增加現金流的幾點體會，和大家分享一下

最近買了兩棟的bank owned房子，屬於low end一類，適合投資。現在一棟已經修好並出租出去，另一棟正在remodel. 受本壇大師們的指教，有一點牢記心中，那就是沒有正現金流的房子絕對不能買。隻寄希望於增值，不考慮眼下收支狀況，太危險。如果有正現金流，也就是說租金高於所有開銷的總和，即使房價下跌，心裏也不會發慌。在南加州很多地方不要說有正現金流，能做到收支平衡已經很不錯了。最近買的兩棟房子都能有可觀的效益，每個盈利在 $500/month以上，隻所以能做到這一點，有以下幾個原因：

1）高於15萬的房子不能買, 要低於平均房價的30%以上。大家知道房租和房價不成正比。15萬的房子能租到$1500/月，30萬的房子能租到$2000/月已經很不錯了。

2）好區的不買，壞區的也不買，隻買次好區的房子。好區的房子容易出租，房客質量好，但價格太貴，很難做到收支平衡。壞區的便宜，但犯罪率高，學區差，好人不會去那裏住。壞區的房子有時聽起來房租房價比不錯，有較大利潤，但危險係數也高，就象次貸一樣。次好區的房子各種指標介於好區壞區之間，比較穩妥，尤其象我這樣的業餘landlord. 對有經驗的大師們來說可能不一定適合。

3）房屋翻新後能帶來較大增值。一些房子買來後不需要太多整修，隻換換地毯粉刷一下就可以出租了，但這種條件較好的房子價格也高，難以做到有正現金流，尤其在加州。我之所以能在房價昂貴的南加州做到房租房價比例遠大於100，買便宜的破房整修後出租是關鍵。整修房子難度大花錢多的是 bathroom，但這也正是使房屋增值的一個突破口. 我買的兩個房子都需要安裝新的bath tub. 自己動手翻新一個bathroom，大約成本費1000左右（two-piece bath tub $425, 其它附件包括Drywall, pipe, tile在內 600刀夠了）。請人做一個浴室可能 4000-5000 左右。自己做必須會銅管焊接和 ABS（黑塑料管）連接技術。這兩項技術都不很難，但需要練習，幹幾次就行了。銀行持有的房子一般都需要換地毯。本人覺得換laminate 人造地板一勞永逸，適合出租房。這種地板便宜防水結實，不需要黏接或釘子，很容易安裝。如果要換地毯，買深色的 50 cents/sf的就行了。省事省錢起見，保留原來的泡沫襯底，在上麵鋪上地毯就行了。
 
4）買麵積小但房間浴室多的房子。出租價格主要取決於房間數目而不是房子麵積。一個房子不管有多大，隻有兩個房間一個浴室，它絕對租不到一個三室兩浴房子的價錢。尤其在目前經濟不景氣的情況下，一家三代同租一房的情況很多，房間數目就顯的格外重要。記得如山大師說過，買房時要注意將來能否改建出一個房間或一個浴室出來。加一堵不承載的隔離牆（partioning wall)很便宜也很容易，無非需要幾塊Dry wall, 2x4，4x4 studs 還有一些 Glass wool.如果懂electrical wiring的話，在隔離牆上留幾個插銷座最好。另外必須加一個Closet（一定要有Dry wall 覆蓋，防火需要）. 沒有Closet是不能算一個房間的。改房間比較容易的地方是Family room，我改過兩棟房子。多數租房者對有沒有Family room不很在乎。其實現在很多新蓋的房子為了更有效利用麵積，也沒有單獨的Family room。有的Family room有浴室，改好後不亞於一個Master bedroom.如果不用來作臥室，還可以作Family room，隻是多了一個門而已。這種改建必要時還可以拆除，恢複房子原貌。房屋翻修要盡量符合 code. 從HomeDepot買幾本書是必須的。該用4x4 就不能用2x4。木質結構要有 Dry wall覆蓋。嚴格的說隻要變動管道和線路，就需要Permit. 但我不建議同City Buildig Safety division打交道，有時會引火燒身，造成很多意想不到的麻煩，除非你想增加建築麵積。實在拿不準，就花點錢在裝Dry wall之前請Professional把一下關。

以上隻是自己的一些體會，因人因地而異。

[longsmile]

值得借鑒

[比花花還花]

寫的不錯， 這些都是很好的經驗。