前幾天頭腦發熱，弄了個太顯眼的題目，叫什麽係列講座。既然是係列也不能弄一個就銷聲匿跡了，否則就是騙人不講信用嗎。再弄一個，也算對得起那幾千位被俺蒙進來的。下麵談談我做房地產的一些指導思想，這個因人而異，僅供參考。有經驗的地主們飄過吧。
第一： 要有非主流意識
股神巴非特的名言是，別人擔憂的時候我貪婪，別人貪婪的時候我擔憂。試想，如果你在０９年買股票的話，就是弄個平均數，現在也賺老了。房地產大亨李嘉成也有他發家的訣竅。這個本壇大師如山詳細介紹過，記不清原話，大體意思時，大家不買的時候我偏買，大家撤的時候我偏進。 雖然兩位大師投資領域不同，但理念卻異曲同工。
有的人能夠做大，就是因為他們和常人的思維不一樣。做房地產不能隨大流。０６年我隨大流，買了一棟還不咋樣的房子就４５萬，到了０９年不值２５萬，現在回升到３４萬左右。如果今天賣掉的話還欠銀行兩萬，更不用說打水漂的那十多萬的首付了。
我再次買進是在０９年初。那時候後很多人擔心房價還會大跌，持觀望態度。我人為即便不是低穀又何仿？ 我堅信房價還要長回來，無非少賺多賺點兒罷了，何況還有可觀的正現金流作為補賞呢！ 現在我可以說，那些房子買對了。如今帳麵上的增值早已是０６年帳麵損失的N倍了。
現在房市已經股市化，要想賺錢，不但要買的時機對，更重要的是賣的時機也要對。我不打算把現有的房子持有到退休。過幾年覺得房價有點離譜的時候就果斷把它們賣掉， 起碼是賣掉那些較貴的房子，然後等待另一個周期的到來。
第二： 現金流第一
投資房地產究竟把增值還是現金流放在首位？這是一個很有爭議的議題。 但我發現，這裏的大地主們沒有一位不把現金流放在首位的，因為它是降低投資風險和永續發展的唯一保證。我人為在某種成度上，現金流可以控製，而增值是未來的事，很難預測。從宏觀上來說，房子要增值，擋也擋不住，何必現在操心呢？ 但具體到某一時間， 有些房子今後的增值潛力可能比另外一些高一點，究竟買哪個，這就要靠自己經驗和判斷力了。
我在０９年時寫過一個有關如何增加現金流的帖子，附在下麵，僅供參考。
第三：做地主不要清高
做地主不要清高，如果你認為當地主是掏大糞，和窮人打交道有失身份，那就幹脆別當地主了。我在我的兵麵前是教授研究員，在房客麵前我就是一房棟；在實驗室裏我可以做分子生物學，在出租房裏，我高高興興地修廁所。
要擺正地主和房客的關係。房客是我的客戶，我要為他們服務，因為他們是我現金流的來源。如果地主把自己看得比房客高人一等，把這種想法滲透於經營之中，絕對要出問題的。我總是對我的房客講 ＂I will do my best to meet your needs＂ 當然對一些本質惡劣的房客絕不能心慈手亂，要依法行事。我的第一個房客，也是至今唯一的一個，被我evict掉。此人是慣犯，剛被別人驅逐後就跑到我家了。 租金拖欠要當月解決，不要拖到下個月。１５號之後還不付房租，一定要給３ day notice。
第四： 要有耐心
做地主需要有相當的耐心才行。耐心體現在很多方麵。比如貸款，完成一次貸款要打上百次電話，寫很多封 Letter of explanation （LOE）。不管多麽惱火，貸到款把房子拿下是最終目標。在經營方麵，不要被一時的挫折擊敗。本壇常有一些人為了一些不愉快的小事就捶頭頓足， 這樣是當不了地主的。我前麵提到的那個eviction，損失６０００多刀，房子被糟蹋的不成樣子，要怪隻能怪自己剛當房東沒有經驗。那時我對家人說，這隻是我房地產事業的開始，而不是結束！
下麵是幾年前的舊貼，看過的就到此打住吧。
增加現金流的幾點體會，和大家分享一下
2009-10-13 by QinHwang
最近買了兩棟的bank owned房子，屬於low end一類，適合投資。現在一棟已經修好並出租出去，另一棟正在remodel. 受本壇大師們的指教，有一點牢記心中，那就是沒有正現金流的房子絕對不能買。隻寄希望於增值，不考慮眼下收支狀況，太危險。如果有正現金流，也就是說租金高於所有開銷的總和，即使房價下跌，心裏也不會發慌。在南加州很多地方不要說有正現金流，能做到收支平衡已經很不錯了。最近買的兩棟房子都能有可觀的效益，每個盈利在 $500/month以上，隻所以能做到這一點，有以下幾個原因：
