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靜觀其變不是不作為

(2022-10-09 09:20:11) 下一個

多種房價統計數據,包括最新的Freddie Mac房價指數、Case-Shiller房價指數以及貸款分析公司Black Knight的數據都顯示,美國的全國平均房價已開始下跌,數據顯示全國平均最高點在六月份。

很多分析還指出,本次全國平均房價的下跌幅度,很可能會是近一個世紀以來,僅次於大蕭條和次貸危機的幅度。也就是說,這次的全國平均房價下跌幅度,在近一百年來,很可能排在第三。這麽一說,很多朋友可能會有些許擔憂:這是不是說明問題很嚴重?其實,與其說排在第三問題很嚴重,倒不如說,這是因為,全國平均房價下跌的情況很少發生(如果排除季節性波動和偶爾的微幅波動),盡管各地的房價經常有起伏。在過去的近半個世紀,美國全國平均房價下跌的情形,可能隻發生過三次,除了幅度很大的次貸危機,還有八十年代初和九十年代初發生的兩次,並且後兩次的幅度都非常之小,盡管在一些局部地區,比如九十年代初的加州和東部的新英格蘭地區,其房價下跌幅度都非常大,但平均到全國範圍,就已經隱入煙塵,基本察覺不出來了。所以這個第三名聽起來挺嚇人,但可能跟前兩名不是一個量級的,有時候銅牌跟金牌的水平相差還是很大的!

美國的房價,短期內將會遭受先後兩波打擊。第一波就是正在進行的高利率的打擊。說起來呢,單純的高利率,不應該對房市有很大的衝擊,因為大部分人都已經鎖定了低利率,受影響的也就是極少數現在要買房子的人,隻要大家都有工作,應該能頂得住。但即便這樣,目前有些泡沫嚴重的地區,新房的房價跌幅也已經快接近20%了,盡管舊房的跌幅還沒這麽大。

第二波將會是經濟,準確地說是增高的失業率的衝擊。聯儲會的幾個高官們都已先後表態,在持續的高通脹麵前,現在唯一的解決辦法就是以犧牲經濟為代價。前幾天聯儲會其中一個分行的行長還表示,到明年底失業率很可能會從現在的3.7%(今天已降到3.5%)提高到4.5%。高利率是一回事,沒有工作了是另一回事兒,工作沒有了低利率也白搭。所以現在的問題是失業率到底會提高多少,這會更直接地影響到房市。

加州向來是美國房產的風向球,一般會領先其它地區半年、甚至一年以上。加州有強大的經濟,它的房產業基本可以說是我的命運我做主,其波動會處在一種不受外界影響的自然狀態,不像加州周邊地區以及佛州等地區,容易受其它地區的影響,並且它的高科技經濟對經濟周期比較敏感,房價的波動性也比較大。加州以外的地區,要想知道何時是進場的好時機,隻要盯著加州的趨勢就行了。當然,房產有一個好處,一個趨勢一旦生成,不會馬上終止,一般情況下即便晚進場也不見得有太大影響。

目前利空的情況下,養精蓄銳是上策,靜觀其變不是不做為

前幾天有網友問,是否該做cashout?如果不缺現金儲備,拿出來的現金又沒有地方投資的話,現在這麽高的利率,我不讚成cashout,但我覺得可以做HELOC,盡管出租房的HELOC現在比較難做。

有的朋友會說,HELOC到時很可能會被關閉。當然,這種可能不能完全被排除掉。但是,現在跟次貸危機不同,次貸危機低穀時,很多重災區,包括加州內陸、維加斯以及鳳凰城等地區,房價的跌幅在70%以上。加州內陸地區有很多最高時是40萬的房子,最後跌到不到10萬,原來20萬以上的HELOC,銀行當然會給你關了。但這次,不可能有這麽大的跌幅,如果跌幅沒那麽大,被關閉的可能性也就小多了。

另外,我不知道像在次貸危機時,在李曼兄弟倒掉的第二天,HELOC會不會馬上就被關掉,也就是說敵人有沒有留給我們迅速行動的空間? 哪怕隻有一天!

再說,即便HELOC被關了也不見得有什麽大的損失,隻是失掉了機會。

投資房做HELOC比較難,並且做的大多是地區小銀行,BiggerPockets有個可以做的銀行清單:

Need help with HELOC on rental property....can this be done?

前麵說了,這次下跌做為第三名,盡管可能無法跟前兩名相提並論,但畢竟是第三名,奧運會要拿個銅牌也不是一般人能做到的,所以對沒有抓住上次機會又有耐心的人來說,一兩年後也許就是另一次機會,盡管次貸危機那樣的機會,是可能一輩子都不會再碰到了。

一孔之見,一孔之見,一孔之見!

建寧 2022/10/07

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