“我屬於那種天選的水逆之子，這半年都沒有安穩過。”最近，自如的租客胡櫟，正不得不麵對今年以來的第三次搬家，“好像一個皮球一樣，被踢到另一個地方再到另一個地方”。
第一次，因租房合同自然到期，房東與自如解約而無法續租；第二次，在入住第二天發現陽台下水道聲音過大而提出換租，協商後爭取到“三天無理由換租”，隻能在半天內繼續找合適的房源簽約，在第三天完成搬家。而這一次，剛繳納完第二季度房租的她，被自如管家告知“房東毀約”，以一個月租金為賠付額度，要求在30天內搬離。
“租客普遍是弱勢的，搬家、換房子、維權的成本都更高。”北京中聞（杭州）律師事務所律師王雨琦評價，房東現在也遇到麻煩。
4月5日，袁欣收到了一則來自自如管家的短信，書麵通知房源解除事項。由於袁欣沒有回複，4月10日，解約管家在催促中表示，“如果您不想溝通，就不跟您這邊協商了，發起單方麵解約”。談及解約原因，對方表示係房子存在虧損，“我們正在批量解約”。
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房東與平台的“拉鋸戰”
在北京市順義區有一套房屋的袁欣，自2016年以來一直與自如保持著合作關係，最近一次房屋租賃合同續約的合同生效期為2023年5月至2027年9月。“一個月前，我同意了自如延長一個月房屋空置期的要求，現在是第二次變動。”她說。
最近，管家在短信中提出了解約，表示解約辦理期間將暫停支付租金，在解約日統一結算房屋占用費用、違約金、水電燃氣費、服務質量保證金，具體解約交割日期則將另行書麵告知。
隨後，她與解約管家開始了為期3天的溝通：自如提出，在協商解約的情形下，以兩個月的租金為額支付違約金，袁欣無須退回配置裝修折舊費，但需退回服務質量保證金；袁欣則認為，由於自如是違約方，不應提出任何賠償費用的要求。
據了解，去年11月至今年2月，租約快到期的“省心租”模式房東陸續接到電話，協商內容包括下降租金、延長空置期和租賃模式變化等，若無法達成一致，則可能導致被動提前解約或到期不再續約的結果。
位於上海的房東陳原，其租賃合同還有一年才到期，2月份接到電話後，在他的堅持下，租約維持了原狀。此後，他持續參與著社交媒體平台的討論。
陳原所在的幾百人群聊中，遭遇相似情況的業主互相分享經曆，商量應對策略。從社交媒體發帖情況看，今年3月下旬以來，直接解約引發了房東與平台的矛盾。
“這個月，我們解約名單上有1000多個，都在等著解約，早點確認還能早點收到違約金。”一位解約專員向一位房東說。
陳原告訴《中國新聞周刊》，當前群聊中被要求解約的房東也以“省心租”模式為主，集中於上海、北京兩地，也有南京、杭州等城市。
前自如管家鄭楠表示，解約是一種常態化的經營現象，公司在空置率高、經營不善的城市會大麵積與業主談解約，此次在北京、上海出現則是首次。“發生這樣的事，最難做的是一線工作人員，夾在租客、房東、公司之間，裏外不是人。”他感歎。
據媒體報道，在蛋殼爆雷的2020年，克而瑞數據顯示，這一年有超過84家散租式長租公寓爆雷。全行業寒冬下，以解約房源的方式舒緩資金壓力，也是當時自如控製成本的方式之一。
當前，自如共在全國10個一線、新一線城市布局。自如“2023業主開放日”公布數據顯示，2022年，托管期業主約35萬、在租自如客約130萬，入住率超90％。關於企業當前經營狀況、租房業務調整情況及原因等問題，自如方麵未向《中國新聞周刊》作出回複。
“租客、房東和自如之間的協議，是市場化、法治化下的履約行為，其中包括了因為市場租金變動、平台承受能力下降而不得不解約的客觀性。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評價道，“關鍵在於解約發生時三方各自的權利、義務和責任要履行到位，比如提前告知，押金和租金退回，未到期合同要對受損方進行賠償等。”
