德州地產稅改

德州的地產稅很高，州議員們嚷嚷了好多年想降稅，一直沒有達成協議。這次有點靠譜了，因為州眾議院剛剛通過的議案，已經考慮了州參院的意見，所以有很大可能會通過。

這次地產稅改主要有兩條：
1）每年房產估值（appraisal value）增長上限由原來的10%降到5%。原來的10%隻適用於自住房，而新法案中的5%適用於所有房產。
2）Homestead Exemption由原來的4萬提高到10萬。

乍一打眼，好像全是利好，包括對地主，其實不然，裏麵有煙霧彈。

大家知道，一個地方政府的財政總支出，不太可能因為稅改而改變太多，很可能是拆東牆補西牆。比如說，如果一個學區原來一年的財政支出是1億，不太可能在其他條件都沒改變，包括學生和老師的數量等保持不變的情況下，隻因為稅改而降到0.8億。

德州這次稅改，不像加州的Prop 13， Prop 13既對房價的增值設了上限，也固定了地產稅率。而德州的這次稅改，卻隻對房價的增值設了上限，而對地產稅率沒有任何規定。若地方政府財政不夠，隻需要提高稅率就行了，所以議案中設置房價增值上限的條款實際意義不大。

而有實際意義的是Homestead Exemption的提高，德州的平均房價是30萬，可以減掉10萬是個不小的折扣，尤其對低房價家庭，所以自住房主是絕對的贏家。而自住房主少交的稅，隻能由商業地產和地主來承擔。

剛開始的時候，政客們無論誰都會給點甜頭。德州今年有330億的財政盈餘，州政府下一年打算從財政盈餘中撥款約130億給學區，這樣就可以少交地產稅，無論自住房主還是地主，都可以得益。但問題是，以後是否每年都會有財政盈餘撥給學區，這是個大大的問號？？？

這次地產稅改：
1）對自住房主來說，無論是短期還是長期，都是利好。
2）而對地主來說，短期內是利好（隻要州政府有足夠的財政盈餘），但長期是利壞（如果州政府沒有足夠的財政盈餘），自住房主少交的地產稅，需要地主來當接盤俠。

BTW，德州的同學們，趕緊去抗議地產稅，否則基數上去以後就不好玩了！

建寧 2023/5/26