老瞎與新地主談心（二）

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老瞎與新地主談心（二）

老瞎胡侃一陣，居然沒看見板兒磚滿天飛，頓時信心大增。繼續瞎說。這次侃關於找房地產經紀人以及為什麽要盡量懂美國的房子。

關於房地產經紀人。這是一個非常有趣的行業，進入門檻不高，比作小地主的門檻還低。通常沒聽說有學曆要求，英語能聽說讀寫，可以通過當地的房地產經紀人的考試即可，當然有了職業的證書還要有個開業的real estate broker 願意提攜你，把你納入他的旗下，你才可以開始替別人買賣房地產，當然提攜不是免費的，經紀人必須把一部分傭金分給broker。還要支付一係列其他費用，諸如辦公室使用的費用，MLS以及其他服務的使用費用，等等等等。由於每個經紀人的教育工作背景不同，經驗不同，所能提供的服務的水平就非常不同。作為投資房地產的新手地主，成功的第一步也是很關鍵的一步就是買對了房。新手沒經驗，那就需要經紀人的幫助和服務。

這樣一來，找對一個經紀人就很重要了。老瞎曾經不止一次地試圖找一個同胞經紀人，總想肥水不流外人田。可惜從來沒找到過一個比老瞎更懂行的同胞經紀人。

找經紀人考慮的方麵：

1、盡量避免使用雙麵經紀人，道理很簡單，這裏有利益衝突，買賣雙方是利益衝突的兩方。一個雙麵經紀人要同時代表兩個矛盾方的利益，怎麽可能都圓滿地照顧到呢？

2、最好非常熟悉自己目標投資區域的各種房地產相關的請款和市場走勢及變化。不過這一方麵不能依賴經紀人，必須自己也同樣熟悉或者比經濟人做的更好，這是關乎自己的投資，別人的意見僅供參考而已。這方麵功課偷懶的話老瞎隻能假設您的錢太多，您不是再做認真投資。

3、最好對投資類別的房屋建築結構有深入的了解，可以粗略判斷一個房子是否有明顯結構缺陷或者基礎缺陷，因為這類缺陷修理費用巨大，有些不可修，有些不值得修，這方麵知識也最好自己擁有，老瞎自己這方麵比絕大多數經紀人的知識要豐富得多，比不過建築結構工程師，比不過經驗特別豐富的inspector。但是自己懂一些就會幫助自己挑選最合適的經紀人和inspector。

4、最好經紀人懂得房屋維修常識，了解當地房屋維修市場行情。

5、最好經紀人本身也在從事白菜房投資做掏糞工。這樣可以學到很多相關知識。不用擔心利益衝突，擔心好的機會被他拿走了。所有的投資人的現金都是有限的，特別是做經紀人的投資者，最後一顆子彈估計早就打完了。擔心他搶你的機會純屬無稽之談，僅僅說明您的思維邏輯有些問題。如果您還在擔心這個，說明您還真是一個沒入門的新地主。

老瞎最近用的經紀人是我這些年用過的最好的一個經紀人，這個人是個年輕老美，在一家著名大醫療設備公司做電氣工程師。自己做一點點房地產投資，大致上也是個掏糞工，對錢極度饑渴，肯學習，在社區大學教授住宅建築基礎結構和檢查，自己投資房地產，動手能力比較強，非常熟悉房屋的基本維修，手頭也有很好的很可靠且收費大致合理的handymen,inspectors。有這樣的人服務，老瞎省很多心，通常都是網上看房，真覺得值得看的時候才從經濟人手裏拿鎖盒密碼去看房子，空跑得很少。看中後請他寫offer。有不確定的問題時才請他出馬再看一眼。基本上自己看了就能確定了。這時大致的修理費用都已經了然於心了才會給offer。事後走眼的情況幾乎沒有。這樣的能力是做地主的基本技能，必須具備。老瞎有兩個房子買的時候都沒進去看過，一個看了外麵一個都沒進去過，結果買下來後都是極好的deal。說明老瞎多年的經驗積累給了老瞎一雙火眼金睛。網上看看地點年代和基本資料就能夠做出判斷是否值得買，值得多少錢買。老瞎管這叫做眼瞎心不瞎。這個經紀人沒做幾年就考了broker執照，自己拉隊伍自己幹了，工程師也不做了。

老瞎總想同胞經紀人不少怎麽沒人做的這麽好呢？究其原因還是不夠敬業，我用的這個老美經紀人也沒做幾年，但是非常注意學習相關專業知識，結果就鶴立雞群了。同胞經紀人們都很聰明，考個經紀人執照輕而易舉，然後就著急掙傭金了。其實任何一行的繼續學習都至關重要，要想鶴立雞群，你一定要有點和別人的不同。常有朋友問新地主如何入手，其實自己的主動學習至關重要。老瞎是跟另外一個老美經紀人學習上路的，老瞎比較笨，大約用了好幾年才基本了解了其中主要的道道，基本上是經曆了才知道。特別是經曆了這回的房地產泡沫才明白了很多過去不懂的東西。才明白以前買房子投資中犯的那些錯誤是怎麽回事。

老瞎有家好朋友就不同了。兩口子都是PHD。超級善於學習，極為聰明的人中龍鳳。兩口子僅用了很短時間在網上就把做地主的主要基本知識給掌握了。這裏的如山老大和jy101班長的帖子給了他們極大的幫助。老瞎後來用的經紀人和handyman都是他們介紹的，非常有幫助，讓老瞎這樣腦殘半癱的人又重新開始了小地主投資，趕上了白菜房掏糞的尾聲。他們的聰明勤奮幫他們自己大幅度地改善了家庭的收入，短短兩三年就用存下來給孩子交學費的錢用在房地產投資，把孩子上大學的錢輕而易舉地就搞定了，平時手頭也鬆快得多了。稅務上的好處就更是一個副產品了。

一不小心又忽悠了一大篇。關於為什麽地主需要要盡量懂美國的房子沒有抽出來單獨侃，不過上麵也捎帶提到了。

就此擱筆，且聽下回分解。