建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
今天讀了一篇GlobeSt.com的報道，說大型公寓樓市場正在降溫，這是文章的鏈接（需要免費注冊的賬戶才能讀全文）：
文中主要引用地產商貸巨頭Berkadia的一個Managing Director的話說，45天前，一個公寓樓會有30多個買家競買，現在隻有幾個，並且會有6~10%的discount。比如說鳳凰城，現在有cap rate 高於4公寓樓了，而前一段時間很少有低於4的。
Berkadia是商貸經紀，是為地產投資者和大金融機構(保險公司和pension fund等Institution) 等搭橋的，就是說幫助把大金融機構的錢借給投資者。
以前，由於市場上資金充足，尤其是在大型公寓樓市場上，既有便宜的私募資金，也有Fannie Mae和Freddie Mac 等便宜的GSE資金，而保險公司等大金融機構由於投資有回報底線，回報低的他們不會投，在以前信貸市場資金充足的情況下這些大金融機構缺乏競爭力（也可以理解為向他們借貸代價太高），所以門庭冷落，很少有人向他們借錢。現在利率高了，其他資金來源代價高了，向他們借錢的人就多了。
GlobeSt.com的另一篇文章：
Welcome to Negative Leverage in CRE
也說明現在的利率已經高於Cap Rate，已經是負杠杆了，所以商業地產風險很大。
另外， 在40天前我寫的那篇文章：
的末尾， 我有以下評論:
目前其它房產種類是否有泡沫咱不敢說，我感覺比較明顯的泡沫是在大型公寓樓上。目前，全國公寓樓是平均以4.4的 Cap Rate 轉手的，如果利率是3~4%， 4.4的Cap Rate尚且靠譜， 但如果利率是5~6%甚至更高， 還以4.4的Cap Rate買入，這就很難說是投資了，更像是投機或者賭博了。
基本上表達的是同樣的意思。
由於商業地產中的利潤，也就是 cash-to-cash return非常重要，利率一提高，cash-to-cash必然下降，物業的估值就會降低。所以即便沒有經濟衰退，隻要利率一提高，商產的物業價值肯定下降。
當然，民居市場（1~4單元）有些差別，它的價值與租金利潤關聯性並不強，並且經濟衰退對它的影響更大更直接，當然利率也會有很大影響。
建寧 2022/6/15