“他們催得急，我也沒有多少心力硬剛到底。”4月13日，袁欣和自如完成了協商解約，在她的極力爭取下，扣除服務質量保證金後最終拿到了約一個半月租金的賠付。另有一位北京房東則表示，自如未經自己同意直接在平台解約，他擬以訴訟的手段要求平台繼續履約。
在租賃糾紛中，維權成本最高、性價比較低的訴訟往往是維權的最後一步。北京華資律師事務所律師張洪嘉表示，在訴訟之前，還有投訴、舉報兩種方式，然而均需滿足一定要件：投訴往往會因一方不同意調解而終止；舉報則需要對經營中存在的違法違規問題舉證。“大多數情況下，房東和平台間的糾紛本質是經濟問題，並不一定適用。”他說。
長租模式麵臨挑戰
談及自如解約的原因，多位受訪專家認為，主要是受到市場環境影響。
“前期收房規模較大，租金較高，但近期市場租金下滑較為明顯，加上租客對自如等高品質、高租金的產品支付能力下降，導致企業不得不采取這種舉動。”李宇嘉分析。
關注長租公寓行業的分析師周楚告訴《中國新聞周刊》，宏觀環境變化、地產周期疊加收入預期變化，令長租公寓這種生意模式麵臨很大挑戰。
“租金、空置率、租期是影響一間房子收益的三大核心變量。”房地產研究機構空·白研究院創始人楊現領分析道，從需求側看，近三年來，大部分的租賃運營機構都遇到了三個較為清楚的衝擊——租金下降、空置率上升、租房周期更為不確定。
“一方麵，當藍領、中低端白領的就業及收入受影響。一線城市定位單間均價超過2500元的產品，其出租率必然會下降。另一方麵，靈活就業現象大量出現，靈活用工、合同工、兼職工等非正式工作的特點，導致租戶的收入不確定，也影響了住房需求。這種不確定性也提高了租賃機構的重新獲客成本。”他解釋道。
諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年3月，全國大中城市租金掛牌均價為35.14元/平方米/月，環比下降0.26％，同比下跌0.62％，春節後租房需求緩慢釋放並未對租金產生拉動的預期效果。從在租房源看，3月全國大中城市租賃市場在租房源量環比下降26.37％，同比上漲9.91％。
其中，一、二線城市房源量較去年同期明顯上升，使其租金水平呈持續性下滑態勢。3月，一線城市平均租金為84.86元/平方米/月，環比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二線城市平均租金為31.21元/平方米/月，環比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均價環比已分別下滑7個月和6個月。
楊現領表示，實際上，自如等租賃運營機構的房源在整體租賃市場中的占比很少。“以北京為例，大約有280萬套房子處於租賃狀態，其中約有一半為房東直租和普租。在另一半處於管理狀態的房源中，‘二房東’模式占據了其中的絕大部分，僅有少部分是自如等具有管理性質的租賃服務機構。”他說。
“經過三年的調整，租賃市場的供需結構、生態體係處於一個非常敏感的狀態。”楊現領表示，租賃運營機構麵臨的另一半挑戰來自於供給側，隨著保障性租賃住房等功能性住房加速流入市場，租賃運營機構會受到衝擊。
中指研究院《2024中國住房租賃企業研究報告》指出，2021年至今，租賃市場進入高質量發展期，截至2023年底，保租房已籌集573萬套（間），計劃完成率達66％，地方國企係長租企業規模快速擴大。
報告顯示，“十四五”後，保租房的籌集規模將明顯縮小，租賃市場將進入存量整合階段。在下一階段，更多的個人房源有望轉為機構房源，推動租賃市場機構化率上升，市場競爭將更為激烈。
基於上述背景，受訪專家均表示，在市場轉弱的過程中，對於企業來說，最重要的是“想辦法活下去”。“如果企業在很危險的邊緣，必須要調整，不調整得快一些、堅決一些，未來麵臨的壓力會更大。市場的良性發展，需要保住這些長租公寓企業。”一位行業資深研究人士說道。
周楚對《中國新聞周刊》表示，長租公寓的模式“很辛苦”，“要和房東租客雙邊進行談判，要維護房子，算賬要算得很細致”，與此同時，經營風險也存在滯後性。
