有一個家住加州灣區的朋友，他是我地產投資的引路人，可以說是我人生中的貴人。
這個朋友在地產投資上應該說是做得相當不錯，相較於我需要跨過萬水千山和耗盡無數腦細胞，他做的太過輕鬆，主要是加州過去三十多年裏僅有的兩次絕佳機遇都讓他給逮著了。
第一次是在九十年代中期，那個周期的高點是在1990年，低點是在1995~1997，這個朋友在1996年搬到加州灣區，不久就買了自住房，後來又陰差陽錯地錯買了一個房子，正可謂趕得早不如趕得巧。
第二次就是次貸危機，如果說第一次是瞎貓碰上死老鼠，這一次是主動出擊，房子都是在2010~2011年間掃購的。
除了這兩個時間段，他再也沒有買過任何出租房，可能他工作比較忙是個原因。
但是，當他退休後，我卻發現他的經濟狀況並不比我好多少，盡管他的淨資產比我多（我們的起點相差太多，當人家已經有米粒的時候，咱的口袋裏還僅有幾個小銅板，實際上當他已經買完了最後一個出租房， 咱還沒開始呢）。
我覺得造成這種局麵的原因主要有兩個。
首先，是自住房的費用，灣區的房價跟我們德州大農村的房價不是一個量級的，他的自住房比我的貴2米多。而自住房是消費品，除非賣掉搬到便宜的地方去，這個資產就是個死資產，對提高生活質量起不到多大作用。
這第二點就比較有意思了，因為即便我們都把自住房從資產中減掉，他的淨資產仍然不比我少，那為什們他還是並不比我好多少呢？
原因就是：他沒有好好利用他的資產，或者說，我的資產比他的資產工作更努力！
要說這個朋友買的房子的增值是真不賴，現在自住房是買價的五倍了，投資房增值最慢的也有買價的三倍了。但他自買房後，沒對房子做過任何重貸， 再加上次貸危機時買的幾個房子還是現金買的，所以現在他的房子隻有很少的貸款，大把大把的淨值躺在房子裏毫無產出，成了死資產。
而我的投資原則是：絕不在房產裏留有多餘的淨值。即便不買房子，難道還找不到高於貸款利率的回報？
對於投資，有的時候我們隻希望總資產的回報率越高越好，而對現金流的多少並不在意，甚至在有的時候還希望現金流越少越好，比如當有非常高的工資收入的時候。而有的時候，比如退休後沒有工資收入的時候，保證有足夠的現金流來維持生活的需要就成了首要目標，其它的隻能退居其次。
而淨資產，是可以轉換成現金流的，這通常也不過有兩種途徑：
1）降低杠杆。如果房產中有貸款，尤其是貸款對現金流起不到正杠杆作用的時候，可以通過降低杠杆，也就是賣掉部分房子，還掉一些貸款，得到現金，從而得到現金流。這也是大多人喜歡的穩健而保守的策略。
2）增加杠杆。如果房產本身的現金流很差，而又能找到現金流回報率高於貸款利率的機會，那就可以做cashout，用得到的現金進行現金流套利。這樣盡管需要承擔一定的投資風險，但是現金流會提高，資金的流動性會提高，同時也可以增加些資金儲備，從另一方麵也可以降低一些風險。這也是我采用的策略，也是我的現金流能夠壓倒朋友的原因之一。其實，2021年利率很低的時候，我曾經多次建議朋友趁低利率，並且還有工資收入的時候，盡量從房子裏多拿出些錢來，結果朋友沒有聽從我的建議。看來師父的理念是有些陳舊了，可能他年齡比我大十幾歲，已經過了能折騰的年紀，也是個原因。
那麽現在，除了直接投資房產外，現金流比較好的投資有哪些呢？比如hard money lending，或者一些debt funds，要達到10%的回報，並不難，盡管要承受些風險。
同樣的資產，通過適當的調整，還是能夠得到不同的結果。
建寧 2023/6/3
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