圍大俠文風以詼諧著稱，我怎麽也想不出那句子是怎麽構思出來的。我想如果寫grant的時候我也幽一把， 是不是拿到的可能性會更大一些？
“寵” 的技術怕是學不來，“光說不練” 容易學但又不能多次使用。眼下正是NBA季後賽，那是不吃不喝也不能誤了看球賽。好幾次俺在看球賽，老婆在洗碗，實在過意不去。俺就說： “你歇會兒吧，我來洗。” 嘴上是這麽說，還是坐在那裏不動。心裏想那洗也得game over了才能洗的。 老婆感激的說， “不用，你看球吧”
這個辦法用了幾次後就不靈了。一次俺又故伎重演，老婆這次不買帳了，“你什麽時候也學會胡弄人了，快過來洗碗！” 看來這次不能隻說不練了。最後老婆還是把俺放過了，“算了，還是我洗吧！”
房地產入門 ３）探討初級階段如何擴大規模
班長JY多次強調過，做房地產要成氣候必須做到兩點：第一要堅持，第二要有規摸。 要想靠租金就舒舒服服的過日子，那就必須堅持不懈地努力，不斷擴大規摸。
房地產不是小本生意，需要有一定的經濟基礎，但這並不意味著沒有幾十萬現金就不能做起來。沒有人一夜之間就擁有幾十套房子。在過去幾年裏，本人積累了一些房子，房租收入超過稅後工資收入。和這裏的土豪們相比，這個成就雖不足掛齒，一些經驗和想法對那些landlord－to－be 或許有些幫助。
需要聲明一點，本人是Developing landlord，專業大地主們擴大規模， 那要買Motel， Apartment complex，超出本人實踐和知識範圍。
一）多動腦筋尋找首付資金
投資房貸款目前需要２５％的首付， 加上escrow費用，買一個１５萬的房子需要４萬多現金。對於多數中國人家庭來說，這個積蓄還是有的。如果自住的房子有淨值，辦一個Equity line，再拿出十幾萬，三個１５萬的出租房不就有著落了嗎？本人就是這樣起步的。另外，退休帳戶也是首付的另一來源，雖然我沒有動用過。
二）不要輕易放棄現有的工作
做房地產的目的是增加被動收入，進而取代和最終消滅工資收入，成為一個自由人。人一生最好的願望是能做自己喜歡做的事，自己主宰自己，而不是做別人的奴隸。在房地產積累初期，租金收入還沒成氣候，如果沒有固定的工資收入，貸款買房基本沒有可能。 假如你喜歡自己的工作，又有可觀的收入，當然最好。如果你不喜歡你的工作，那就暫時委屈一下吧。想一想，那張W２可是你拿到銀行貸款的通行證啊。
三）配偶輪流單獨貸款
不靠貸款，是很難擴大規模的。按現行政策，每個人最多可以貸款十個。如果夫妻都有工作和貸款能力，就應當輪流貸款，每個貸款隻放一個人名字。這樣一個家庭就可以拿到更多的貸款。輪流貸款夫妻要達成共識，不要造成誤解，無論在誰名下，都是共同財產。 錢要提前兩個月就要轉到貸款一方的名下，避免不必要的麻煩。
四）報稅不要因小失大
審查貸款資格時，兩年的稅表是很重要的指標。CPA收費是根據他幫你拿回退稅金額多少而定。能幫你少交稅當然是好事，但一定不要因此影響到自己貸款資格。我經曆過一次，lender 告訴我必須做amendment， 否則沒有銀行會通過。CPA認為他做的合法，但承認對貸款不利。我讓他立即做了amendment， 其實補交了也沒有多少錢。因時間耽擱，沒有及時拿到貸款。從那以後我首先對CPA講，我不懂稅法，由你把關，少找回一，兩千我不在乎，不要影響我貸款就好。
五）要有足夠現金儲備
貸款超過一定數目後，銀行會要求你有一定的現金儲備。現金儲備一般是你所有房子每月開支的６倍。開支包括Principle，interest，property tax 和 insurance。這個預算隻能用liquid assets來覆蓋。Retirement的４５％算liquid asset， 不足的部分就要靠銀行儲蓄了。所以僅有足夠的首付是不行的，這點要有思想準備。
六）貸款途徑的選擇
房屋貸款有三條主要的途徑：１）直接從銀行貸款，２）通過loan broker，３）Mortgage Company。 這些渠道各有利弊。
銀行直接貸款的缺點是慢。象我們這裏的CitiBank，全美隻有兩處來做underwriting， 慢也就可以理解了。如果選擇直接和銀行打交道，最好去有專職坐班人員處理貸款的branch。這樣你可以直接麵對麵交談解決問題。
Loan broker用過三次，效率還可以，但是他們不願意接手１０萬以下的小額貸款。
Mortgage Company 效率不錯，但很羅索， 審查很嚴。這是因為他們最終是要把mortgage賣給大銀行。至於哪個渠道利息較低，因為樣本數目不足，我很難下結論。感覺Mortgage company 利息偏高。
今後我打算同當地CitiBank合作下去。如果你有一定工資收入加上有一定數目且有正現金流的投資房，他們會尊重你，另眼看待你。同銀行打交道時，你要讓他們覺得你是一個有經驗，穩妥的投資人，你要買的房子會有很好的回報率。
七）盡量不要用現金買房子
如果有工資收入，出租房又有正現金流，貸款還是比較容易的。初級階段擴大規模的最大障礙是首付資金不足。０９年用２０萬equity外加５萬存款買了兩個REO。由於房子狀況太差，貸款不可能通過，隻能用現金。現在想來這個決定是錯誤的。如果用２５萬現金做首付的話，可以同時買四個更好的房子。還好， 一年後其中一個換成貸款 （cash out），用Cash out又買了一個。貸款數目一人超過五個後，出租房cash out 就很難了。
八）擴大規模時機的選擇
對於房市周期不明顯，房價／租金比好的地方，什麽時候都可以擴大規模。 對於房市周期明顯，大起大落的地區，比如加州，那就要慎重了。很顯然， 房市低穀的時候是擴增規模的最佳時機。對於這個周期來說應該是０９年春季。即便是一年前，閉上眼隨便買都可以的。從另一方麵來講，房市不景氣的時候，貸款也難。房市上升期貸款相對容易，本人覺得現在談貸款真的比去年容易多了。很遺憾， 好的deal也很難弄到了。我覺得現在不是不能買了，隻是不能象以前那麽隨便了。
九）風險控製
隨著房地產規模的擴大，投資風險也隨之加大。本人覺得降低風險至少要從以下三個方麵著手。 第一，要有好的現金流。規模大小不僅僅限於房子數目， 更重要的是有多少正現金流。一兩個房子虧損你可以用工資補貼，多了就不行了。所以我在係列２中特別強調正現金流的重要性。第二，房屋保險要有高額liability，以防萬一。第三，高風險維修工作絕對不能用無照人員來幹。萬一出了傷亡事件，那可就吃不了兜著走了。
以上是自己的一些看法，僅供參考。
QinHwang
12/15/2013
