建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
美國有九個州沒有州稅，這些州的地產經紀們愛向投資者兜售：我們州沒有州稅，你看多好，趕快到我們這裏來投資房產吧！
我們來分析一下這種說辭否靠譜。
美國的地方財政來源，除了地產稅和州收入稅外，還有其它幾種來源（以下簡稱其它財政來源）：
- 聯邦撥款（Federal Transfer）： 我們交的聯邦稅除了用於社保、醫保和軍費等聯邦支出外，也有部分分配到各個州的地方政府
- 一般銷售稅（Sale Tax）
- 其它特殊生產和銷售稅（Excise Tax）, 比如汽油和煙酒稅費，像Nevada盡管沒有州稅，但賭博業有特殊稅費。
- 等等
如果排除其它財政來源，或者說如果假定每個州的其它財政來源是相同的，隻考慮地產稅和州收入稅這兩部分，我們來比較一下有無州稅的差別。
假定每個州每個家庭稅務支出是相同的，比如假定每個家庭每年都需要交5000美元的稅，用以地方財政支出。
現在來比較兩個州：
- A州無州稅，也就是說這5000美元的地方財政都來自於地產稅；
- B州有州稅，並且假定地產稅和收入稅的比例是2:3，也就是說這5000美元的地方稅賦中，2000是地產稅，3000是州收入稅。
如果你是擁有自住房的當地居民，住在A州和B州差別不大，因為都是5000的稅賦，盡管來源有差別。但如果你是個房東，出租房是在A州還是B州這差別就大了，在A州地方稅賦的5000美元全部由地主來承擔；而在B州，地主隻需要承擔40%的2000美元。
如果你是地主，你是喜歡承擔100%的地方稅賦，還是更願意隻承擔部分？我是更願意拉個墊背的，隻承擔部分而不是全部，畢竟咱沒那麽無私。
到沒有州稅的地方去住，從省稅上來說是件好事。但一般情況下，沒有州稅就意味著高地產稅，對地主並不是一件好事，地主首選的應該是地產稅低的地方，而這些地方往往有州稅。我自己在幾個州投過房產，投資回報基本跟地產稅率成反比，地產稅率越高越不賺錢。地產稅率高的德州和佛州，倒是沒有州稅，但不賺錢，有沒有州稅跟我關係不大。而西部山地州，盡管需要交州稅，但我仍然很高興，因為賺錢。賺錢交稅總比虧錢不交稅好，是吧？
如果有人邀請你到沒有州稅的地方去住，那可能真是好心。如果是以沒有州稅為由向你兜售房產，您盡可以送他四個字：胡說八道！
有的同學出離憤怒了，人家Austin在過去30多年，房產的增幅在全國380多個都市區裏排名第一，也是在高地產稅的德州，你有啥說法？對此，我還真沒詞了，隻能說任何規律都有特例！
囉嗦了半天， 就一句話：盡量投地產稅低的地區！
建寧 2022/4/24
保險費用，還有HOA費用，都要綜合考慮。不然就算房產增值快，現金流不行也是有壓力的，畢竟增值是個未知數，現金流是個確定數。
運氣好。