建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
地產私募眾籌（real estate syndication），就是大夥湊錢一起投資地產。比如如果發現一個前景很好的400萬的公寓樓，自己沒有資金，可以找15個人，一人出10萬，募得150萬，然後用其中的100萬做首付，再貸款300萬買下公寓樓，其它的50萬做為翻修和儲備資金。幾年後公寓樓的租金收入和利潤提高後，或者套現重貸把初始的資金返還給投資者，也可以選擇把它賣掉。也就是說，可以做成 BRRRR，也可以做成 Flipping。不過，一般地產私募項目的期限不超過5~7年，也就是說必須要在這個期限內賣掉，把資金返還給投資者。
過去十來年，確切地說是過去七八年，這一類的地產私募在美國是多如牛毛。尤其是過去十來年， 房產價格一直處在一個上升的趨勢，就是隨便逮隻猴子，讓它去投資地產，也不見得會虧錢，阿狗阿貓就更不用說了，賺了錢就認為自己是專家了，也加入了私募操盤手的行列，所以這個私募眾籌的隊伍是越來越龐大。在地產投資論壇BiggerPockets上，無論是做廣告的， 還是普通的討論，都是非常非常多，就是隨便google一下“real estate syndication”，你也應該會找到很多的搜索結果。
先交代一下，我自己沒有投過私募眾籌的單個地產項目，但我投過私募眾籌基金，並且我對地產的私募眾籌很感興趣。因為我自己沒有投過單個項目，按理來說我沒有多大的發言權，但杜撰的事我幹過好多次了，索性就再來一次。
私募眾籌的操盤者被稱為syndicator或sponsor，是General Partners（GP）, 其他隻提供資金不參與運營管理的投資者是limited Partners（LP）。GP 和 LP 的利潤分配一般會采用所謂的“Waterfall（瀑布）”分配方式， LP會先得到6~8%的優先股（preferred share），剩餘的利潤GP 和 LP會按一定比例分配， 比如GP 30%， LP得到70%，這是兩層瀑布。當然也有采取三層甚至更多層瀑布分配方式的，比如協議中可以規定， 當LP的年回報率超過15%後（兩層瀑布後），剩餘的GP/LP各50%，這是三層瀑布分配方式， 這個都取決於具體協議。
地產私募眾籌跟一般地產投資一樣，既可以用杠杆，也可以通過翻修增值，所以操作得當的話，即便減去操盤者的利潤，也仍然可以得到不錯的回報。
私募眾籌不僅可以買公寓樓，也可以投資辦公樓、廠房、倉庫和其它物業。既可以買現有的物業， 也可以開發新的項目， 當然開發新的項目風險更大。
參與私募眾籌，需要注意以下幾點：
- 操盤者必須要有長期的良好記錄，類似的項目必須要做過很多個，並且應該有很好的回報率，而不是隻做過一兩個的新手，這是最最重要的。
- 對所要投資的項目，自己必須要做充分due diligence，也就是說自己必須要研究項目的數字回報是否靠譜。一般現成的物業會有過去12個月的回報，和未來的pro forma的數據， 要看看pro forma的數據是否靠譜。 比如公寓樓，如果現在空置率是20%，每個單元租金$1000, 而pro porma說兩年後的空置率將減為5%，租金會增加到$1300, 這是否能達到。
- 要分散投資，這玩意跟一般風險投資（venture capitalist）一樣，不能賭一個投資，要投資多個項目以分散風險。
- 投資項目要越具體越好，尤其是新開發項目，本來風險就大，如果項目不具體，那潛在的風險就更大。 投資一個具體項目，比如，一個200個單元的公寓樓，6個月後開建，預計2年內完成的項目，就比畫一個大餅，比如說要開發住宅區、酒店、商場等既沒有具體規劃，也沒有時間規劃的項目，要好的多。
私募眾籌投資地產，風險還是蠻大的，即便是經驗豐富的操盤手，如果時機不好， 比如買在2005~2007年的高點；或者買在經濟單一的城市，又碰上不利的經濟環境，比如如果是投資在石油重鎮，又恰逢石油價格低迷；或者遇到其它意外情況，都會影響到投資的收益， 甚至會造成重大損失。
這篇文章隻是篇一般的科普性文章，不是鼓勵大家搞私募眾籌。再說，目前美國公寓樓的估值是曆史最高的，Cap Rate 約是4.6~4.7%， 而30年的房貸利率都快超過這個數了，公寓樓的價格麵臨下行壓力，不是投資的好時機。
無論做什麽都要做自己真正懂得的，否則還不如投指數基金。
感興趣的朋友可以讀讀 Brian Burke 所著的 The Hands-Off Investor，一本不錯的專門介紹地產私募眾籌的書。作者 Brian Burke 是一家地產私募眾籌公司的CEO， 我讀過他的書，也曾經聽過幾次他的采訪。
建寧 2022/4/2
