建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
地產是有周期的，但不同地域的周期是不一樣的，我曾經寫過次貸危機周期無意間跟跑的經曆：
具體說，西部尤其是加州，是周期的引領者，其它地區相對滯後。
先說說次貸危機那個周期。
2012年加州內陸的房價，不到兩年幾乎翻了倍，而佛州和美國中部尤其是中西部的很多地區，2014年房價還沒起來。佛州是在2016年大批銀行房被處理完畢後，2017年房價才開始強勢反彈的。到2018年，加州灣區的房價已經到了局部高點並開始了小幅回調，而其它的地區卻仍然是熱火朝天。從疫情開始，以前增長緩慢的佛州和Idaho等州開始強勢發力，最後連房價很少上漲的中西部地區也開始補漲，反而成了最熱門的地區。
從2022年快速加息開始，西部的熱門地區最先開始回調（唯一例外是德州的Austin），這是跌幅最大的前30（Freddie Mac 房價指數）：
可以看出，除了Austin以外，都是西部（West Region 的Pacific Division and Mountain Division）的熱門地區，其中Idaho是重災區。我在2021年底和2022年時就寫過，Idaho、Utah和Colorado等山地州房產存在泡沫，尤其Idaho泡沫嚴重，麵臨下調的風險。2020年在Idaho買的預建房，到2022年9月建成時價格近翻了倍，這絕對不是房價應有的正常漲幅，所以跌幅最大也是在情理之中。
如果再參考上述表格的最後一列，可以看出，除Austin仍然在下跌外，其它地區房價都在反彈，甚至有很多地區已經達到新高。
大約一年前，我曾經寫過一篇文章，當時我預測這次房價調整可能已經過去，佛州和中西部可能會逃過一劫，當時我並不了解新建房庫存的情況。現在看來，南部的一些地區，包括佛州的一些地區，以及德州的Austin等地區，的確存在著暫時的過建現象。南部過熱的這些地區，周期的魔咒最終還是無法逃脫，隻是又遲來了一步。
這是美國最大的100個都市區，過去1年（第4列）和過去5年（第5列，以次排名）庫存增加百分比（數據來自於realtor.com）：
| Metro | State | 202306~202406 | 201906~202406 | |
| 1 | Lakeland-Winter Haven | FL | 67 | 53 |
| 2 | Austin-Round Rock-Georgetown | TX | 32 | 41 |
| 3 | Colorado Springs | CO | 54 | 31 |
| 4 | Memphis | TN-MS-AR | 53 | 25 |
| 5 | San Antonio-New Braunfels | TX | 49 | 24 |
| 6 | Spokane-Spokane Valley | WA | 39 | 23 |
| 7 | Palm Bay-Melbourne-Titusville | FL | 80 | 20 |
| 8 | McAllen-Edinburg-Mission | TX | 52 | 18 |
| 9 | Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach | FL | 63 | 13 |
| 10 | Cape Coral-Fort Myers | FL | 70 | 12 |
| 11 | New Orleans-Metairie | LA | 29 | 12 |
| 12 | Tampa-St. Petersburg-Clearwater | FL | 93 | 11 |
| 13 | North Port-Sarasota-Bradenton | FL | 80 | 9 |
| 14 | Orlando-Kissimmee-Sanford | FL | 82 | 8 |
| 15 | Denver-Aurora-Lakewood | CO | 78 | 8 |
| 16 | Boise City | ID | 18 | 2 |
| 17 | El Paso | TX | 35 | 1 |
| 18 | Jacksonville | FL | 70 | 1 |
| 19 | Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin | TN | 20 | -1 |
| 20 | Ogden-Clearfield | UT | 13 | -4 |
| 21 | Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach | SC-NC | 66 | -6 |
| 22 | San Francisco-Oakland-Berkeley | CA | 40 | -6 |
| 23 | Dallas-Fort Worth-Arlington | TX | 52 | -7 |
| 24 | Tucson | AZ | 66 | -8 |
| 25 | Phoenix-Mesa-Chandler | AZ | 56 | -8 |
| 26 | Omaha-Council Bluffs | NE-IA | 34 | -9 |
