利率，房價，股市，經濟。。。幾個值得思考的問題--兼回上文網友回複

來源: 閑來無事事於 2023-10-25 12:11:14 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4356 bytes)

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出門度假回來帖子找不到了，就再開個貼閑聊幾句

先回複：

1，我最近買的房子都不是正常市場價的房子，short sale, foreclosure或者需要TLC的房子，價格都低於市場價20-35%，我現金買來稍微整理一下或者大幅裝修一下用來出租同時貸款或者HELOC。就算是8。5% 貸款現金流都在8%以上。今年初期和去年底這樣買的房子都是做了HELOC，利率都低於5%五年固定，當時覺得劃算的很，想著五年後利率肯定跌，絕沒有想到利率會變成現在這個樣子，如果預期到這個樣子轉30年固定了，當時也不過5點多。

2，現在利率大漲，HELOC的利率五年固定到了8%，貸款8.5%決定拿貸款因為不敢確定利率走向，感覺房貸利率會超過10%才可能下跌，而且在高位徘徊的時間可能超過自己的預期。而且一旦利率大幅下跌，我們說從10%跌到6%，房價跌多少？還能貸出多少？貸款的難度是多少？看吧，這就是人性的弱點，一旦超出自己的預知範圍就會變為恐慌，我這也是恐慌的一種。現在我60萬買的房子花1-2萬弄一下貸款60萬出來，租金5500。即便是出現經濟危機，租金受到大幅影響的可能性很低，我這裏又不是大型的公司所在地或者工業區，不會出現人口的大幅流動。這是無本生意。

3，為什麽不投資債券？重要事情說三遍，因為我還沒有看到債市的底部，那麽購買債券的兩個渠道都不適合我。

債券市場有兩種，一個是直接買債卷，但要拿到到期才會保證你的收益率，資金被綁定，我不喜歡。

另外就是買交易債卷，包括ETF像TLT等，這些資金靈活性可以保證但是收益不能保證，短期交易可能巨虧。

4，為什麽不買股票？

或者說在過去的幾個月拋售了不少股票，大幅減低了股市的持有資金，總體來說目前股市資金減倉了50%。保持資金觀望，等自己確定了方向再進不遲。

5，為啥買房？

對美聯儲沒有信心，感覺美聯儲會加息過度。中美高科技戰沒有信心，高科技的戰爭很難停息。對通脹沒有信心，石油價格可能會逐步走高。利率如果保持在一個較高的範圍內，通脹也會保持在一個較高的範圍內。感覺現在像70年代，利率和通脹交替下跌再上升。房價因為需求的存在和低利率貸款的基礎造成了銷售下跌和房價交替上升。但最終還是會有一個崩盤，就是那天崩而已，我自己認知不是現在或者最近幾年。最近幾年應該還是屬於交替上升階段，跌一下然後漲一下，就像去年底到今年，再跌一下再漲一下，最後跳不動了，利率也高的無法承受了，買家市場徹底鎖死。

6，總結一句話：

股市指數跌了可以起來，個股就不一定，死了可能就活不了。房子跌了一定還會起來的，隻要有現金流隨便它漲跌不用在意。債市是可以死人的，看不清楚別參與。買國債當存CD可以，債市和買國債是不同的概念，切記。

現金存哪裏？存到money market savings，利率比較高還可以隨時支取。

另外，給下邊關於HOLD的一個回帖：

債市過去的四十年是波浪上升，所以隻要HOLD 住就可以最終賺錢，大不了HOLD 幾年就回來了。

但現在就難說了，比如你2020年春買的TLT，160以上，現在跌到80了，你hold幾年會回來？說不定十年都回不來。就像2000年買的QQQ 2015-2016才回來。房市隻要有現金流，你每年還貸還賺錢，所以那年回來無所謂。

股市隻HOLD不行，隻有定投加HOLD才行，也就是說跌了有不斷加碼的能力。債市怕就怕這次像QQQ的2000年，2020TLT對2000 QQQ，現在大概相當於 qqq 2002, 2003第一個底，到2008上漲的不到2000下跌的50%然後QQQ 2009第二個底才真正開始上漲，直到2015，2016才漲回來，一個人有多少15年啊，隻HOLD是沒有希望的。看看TLT吧，不會隻有一個底，就這一個底也還沒有出現呢，你可能覺得現在是了，天知道。