房地產業是暴利行業 (和開發商的對話之一)

        外出旅遊，旅友中有位曾在某城市政府部門擔任過負責人，現下海成為房地產開發商。他在閑聊中得知我和他同期大學畢業、曾在城市建設和土地管理部門工作過後，多次主動和我聊天，詢問我對一些問題的看法。現將對話整理如下∶

        房地產人士： 你對國內的房價怎麽看？

        我：房價高的離譜，北京、上海、深圳等大城市的房價接近美國城市的房價。美國人的收入是什麽水平？！國外房屋價格一般相當家庭年收入的 5 倍到 6 倍。而目前，北京、上海、杭州等大城市一套普通住房的價格已經超過家庭年收入 15 倍以上，個別的更達到 20 倍以上。在中國，房價、教育、醫療被形容為壓在中國人身上的“新三座大山”，而在這“三座大山”中，百姓關注最集中的當屬房價。國務院發展研究中心一位官員認為，“中國目前民憤最集中的就是房價上漲太快，直接反應就是民眾對房價的高度關注”。

        房地產人士：現在建築材料、地價都在漲，房價能不漲嗎？

        我：這是你們房地產商的一種說辭。到底是房地產價格上漲拉動建築材料價格往上漲，還是建築材料價格上漲促使房價上漲？其實你我心裏都很清楚。國家有關部門指出，房地產業的發展帶動了五十多個產業的發展。中國的鋼鐵產量世界第一，但無論是在品種上還是質量上都不行，因為主要是建築用鋼。還有水泥、玻璃、建築陶瓷、建築塑料等等，哪一項不是耗能大戶？由此導致煤炭價格大漲。煤老板還真是應感謝你們。

        房地產人士：但你不能否認上漲的建材價格會影響房地產價格。

        我：我不否認。我說房價高的離譜，除了前麵講的和國外房價相比外，還有一個意思，：房地產業是暴利行業。我舉兩個例子。

        1978 年，我剛調到國家建委，當時的副總理、建委主任穀牧有批示，讓查查，為什麽前三門大街（崇文門、前門到宣武門）的新建高層住宅（水泥現澆）每平米達到了 320 元？在穀牧看來，北京以往的磚混結構的房屋造價也就是每平米 120-150 元。我親自參加了調查。二十多年後，北京市區的房價達到每平米 10000 至 20000 元，有些還隻是毛坯房，上漲了幾十倍。

        一般來說，房價的構成主要包括土地成本、建築成本（包括建安）、銷售成本和利潤等部分。和 1978 年相比，就算建築成本漲十倍，也就是 3000 多元。我估計現在北京的建築成本一般不應超過 3000 元。加上土地成本、利潤等，再多也不應超過 5000 元。賣到一、兩萬元，這利潤也太高了。

        我的親戚在北京星河灣買了一套房子，該小區 60 萬平米，開盤價 11000 元 / 平米，當時周圍的新建住宅是 5000-6000 元 / 平米。他買時，一期已漲到 13000 元，開發商講，二期將達到 16000 元，可現在二期的標價是 31000 元。在地價、建築成本不變的情況下，每平米在兩年內漲 20000 元，幾十億利潤就這麽進了開發商的口袋裏。某房地產大亨說：房地產的投資回報率達 500% 。哪個產業能做到這樣？！可怕的暴利呀！

        房地產人士：我們市的價格沒有這麽高。

        我：你們現在沒這麽高，但你們希望能這麽高，如果中央不采取措施，用不了幾年，你們市就能達到這個水平。

        我講是暴利行業，再舉一個例子。按馬克思的政治經濟學的觀點，哪個行業利潤高，資本就向哪個行業流動。來自官方的統計數據表明， 2003 年到 2004 年，有著 31 個門類的製造業的固定資產投資是 25410 億，而房地產業一個門類的固定資產投資就達 25764 億。公布的中國富豪百強中，從事房地產開發的 2004 年達 45 家，而 2002 年，是 22 家。如果不是擁有超高利潤，房地產業的大富豪為何能在中國富豪百強中的比率上升得這麽快？

        1983 年我們召開全國房地產開發公司座談會時，全國的房地產開發公司隻有 12 家，現在增加到 3 萬多家，這個數字還在增加，說明這個行業的巨大誘惑。北京搞房地產的現在竟高達三千家。北京的土地資源那麽緊張，根本不需要這麽多的開發公司，如果沒有暴利的驅使，怎麽會出現這種千家萬戶擠獨木橋的情況？中國的最大企業家劉永好靠做飼料起家，成為泰國正大集團最強有力的競爭對手，他講過：“大家都說房地產瘋了，這是因為回報高，我做過房地產知道這些。幹一年房地產等於幹十年農業產業。 ” ”

        房地產人士：你剛才講了，房地產業的發展帶動了五十多個產業的發展。說明房地產業是國民經濟的支柱產業。房地產業要發展，價格上漲是不可避免的。

        我：中國這麽大的國家，把房地產業作為支柱產業本身就有問題。我們大學（中國人民大學）的部分老師、同學聚會，這些人不是高官就是專家。其中一位老師曾任中國某經濟研究所所長，已退休。當大家都喊房價太高、長得太快時，他說：“北京的房價不高，還要漲。”我開玩笑說：“老師，你拿了開發商多少好處，替他們宣傳？”我說：“按北京現有的價格，我們之中有多少人靠自己的力量能買得起房屋？”我問他：“世界 500 強的企業中，有多少是做房地產的？發達國家有哪個國家是靠房地產業崛起？中國要把房地產業作為國民經濟的支柱產業很容易發展為泡沫經濟。現在北京的商品房，一半以上是炒家購買，價格是炒上去的，這對國民經濟是有利還是有害？房地產作為支柱產業，發展的最直接成果就是富裕了少數開發商，並讓一部分擁有權力的官員中飽私囊；惡果是造成百姓住房難，社會矛盾激化，民不聊生，國家資源浪費。