建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
到現在為止，我寫的文章大多是忽悠，或者說大多是策略和思維方式問題，我很少提及具體操作，主要是在具體操作上我還真是啥也不懂，所以也寫不出什麽東西來。
這一篇，就嚐試著談一點具體操作上的事，如果尚算得上是具體操作的話。
我以前寫過，到目前為止，我的投資分三個階段：
第一階段，是跟風朋友到加州中穀，用的都是朋友用的經紀和物業管理，咱完全是跟屁蟲。當時買的是短賣房，狀態都不錯，第一個隻花了四五百打掃了一下就馬上可以住人了。第二個隻有臥室地毯太髒，花了2500換成laminated地板,就可以馬上住人，這些都是物業管理具體負責的。
第三階段，也是我房產的大多數，都是新建房，由建商旗下的物業管理公司管理，這個沒什麽可說的。
我主要說說第二階段（2013~2014年）到佛州投資房子的事。
我在佛州買的房子，都是銀行收回房，並且都破壞嚴重，需要大量維修。我在佛州最後買的一個房子，本來是3室2衛， 1200平方尺, 原房主從2006年開始擴建，擴成2080平方尺, 擴出來一個很大的房間，加一個衛生間，外加一個很大的有屋頂的patio，結果還沒完工就被銀行收回來了，我買的時候是2014年， 相當於空了七八年。這個房子我以8萬多買下來，自己又投入了約3萬維修費用。
我是如何具體操作的呢？
我先是在zillow上找了一個評分不錯的地產經紀Kim，是位五十來歲的白人女士，因為當時當地的地產市場形勢非常嚴峻，我心裏沒底，所以我和太太還特地到當地考察了5天（也是我唯一考察過的一個地方）。當然了，按照我的一貫做派，我就讓Kim給我推薦物業管理，她就給我推薦了和她同一個經紀公司的Eric。Eric除了是物業管理外，還有個小維修隊，給別人裝修房子。這樣事情就好辦了，我在買每一個房子報價之前，都會讓Eric先去看看房子，做一個維修報價，有了維修報價，我買房報價心裏就有底了。也就是說，我在買房報價之前，我就已經基本知道房子維修好後的全部費用了。
做為遠程投資者，在維修和管理等方麵肯定都處於劣勢，這個可以通過策略性地減少維修，包括買狀態好，或者新的房子等來減少這種劣勢。
而如果想翻新舊房子的話，就必須在當地建立起個可靠的團隊，這個團隊，就是在BiggerPockets上被整天念叨的遠程投資的“Core 4”（四大核心成員），這四大核心成員包括：
- Realtor（地產經紀）
- Property Manager（物業管理）
- Contractor（維修工）
- Lender（貸款銀行）
先說貸款，如果你的常規貸款個數還沒用完的話，這個就不是問題了。次貸危機剛過時，如果超過了常規貸款容許的個數，貸款還有點麻煩，現在就不是問題了，很多小銀行都可以提供貸款，甚至不需要個人收入的 DSCR 貸款都多的是，這個好的地產經紀就可以推薦。
維修工當然很重要了，但對於人生地不熟的遠程投資者來說，如果想找到價格最好，做工質量又好的維修工，這就太難了，或者說是期望值太高了。我覺得合理的期望值應該是價格一般，做工一般就可以了。達到這個要求的，地產經紀或物業管理都可以推薦。
我覺得，這四大核心中最重要的應該是地產經紀和物業管理，這兩者中必須至少有一人要有廣泛的人脈，能搞定維修工等。
在初期，地產經紀是最重要的。找個專業的地產經紀到底難不難呢？也難也不難，單從數量上來講，絕大多數地產經紀都是服務自住房主的，大多數連點投資的基本概念都沒有，這樣的當然不能要。但也的確有不少熟知投資理念，甚至自己本身就是地產投資者的地產經紀，也就是通常所說的investor friendly地產經紀（找的時候可以google “investor friendly realtor”），這些地產經紀往往有廣泛的人脈，同貸款經紀、物業管理以及維修工等都有長期的互惠合作關係，我們要找的就是這樣的。
我總共賣過兩個出租房，這兩個房子自始至終我從沒見過。賣的時候，我並沒選物業管理公司的地產經紀，而是用了我的買房經紀。我這樣選擇主要有兩個原因，一是這兩個買房經紀我都挺滿意，買房的時候都能考慮我的利益；還有一個就是從公平上考慮，因為物業管理都是她們推薦的，如果賣房的時候撇開她們好像對她們不公平。但讓她們賣房前，我都有個前提條件，就是她們必須負責找維修工修好房子，否則我不會考慮，因為房客住了很長時間了，賣前肯定需要維修，結果她們都很爽快地答應了。其實像我這樣的客戶她們見多了，這是她們的日常事務，對她們來說根本不是事。後來，維修找人都是她們負責的，我隻負責付錢。
有些朋友會問，買房需要人去看房嗎？不得不說，這個問題問得有點傻帽兒，當然需要有人去看了，要不誰知道裏麵有沒有被燒過，種沒種過大麻，有沒有變成垃圾場。其實更重要的問題應該是：去看房子的這個人應該是誰？那到底去看房的這個人應該是誰呢？當然是能準確估計出維修費用的那個人。如果你能準確地估計出維修費用，那去看房的可以是你，但如果你根本沒有這個能力，那你去不是假模假樣去看熱鬧嗎？！如果真是這樣的話，你不去看也罷！這也是為什麽我自己並不熱衷看房的原因。其實每次買破房的時候，地產經紀們總是花不少時間，給我拍了好多照片和視頻，但傳給我以後，我至多瞥一眼，因為我對這些視頻和照片根本不感興趣，我感興趣的是量化後的數據，也就是說我需要有人告訴我具體的維修費用，而不是照片。
上麵所說的這四大核心成員，如果要一個人生地不熟的外地人吭哧吭哧一個一個找的話，的確是個不小的挑戰。但在實際操作中，你隻需要找出人脈強大的人中的一個就行了。
另外，BiggerPockets播客現任主持人David M Greene寫過兩本不錯的書，有興趣的人可以看看：
1) Long-Distance Real Estate Investing: How to Buy, Rehab, and Manage Out-of-State Rental Properties
2) Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: The BRRRR Rental Property Investment Strategy Made Simple
建寧 2022/09/08
