新小地主short sale教訓總結帖

我的第二個投資房是一個short sale. 我在買這個short sale投資房的過程中，犯了好幾個嚴重的錯誤，現在總結教訓如下，希望各位多多批評指正。

 

錯誤1：房子年份太老(1990的房子)，同時看房時不夠仔細，對房子狀況沒有清楚的了解。

後果和現在的處理方法：直接的後果就是買完房子後維修費用高(總維修費用為$4200).這隻是讓房子各方麵functional.間接的後果就是以後每年的維護費用要不少。由於房子已經有20多年的曆史，空調估計在一年之內要換新的，contractor的quote是$2300左右。暫時不打算換空調，這兩年買home warranty來cover.

改進的辦法：向SunshineInCA的lg學習，以後看房帶手套和手電筒。不能光憑女性的感覺辦事情。

 

錯誤2：用了list agent做為我的buyer’s agent；同時這個list agent不在房子所在的區域。

後果和現在的處理方法：直接的後果就是房價上沒有賺到任何便宜，是市場價(lender counter offer時提了價）。同時沒有得到他的任何建議和服務（尤其在房子的狀況，以及找人維修等等方麵, 因為他人不在該城市，從頭到尾沒有出現過，直接把lockbox的code給我）。唯一的好處是我拿到了房子(現在感覺像雞肋，是否能給我賺錢，還得看以後出租的情況)。

改進的辦法：即使要找list agent做buyer’s agent, 也一定要確保他本人在房子的所在地。至少要見個麵，同時做好隨時抽身的打算。

錯誤3：用了不熟悉的銀行做loan。

後果和現在的處理方法：直接的後果就是損失了近$2000的credit from seller’s lender。我的contract是有3%的credit from seller’s lender， 我貸款的銀行隻允許2%的credit from seller’s lender.我到closing那一天才知道這個情況，最後為了close（沒時間了），隻好損失1%的credit.

改進的辦法：具體合同的條款（尤其有關financial方麵的），要跟貸款銀行的loan agent一一過一遍，確保無誤。

總的感覺就是，有關房子的事情都不難。但是如果不細心不耐心，沒有經驗，犯錯誤是很容易的事情。以上的錯誤並沒有打消我在業餘時間繼續買投資房的計劃，但是，重中之重就是大量學習，縮短小學畢業的時間。

謝謝你的閱讀，也希望看到你的經驗總結！ ：）

所有跟帖： 

• 頂！頂新小地主short sale教訓總結帖 -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:04:24

• 失敗乃成功之母，善於總結就會有進步 -淩長老- ♂ (476 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:11:44

• 非常感謝你的comments! -HappyWed- ♀ (102 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:21:40

• 回複：非常感謝你的comments! -淩長老- ♂ (162 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:34:21

• 但是直接找銀行似乎rate更低？你覺得呢？我的loanamount小於15w. -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:39:14

• “此起彼伏”，沒有定式。完全取決於timing。 -淩長老- ♂ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:42:15

• 隻許2% credit 是二房的規定， 不是銀行的。 -逍遙流雲- ♀ (49 bytes) () 07/01/2012 postreply 14:05:09

• 明白了。而且這個隻是對投資房的限製。自住房應該沒有這個限製。 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 14:47:33

• 祝賀一個。 -392- ♂ (13 bytes) () 07/01/2012 postreply 15:35:56

• 11% -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 23:42:39

• That's exceptionally good in San Diego. -392- ♂ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 07:41:16

• 我也碰到了2%的限製, 好象不是loan officer的錯誤 -hhhhhh- ♂ (70 bytes) () 07/01/2012 postreply 17:48:25

• 當時seller給了兩個選擇，要麽直接降價，要麽給credit。 -HappyWed- ♀ (161 bytes) () 07/01/2012 postreply 23:45:17

• agent 不需要知道投資房隻允許2% seller concession。如果知道告訴你，那是你lucky.不應該怪他。 -zj071- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 10:05:03

• 這個是最新的規定嗎？還是很久了都是這樣？謝謝 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:27:36

• 1990年的房子不算很舊了，前主人保養狀況更重要 -canyonbear- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:04:47

• 有道理。所以看老的房子時，一定要仔細。我當時就是到處瞟了幾眼。就下offer了。 -HappyWed- ♀ (94 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:29:27