在美加買房點滴－－－小心銀行的圈套

by 閆娜


　　可變利率抵押貸款是顆中子彈，會把買房人炸得體無完膚

　　可變利率抵押貸款成就了很多美國人的買房夢：用極低的利率和任何人都能承擔得起的費用就能獲得一套屬於自己的房子。對於現金短缺的房主來說，這樣的誘惑是難以拒絕的。而那些抵擋不住這個誘惑的買房人現在要麵臨非常嚴峻的問題：他們的分期付款數額會迅速提升，而房價卻在下降。

　　戈登伯格是第一批選擇可變利率抵押貸款的購房人之一，這個來自薩科拉曼多的42歲的警察被這種貸款搞得日益貧困。在過去的幾年中他曾經成功地購買和出售過幾套房子，去年2月，他看到一個經紀人發的傳單上說，能提供2.2%的貸款利率，他認為這是個可遇不可求的好機會，於是，他迅速採取了行動，把自己原來為5.1%的固定利率貸款變成了可變利率貸款，"還款計劃看起來與原來沒什麽區別，於是我就簽字了"，他沒有仔細閱讀廣告上的具體條款。

　　兩個月後，伯格先生發現，他每月支付的還款額並不是最少的1697美元，而是每月都遞增了1000美元。"在這個房子上，我沒有任何收益，它一直在貶值，非常不幸，我被套住了。"伯格不得不承認。

　　可變利率抵押貸款是迄今為止最複雜的、風險最大的房屋貸款方案，誘人的小額償還使更多的人加入了熱氣騰騰的房地產市場，但是可變利率抵押貸款的小額賠償隻是短期的。

　　現在，在前兩年選擇可變利率貸款都自動變成了更高的還款計劃，這個數額令買房人感到吃驚，他們大部分人認為較低的還款額會至少持續5年，由於房價在下降，他們不可能靠出售房屋來解套，而高額的罰金阻止了他們再融資，可變利率貸款像一根繩索把他們越栓越緊。貸款人很快就要麵臨的選擇就是，或者被迫繳納更多的利息，或者交出自己的房子。福特基金的房地產經濟學家喬治治麥卡錫說，可變利率抵押貸款是顆中子炸彈，會把買房人炸得體無完膚。

　　可變利率抵押貸款產生於1981年，它的目標客戶是富有的家庭，他們選擇可變利率是為了在大部分的月份享受很少的利息，而在合適的機會就全部付清，對他們來說，可變利率貸款提供了執行的靈活性。

　　但為什麽這種專門為富人享有的貸款方式在普通人中這麽普及呢？這與銀行的推廣活動不無關係，為了在房價高漲的時候佔據房地產抵押貸款市場，銀行把這種富有人家的變通理財方式，變成了幫助老百姓買得起房的措施，銀行發動了經紀人大軍來做推廣，這些沒有經過嚴格訓練的經紀人就把這種暗藏風險的貸款方式推銷給了不能應對這種方式、甚至理解不了它的風險的老百姓手中。

　　紐約投資銀行Keefe Bruyette &Woods的分析師弗雷德裏克克坎農稱，很少有銀行會對可變利率抵押貸款的生意感到遺憾，他們都會說"這是個很好的貸款方式，有很多的控製機製保證銀行不受傷害"，但他們忘記了幫助客戶選擇合適的貸款方式和適度的還款速度是銀行的重要職責之一。