沒什麽榮耀的。
不久前南加州地主年會Southern California Apartment Owner's Association，其火爆場麵疫情後再次出現。律師、會計師、管理公司、營建商、維修、家用電器、園藝等等近百個攤位，人潮洶湧。從早到晚，舉辦多場講座，都是些地主們經常會遇到的問題。地主最關心的問題當然是租金，以及房租上漲的規定。沒有租控地區每年漲租不受限製，隻需要給30天通知，超過10％漲幅要提前90天。有租控地區今年2023是8％漲幅，包括了通貨膨脹因素。即使有租控，8％漲幅地主們也應該滿意，房租9年翻倍！
當房租房價上漲後，現金流隨之增加，利率不變就繼續維持。利率下降，您還有機會重新貸款，套出本金做其他投資。隻需要十幾年時間，現金流會從負數變成每年幾千上萬，手裏要是有幾個這樣的破房就不必擔心被炒魷魚，更不用擔心從現在起要掙夠幾個米才能退休的問題。房地產投資有兩利可圖，房價和房租，一般總能圖到一個。全美國範圍之內，南加州是可以預見的、少有的、肯定的、房價和房租都能圖到的、上漲趨勢明顯的地區。蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方。
一，無敵的天然氣候、優良的地理位置、舒適的生活環境、強勁的工作需求，促使人口繼續增長，可開發土地日益萎縮，房地產投資的前景一片光明。
二，兩千四百多萬人口，和上海市相當，足夠撐起房地產市場一片天。
三，地域遼闊，土地麵積是大上海二十幾倍，人口並不稠密，特別是往內陸土地開發仍然有很大空間。
四，房價構成呈金字塔形狀明顯，洛杉磯縣比華麗山莊Beverly Hills和橙縣新港灘Newport Beach是兩個金字塔頂端(聖地亞哥和其他幾縣去看過的房少，不做評判)，從大麵積的底部低價房自然而然往上堆砌，每一個層次都有堅實基礎和需求。
五，經濟力量強大，僅全美第一大縣老大哥洛杉磯一千萬人口，和第六位地域很小的近鄰小弟富裕橙縣三百多萬，二者加起來的能量，按州排名在加州，德州和紐約之後，超過佛州在第四位，也超過一億多人口的南邊鄰居墨西哥。
六，工作機會多，現在$15一小時已經不太容易雇到人了，個別城市2024年最低時薪突破$19，其他城市窮追不舍，這對於房地產絕對是利好。兩個人就算都掙最低工資，可以負擔的起兩千以下租個公寓或者condo。
以上幾條放在全國其他地方，能有一半就算是做房地產的有利之地，全都包括的恐怕沒有。前幾篇提到過，當手中的房子處於可賣可不賣時，不賣！同樣道理，今天南加州的房地產市場，您處於可買可不買的處境，選擇買！投資房地產從一開始不要指望短期有大的獲益 ，需要有持久戰的心裏準備，戒急用忍慢火煎魚，東流逝水落葉紛紛。遠觀山有色，近聽水無聲。驚飛遠映碧山去，一樹梨花落晚風。等閑識得東風麵，萬紫千紅總是春。
戒急用忍要有條件和期限，不到三十歲先考慮完成學業，尋求理想的穩定工作，然後努力嫁出去娶進來建立家庭。三十功名塵與土，投資理財不是當務之急。
不到四十歲就投入房地產，春風得意馬蹄疾，站的高尿的遠，您一定會比大多數人提前實現三個自由。
流世光陰半百年，五十歲往往在職場上遇到天花板。見兔而顧犬，未為晚也，後麵還有一半的人生道路，著手房地產投資依然會在退休時有豐厚回報。
六十歲也值得奮力一搏，花甲染霜鬢，紅顏喚老身，仍然有機會拿到成果二三十年。
人生七十今不稀，應該為有限的生命去享受生活，沒必要再為錢折騰，有閑錢就買些股指基金放定存。天意憐幽草，人間重晚晴。