| 27 | Oklahoma City | OK | 39 | -13 |
| 28 | Augusta-Richmond County | GA-SC | 36 | -13 |
| 29 | Houston-The Woodlands-Sugar Land | TX | 40 | -15 |
| 30 | Seattle-Tacoma-Bellevue | WA | 62 | -15 |
| 31 | Birmingham-Hoover | AL | 40 | -15 |
| 32 | Salt Lake City | UT | 26 | -17 |
| 33 | Urban Honolulu | HI | 35 | -19 |
| 34 | Des Moines-West Des Moines | IA | 26 | -20 |
| 35 | Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach | FL | 68 | -21 |
| 36 | Portland-Vancouver-Hillsboro | OR-WA | 35 | -23 |
| 37 | Tulsa | OK | 32 | -26 |
| 38 | Wichita | KS | 26 | -26 |
| 39 | Columbus | OH | 32 | -27 |
| 40 | Charlotte-Concord-Gastonia | NC-SC | 49 | -28 |
| 41 | Raleigh-Cary | NC | 40 | -28 |
| 42 | Greenville-Anderson | SC | 33 | -28 |
| 43 | Kansas City | MO-KS | 24 | -30 |
| 44 | Knoxville | TN | 69 | -30 |
| 45 | Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta | GA | 59 | -30 |
| 46 | Indianapolis-Carmel-Anderson | IN | 29 | -30 |
| 47 | Riverside-San Bernardino-Ontario | CA | 44 | -33 |
| 48 | Durham-Chapel Hill | NC | 29 | -33 |
| 49 | Little Rock-North Little Rock-Conway | AR | 63 | -34 |
| 50 | Sacramento-Roseville-Folsom | CA | 46 | -34 |
| 51 | Columbia | SC | 43 | -34 |
| 52 | Winston-Salem | NC | 37 | -35 |
| 53 | Baton Rouge | LA | 34 | -35 |
| 54 | San Jose-Sunnyvale-Santa Clara | CA | 54 | -37 |
| 55 | Stockton | CA | 67 | -37 |
| 56 | Greensboro-High Point | NC | 41 | -37 |
| 57 | Minneapolis-St. Paul-Bloomington | MN-WI | 22 | -39 |
| 58 | Dayton-Kettering | OH | 49 | -39 |
| 59 | Bakersfield | CA | 34 | -40 |
| 60 | Los Angeles-Long Beach-Anaheim | CA | 37 | -40 |
| 61 | Louisville/Jefferson County | KY-IN | 29 | -41 |
| 62 | Milwaukee-Waukesha | WI | 21 | -41 |
| 63 | Buffalo-Cheektowaga | NY | 10 | -42 |
| 64 | Fresno | CA | 38 | -42 |
| 65 | Pittsburgh | PA | 14 | -42 |
| 66 | Albuquerque | NM | 46 | -43 |
| 67 | San Diego-Chula Vista-Carlsbad | CA | 73 | -43 |
| 68 | St. Louis | MO-IL | 21 | -44 |
| 69 | Richmond | VA | 40 | -44 |
| 70 | Las Vegas-Henderson-Paradise | NV | -30 | -44 |
| 71 | Madison | WI | 37 | -45 |
| 72 | Washington-Arlington-Alexandria | DC-VA-MD- | 27 | -46 |
| 73 | Charleston-North Charleston | SC | 50 | -46 |
| 74 | Toledo | OH | 4 | -47 |