1）高於15萬的房子不能買, 要低於平均房價的30%以上。大家知道房租和房價不成正比。15萬的房子能租到$1500/月，30萬的房子能租到$2000/月已經很不錯了。
2）好區的不買，壞區的也不買，隻買次好區的房子。好區的房子容易出租，房客質量好，但價格太貴，很難做到收支平衡。壞區的便宜，但犯罪率高，學區差，好人不會去那裏住。壞區的房子有時聽起來房租房價比不錯，有較大利潤，但危險係數也高，就象次貸一樣。次好區的房子各種指標介於好區壞區之間，比較穩妥，尤其象我這樣的業餘landlord. 對有經驗的大師們來說可能不一定適合。
3）房屋翻新後能帶來較大增值。一些房子買來後不需要太多整修，隻換換地毯粉刷一下就可以出租了，但這種條件較好的房子價格也高，難以做到有正現金流，尤其在加州。我之所以能在房價昂貴的南加州做到房租房價比例遠大於100，買便宜的破房整修後出租是關鍵。整修房子難度大花錢多的是 bathroom，但這也正是使房屋增值的一個突破口. 我買的兩個房子都需要安裝新的bath tub. 自己動手翻新一個bathroom，大約成本費1000左右（two-piece bath tub $425, 其它附件包括Drywall, pipe, tile在內 600刀夠了）。請人做一個浴室可能 4000-5000 左右。自己做必須會銅管焊接和 ABS（黑塑料管）連接技術。這兩項技術都不很難，但需要練習，幹幾次就行了。銀行持有的房子一般都需要換地毯。本人覺得換laminate 人造地板一勞永逸，適合出租房。這種地板便宜防水結實，不需要黏接或釘子，很容易安裝。如果要換地毯，買深色的 50 cents/sf的就行了。省事省錢起見，保留原來的泡沫襯底，在上麵鋪上地毯就行了。
4）買麵積小但房間浴室多的房子。出租價格主要取決於房間數目而不是房子麵積。一個房子不管有多大，隻有兩個房間一個浴室，它絕對租不到一個三室兩浴房子的價錢。尤其在目前經濟不景氣的情況下，一家三代同租一房的情況很多，房間數目就顯的格外重要。記得如山大師說過，買房時要注意將來能否改建出一個房間或一個浴室出來。加一堵不承載的隔離牆（partioning wall)很便宜也很容易，無非需要幾塊Dry wall, 2x4，4x4 studs 還有一些 Glass wool.如果懂electrical wiring的話，在隔離牆上留幾個插銷座最好。另外必須加一個Closet（一定要有Dry wall 覆蓋，防火需要）. 沒有Closet是不能算一個房間的。改房間比較容易的地方是Family room，我改過兩棟房子。多數租房者對有沒有Family room不很在乎。其實現在很多新蓋的房子為了更有效利用麵積，也沒有單獨的Family room。有的Family room有浴室，改好後不亞於一個Master bedroom.如果不用來作臥室，還可以作Family room，隻是多了一個門而已。這種改建必要時還可以拆除，恢複房子原貌。房屋翻修要盡量符合 code. 從HomeDepot買幾本書是必須的。該用4x4 就不能用2x4。木質結構要有 Dry wall覆蓋。嚴格的說隻要變動管道和線路，就需要Permit. 但我不建議同City Buildig Safety division打交道，有時會引火燒身，造成很多意想不到的麻煩，除非你想增加建築麵積。實在拿不準，就花點錢在裝Dry wall之前請Professional把一下關。
以上隻是自己的一些體會，因人因地而異。
SFH 1: 25% down, sale price 151K, bought 2010, rent 1460/month
SFH 2: 25% down, sale price 149K, bought 2011, rent 1550/month (I added a bedroom and a 3/4 bath).
I bought SFH built in 1930s and 1948s. I now mainly consider newer houses after 1980.
I am not in DC
That was 3 years ago. Then 15K house is now 25K.
月現金流取決於你首付額。 15萬的房子如能租金1500/月，零首付都能有正現金流。 財神真是照顧你