在他看來，經營風險的滯後性，指的是租金下調、空置期變長等影響不一定會在短期顯現，而是在一段時間後，例如空置期不斷增加，才反映到企業經營狀況中。“這時就需要看企業的模型設計和風險偏好，是斷臂求生，還是規模優先？是靠解決已有或潛在的風險，還是靠模式創新來新增收益？”
“企業原來通過整個合約期內的盈利模型做計算，所以即使先墊付了幾個月空置期的租金，但結合多種條件，整個周期計算下來還是可以掙錢的。結果可能現在各種參數發生了變化，企業可以選擇主動調整風險偏好。”周楚說。
“過山車”後如何“甩包袱”？
長江商學院案例研究中心高級研究員王小龍在2023年4月完成的自如案例研究中，訪談了多位自如高管。自如團隊認為，品質、規模、資金鏈、產業鏈、品牌，是長租行業競爭力的五大要素。
在自如CEO熊林眼中，長租行業過去幾年經曆了“過山車”式的發展軌跡。2016年前後，伴隨著大量資本進入，行業公司通過融資大肆收房，甚至“高進低出”，長租行業迅速產生泡沫；2020年前後，蛋殼公寓爆雷、疫情影響兩大罕見而劇烈的動因，租房生意出現了調整機會，自如也在這時持續討論著商業模式的更迭。
2020年，作為蛋殼當時最大的競爭對手，自如在11月底高調宣布並購貝客青年精品公寓，將其涉及7座城市的53個集中式公寓，共計超5000套房源收入囊中。
“早年間重資產模式的運營，令當前的房源成本仍然較高，以至出現了問題，是企業當前普遍麵臨的壓力。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴《中國新聞周刊》，“對此，資產模式要發生變化，說白了就是要‘甩包袱’。”
從投資模式來看，住房租賃行業有重、中、輕資產三種模式，三種模式因資金投入規模、收益穩定性不同，風險、收益依次降低。中指研究院《報告》指出，近年來，民企主要通過輕資產輸出承接租賃管理業務。
“首先要考慮競爭環境的改變，其次要有利於自身資產負債表的改善，同時又能在商業模式上說得通。”基於上述考慮，2021年，自如在收房端推出新模式“增益租”，與此前的“省心租”相對應。盡管收房難度更大，截至2023年10月，“增益租”模式房源已累計近20萬間。
“增益租”指的是，房東根據自如提供的設計方案簽訂裝修合同，承擔裝修費用；房東和自如根據估價係統，約定基準租金；裝修完成且空氣檢測達標後，自如支付基準租金的80％~90％；一年後，按比例與房東分享“保底租金”外的租金。
“新模式下，自如以包含裝修、風險承擔、營銷、租務處理、保潔維修等服務性收入為主，不再獲取資產性收入。在與房東的利益共同體中，自如從‘持有物業’變為‘提供服務’，經營風險大幅下降。”王小龍分析道。
自如此前表示，“省心租”模式下簽約的業主，續簽時可在兩種模式間進行選擇；對於其他業主，則隻提供“增益租”模式。
“在供給短缺、單間需求量增加顯著的時代，‘N+1出租’並從中獲益的商業模式跑通了。隨後，金融杠杆擴大導致供給增加，長租公寓迎來局部爆雷和疫情的過渡期。剛剛消化了這個問題，又迎來第三個階段——經濟周期調整和國家主導的保障房供應體係入場，整個租賃運營行業實際上完全進入了一個新的周期。”楊現領表示。
“在新的周期下，風險高度不確定，企業要尋找一種更‘輕’的方式來渡過這個危機。”他說。
“近兩年的貶值，房子從所謂‘香餑餑’變成了‘燙手山芋’，對企業來講，背後就會產生出很多財務風險、債務風險，就可能會產生一些糾紛。”嚴躍進補充道。
4月7日，天眼查顯示，北京自如住房租賃有限公司發生工商變更，注冊資本由約30.6億人民幣增至約40.6億人民幣，增幅約32.7％。此前，自如曾於2018年計劃在美國上市，因“甲醛門”事件擱淺；2023年3月，再次啟動港交所上市計劃，後續也暫無音訊。
