近兩個地產周期房價變動的差別

談起現在所處的房產周期，便很自然地想到上一次的次貸危機，以及這兩個周期之間的差別。

次貸危機的主題是濫放貸，致使很多本來不滿足貸款要求、根本沒有買房能力的人也買起了房。危機開始後，失業率大幅升高，銀行又收緊了貸款政策，中低層民眾雪上加霜，無法貸出款來，大批中低端的房子沒有了市場。而相反，好區和富裕階層的狀況會好一些，最終的結果是好區房跌的少，中低端的房子跌幅大！

而本周期的主題是Affordability，次貸危機時根本沒能力買房卻楞要買房的阿狗阿貓們不見了，買房的人都是能滿足貸款要求、能買得起房的人。但是，隨之房價的快速增長以及利率的升高，很自然地，Affordability就成了的問題，本來能買得起房的，現在卻買不起了。

而Affordability最差的是哪些呢？ 當然是高房價地區、高端房和新房。

從地域上講，本周期跌幅最大的都是房價增長很快的高房價地區；而對美國除東西海岸以及極個別內陸地區以外的其它絕大多數房價相對穩定的地區，房價波動應該不大。

而在同一地區，好區的高端房和新房的跌幅較大，而中低端房子屬於剛需，房價應該會堅挺。

不同的周期，結果還真是有差別。

建寧 2023/2/17