| 75 | Boston-Cambridge-Newton | MA-NH | 23 | -47 |
| 76 | Grand Rapids-Kentwood | MI | 27 | -47 |
| 77 | Cincinnati | OH-KY-IN | 30 | -47 |
| 78 | Oxnard-Thousand Oaks-Ventura | CA | 57 | -48 |
| 79 | Detroit-Warren-Dearborn | MI | 10 | -48 |
| 80 | New York-Newark-Jersey City | NY-NJ-PA | 3 | -51 |
| 81 | Portland-South Portland | ME | 40 | -55 |
| 82 | Philadelphia-Camden-Wilmington | PA-NJ-DE- | 11 | -55 |
| 83 | Cleveland-Elyria | OH | 6 | -57 |
| 84 | Rochester | NY | 3 | -57 |
| 85 | Poughkeepsie-Newburgh-Middletown | NY | 12 | -58 |
| 86 | Akron | OH | 5 | -58 |
| 87 | Harrisburg-Carlisle | PA | 23 | -59 |
| 88 | Baltimore-Columbia-Towson | MD | 29 | -60 |
| 89 | Scranton--Wilkes-Barre | PA | 19 | -61 |
| 90 | Worcester | MA-CT | 25 | -62 |
| 91 | Virginia Beach-Norfolk-Newport News | VA-NC | 28 | -63 |
| 92 | Springfield | MA | 22 | -63 |
| 93 | Providence-Warwick | RI-MA | 23 | -64 |
| 94 | Chicago-Naperville-Elgin | IL-IN-WI | 6 | -65 |
| 95 | Syracuse | NY | 0 | -65 |
| 96 | Allentown-Bethlehem-Easton | PA-NJ | 19 | -67 |
| 97 | Albany-Schenectady-Troy | NY | 11 | -68 |
| 98 | New Haven-Milford | CT | 11 | -72 |
| 99 | Bridgeport-Stamford-Norwalk | CT | 3 | -78 |
| 100 | Hartford-East Hartford-Middletown | CT | 6 | -78 |
數據顯示，跟5年前（疫情前的正常狀態）相比，美國最大的100個都市區中，隻有18個現在的庫存比以前高，而其中佛州占了近半壁江山。
整個美國，現在的庫存仍然比疫情前的5年前低了30%多。
而與一年前相比，庫存卻是大幅增加，這是一年庫存百分比增加最快的前30：
從中，可以大約預估出哪些地區存在著較大的下行風險。如果1年和5年的庫存增加百分比雙高，下行風險就可能比較大。
下行風險較大的地區，包括佛州的一些地區，比如Cape Coral存在過建，Miami的SFR市場盡管還算正常，但Condo/Townhouse的庫存已經達到9.5個月（盡管這仍無法與次貸危機時超過130個月的庫存相提並論），Colorado的Denver和Colorado Springs，甚至是南北卡的Myrtle Beach，另外曼哈頓的庫存也到了9.8個月。
自二戰以來的近80年來，美國房產主要有過三次大的下調，除了次貸危機屬於全國性的並且非常明顯外，其它兩次都是局部性的，反應到全國房價指數上，後兩者基本都看不出來。一次是八十年代石油危機引起的德州等石油州房產的崩盤，另一次是九十年代初（和八十年代末）東西兩海岸由於過建引起的局部房產崩盤，目前更像是九十年代初的局部過建，但烈度要輕得多。
以下是我shameless的水晶球。
美國民居房產（4單元以下）盡管存在著affordability問題，但除極少數幾個過熱過建的地區外，其它絕大多數地區房價下行的壓力並不大，盡管短期內上漲的潛力也不大。美國有近40%的房主沒有貸款，有貸款的也大多是低利率固定利率，整個美國仍然是房屋短缺，建房成本仍然是據高不下。關於affordability問題，利率下調是大勢，利率下調後affordability自然會好轉，民眾收入的增速也已經快過通脹率。就美國全國來說，最壞到年底會有略大於季節性調整的微幅下調，而那些過熱地區的調整幅度，也不應該超過2022年加息後跌幅最大地區的跌幅（佛州西南部的Cape Coral-Fort Myers地區可能幅度會大一些），並且融入到全國房價指數裏，都不一定會顯示出來。即便那些大幅下跌的地區，估計也會很快反彈，因為那些過熱的地區，也大多是入口快速流入的地區。所以，如果想買房的話，下跌就是機會，盡管次貸危機後那種撿漏毛的好事，估計是再也不會有了。
一孔之見，一孔之見，一孔之見，若聽信瞎掰上當受騙，我不認賬，哈哈！
建寧 2024/7/13