在前自如管家鄭楠的回憶中，“壓縮成本”是近年來的一大趨勢，“2019年以來，薪資一降再降，工作強度增加，需要麵對各種租客和房東的問題。除了裁員以外，員工流動性也很高。”而另一位前自如管家表示，管家的本質是銷售，薪資與簽單掛鉤，為入住率負責，也容易導致灰色行為。
“有時候真的焦頭爛額。服務業本來就難，人少、困難的時候，我曾經一個人最多負責過700個租客，加班和單休是常態。”鄭楠說。周楚表示，在租賃運營市場，機構需要依靠價格低且充沛的人力資源，才能處理如此多的瑣事和變化。
據李宇嘉預測，在未來，因為管理成本的問題，分散式公寓可能會式微；而基於打造租賃社區、提高規模化效應、提高坪效等方麵優勢，集中式公寓將會備受重視。
“資產模式方麵，建議企業關注市場上放出來的大量資產包，判斷哪些價格更低，以降低收房成本；另外，要關注租客需求的變化、政策扶持的變化，例如對產業園區、軌道周邊、企事業單位存量用地和物業盤活等。”他建議。
談及自如模式的未來，周楚表示樂觀，“環境變化是企業家眼中的機會和壁壘。畢竟品牌和體係已經建立，模型也能計算清楚。‘增益租’已經實現了模式的改變，市場環境的壓力下，或能促進與房東端的溝通”。
還有更好選擇嗎？
告別了自如及其“省心模式”的租客和房東，都需要麵向新的選擇。
急於將房子租出去的袁欣，對比貝殼省心租、我愛我家相寓的輕托管模式後發現，托管最大的便利在於找客源，但房東仍然需要承擔空置期、房屋維護等代價。而選擇找到租戶直租後，她也發現，直租合同中需要捋清的條款細節很多，房東需要事無巨細地負責。
“中介機構提供居間服務，能夠讓租客和房東更好地雙方匹配。雖然也存在不規範的地方，但其意義和價值在於，中介提供了降低雙方成本的一種解決方案，即租客自己找房子的成本和房東直租房子的成本。”張洪嘉表示。
在王雨琦的從業經驗中，普通的中介機構，往往會存在責任劃分不明確、平台強勢、租賃前未披露真實房屋情況、租客與房東發生糾紛時隱身等問題，“黑中介”現象也屢見不鮮。
而在直租的情形下，房東和租客都需要直麵“租房摩擦成本”難題。
位於北京的小紅書房東直租社群發起者“友愛的老高”告訴《中國新聞周刊》，若選擇直租小程序如“暖房”，則存在需要繳納推廣費、電話號碼強製暴露、房源和租客量少等問題；若使用抖音、小紅書、豆瓣等社交媒體推廣，需要投入大量學習和時間成本。“全網目前還沒有好用的房東直租平台。”為此，他目前運營管理了8個北京直租分群，以及15個按照區位分類的群聊。
如果選擇直租，租客也需要過濾不良中介和租房信息不透明的情況。在房東與租客之間的訴訟案例，王雨琦處理最多的情況有甲醛房，房屋格局與此前溝通不一致，因漏水、設施過於陳舊、隔壁裝修無法居住，房屋存在產權糾紛等各種“日常摩擦”。張洪嘉表示，作為弱勢方的租戶，在選房子、簽約、居住過程、退租退押金等過程中，都需要注意維護自己的權益。
而在自如模式下，租賃運營平台介入後，房東和租戶的簽約方都是平台，出現了無法與平台協調解決的糾紛後，起訴的對象也是平台。王雨琦評價，“這種情況下，維權者常有明顯的無所適從感，不知道具體向哪個部門反映，撥打12345後也不能確定實際效果，很多時候都是在碰運氣。
2022年9月和2023年2月，《北京市住房租賃條例》《上海市租房租賃條例》分別正式施行，均對住房租賃企業主體登記、房源信息發布、合同登記備案以及資金監管等提出要求，保障租戶的資金安全。今年3月，深圳也發布住房租賃新規，明確提出規範“二房東”、住房租賃資金監管、防止“房中房”、規範房源信息發布等內容。
“政府需要製定相關規則，建立能夠受理投訴、追償損失的渠道，並做到信息公開透明。”李宇嘉建議道，“同時，因為政府監管資源有限，行業自律更重要。”
在市場整體偏冷和供需結構變化之下，“租房摩擦成本”卻越來越高。降低這種頻發的摩擦，或需要機構、房東、租客等多主體以及社會共識一起推動。“對於租賃運營機構來說，調整商業模式以適應市場環境；對於房東和租客，經曆了一場‘對抗’後，或也會形成新的觀念和共識，在收益、成本和風險之間的平衡中作選擇。”張洪嘉說。