全加州的人口增長率在美國不是名列前茅，由於基數龐大，每年的絕對人數增加太厲害，而且增加的多為幼少青壯年，這就使得加州朝氣蓬勃，充滿活力，結婚生子1+1＞2。你可以拿出數據說多少人遷出加州，重要的是看一看是什麽人遷出，什麽人遷入。事實是遷出的多為中老年人，1+1=2。一個地方如果是老年人成堆，房地產是沒有希望的，消費市場除了家政醫療，其他方麵千裏煙波，暮靄沉沉。
什麽是最好的投資方式因人而異，平穩和風險並存，甘蔗沒有兩頭甜。房地產是看的見摸的到的實物，從看到的第一眼就可以大概率避免失誤。一個正常男人，沒聽說會對一個黃疸病人一見鍾情。癩蛤蟆都想吃天鵝肉，占花魁之心豈止賣油郎。誰承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千不如胸脯四兩。潘金蓮倒是生猛又淫蕩，就怕小命黃泉路上。柴禾妞安分不漂亮，漂亮姐又不下廚房。下廚房的上不得廳堂，五大三粗孫二娘。養眼西施沒主見、有主見的聞不到女人香、劉玄德也鎮不住舞槍弄劍孫尚香。王熙鳳有女人味但又亂花錢、不亂花錢的良家婦女不時尚。章X怡時尚可又不放心、放心的像王婆也未必下廚房。所以別管啥廚房廳堂靚姐廚娘，王 八看綠豆，隻要對上眼，哪怕是茅椽蓬牖，直奔瓦灶繩床。
理性的人往往沉默，極端的聲音則傳得更遠。有些人沒來過加州，總喜歡盯著些負麵新聞。南加州的有些地區真的不咋嘀，是事實。危邦不入，亂城不居，惹不起總躲的起，繞著走可以吧？中國人根本不會生活居住在那些地方。大洛杉磯地區有的城市黑墨裔占90％以上，我來美國三十多年，連個邊也沒有擦過，不吃鹹蘿卜淡操心。中國人喜歡的爾灣連續多年被評為最安全城市榜首，還有太多的城市比爾灣還要好，隻是城市規模和人口不夠多，不在評選範圍內。
Beverly Hills，San Marino，Palos Verdes，Thousand Oaks，Newport Beach，La Jolla等等頂級優秀城市一抓一把，近朱者赤，臨近城市也相當不錯。加州人口占全國的百分之十二多，而全美國華人裏有37％選擇了加州，士為知己而搏，良禽擇木而棲。
沒有什麽地方十全十美，加州也有許多問題，不盡人意。政客瞞頇，法令法規讓人泄氣。作為外來移民投資房地產，勢單力薄，胳膊擰不過大腿，隻能在夾縫中求生存。諸如地震山火，以及流浪漢零元購之類的弊端，不得不去麵對。大醇小疵瑕不掩瑜、黃金之州安居之地、鮮花盛開清風自來、青山不老綠水長存。
很多人對房地產有興趣，房價為什麽一直這麽高，好奇什麽原理支撐起來的高價位呢？瞻前顧後裹足不前，屢屢與機會失之交臂。自己喜歡的妹子不去追，肯定會成為人家的妹子。還有一部分人剩女盼郎朝思暮想，真心希望能遇到次房價大跌後殺進去抄底握在手裏。這就像男人看到女人穿無肩帶胸罩有興趣，部分的男人疑惑好奇，並百思不得其解：有容奶大，是什麽原理支撐了它呢?另一部分男人則色迷瞪眼，盼著它掉下去，眼睛吃冰淇淋一覽無餘，更恨不得伸出綠山之爪智取其乳握在手裏。而穿無肩帶胸罩的女人會讓男人死了這條心，永遠不可能讓它掉下去。就算眼看著要往下掉，提一提還是又上去了。
當前南加州的房地產市場就是這樣的真實情況。
王 八操老鷹，我一說您一聽。係列結束，謝謝閱讀，節日快樂，後會有期。
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