老房子“強製體檢”，政府出手了

越來越多城市的老房子，要“強製體檢”了。

最近，鄭州市房管局發布了一則實施方案，將對房齡30年以上的住宅進行首次“體檢”，“體檢費”由政府解決。根據這一文件，城鎮住宅，使用年限未達到30年的免檢；30年及以上但未達到設計使用年限的，每10年“體檢”一次；達到設計使用年限仍需繼續使用的，每5年“體檢”一次。

另一個出手的城市是長沙。不久前，長沙市住建局印發《長沙市城鎮房屋結構安全體檢技術指南（試行）》，明確對房齡超過25年未達到設計使用年限的公共建築每5年至少1次“體檢”；而經營性自建房經營前必須“體檢”，房齡超過25年的每2年至少1次。

此外，天津、遼寧沈陽、江蘇南通等地也陸續發布了房屋“體檢”方麵的管理辦法和技術導則。

為什麽越來越多城市，要為老房子“強製體檢”，背後原因又是什麽？



鄭州一個老舊小區

“強製體檢”來了

在不少業內專家看來，城市住宅樓樓齡不斷增長帶來的安全隱患和國家的政策要求，是此次多地出台老房子“強製體檢”的重要原因。

根據《中國人口普查年鑒2020》的統計，早在5年前，我國20年以上樓齡的老舊房屋占比已達35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%，特別是在重點20個城市中，老舊小區的數量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老舊小區數量位居前列。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，隨著樓齡增長，部分老房子可能存在結構安全隱患，如混凝土碳化導致鋼筋鏽蝕、地基沉降引發牆體開裂；設備老化問題也會更加突出，水電管線鏽蝕、電梯故障頻發；外牆保溫層脫落、屋頂漏水等影響居住舒適度。

他說：“現在各地都在通過科技建造提升新房質量，但老舊小區缺乏定期維護，隱患更易累積。政策通過強製檢測、分類整改，推動老舊房屋從‘能住’向‘好住’轉型，從‘安全’到‘舒適’過渡。”

而在廣東城規院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，多個城市出台老房子“強製體檢”的政策，符合國家相關要求。

今年，中央城市工作會議上提出，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段，要“著力建設安全可靠的韌性城市，推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級，全麵提升房屋安全保障水平”。

此外，今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關於持續推進城市更新行動的意見》中明確，要全麵開展城市“體檢”評估，建立發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。

具體到“體檢”費用，鄭州的相關文件顯示，城鎮住宅房屋“體檢費”從市級公共賬戶列支。城鎮非住宅房屋“體檢費”由房屋使用安全責任人承擔，市級公共賬戶按照50%的比例，實施以獎代補。

而提出相關政策的其他城市，房屋“體檢”的資源，多來自當地財政統籌。

維修的錢誰出？

多城提出的老房子“體檢”政策，包含了對房屋從主體結構到裝飾材料在內的方方麵麵的“體檢”。

比如，鄭州的政策顯示，老房子“體檢”的內容包括房屋的地基基礎、主體結構及裝飾裝修、建築材料及構配件、鋼結構、建築節能、建築幕牆等方麵內容。

又比如，湖北省地震局下屬武漢地震工程研究院主編的《武漢市城鎮房屋體檢技術導則》顯示，武漢的房屋“體檢”，包括從地基基礎、主體結構、圍護係統、設備設施及管線這四個部分。

但檢測過後，如果發現房屋存在安全隱患，維修的錢又該從哪裏出？相比“體檢”費用，維修費用則高得多。

鄭州的相關文件顯示，房屋“體檢”之後，住宅房屋共用部位、共用設施設備的安全隱患，以及房屋周邊公共配套設施的安全隱患，有住宅專項維修資金的，可以按照規定申請使用住宅專項維修資金；無住宅專項維修資金的，可由分攤範圍內的房屋使用安全責任人按照“一事一議”方式，籌集資金，實施治理。

事實上，在全國不少城市，樓齡較高的不少住宅樓，都麵臨沒有維修基金或者維修基金不足的問題。

“很多老舊住宅區是福利分房，存在維修基金缺失或後期補繳不到位的情況。”李宇嘉坦言。

嚴躍進分析，維修基金貶值和不足確實是“老大難”問題。早期維修基金按購房款比例繳納，金額固定，但通脹導致實際購買力下降，加之基金投資渠道受限（多為低息存款），增值能力不足，以及續繳方麵斷斷續續，所以無論是規模還是資金可運用的能力，其實都出現力不從心等問題。一旦老樓“體檢”發現問題，如結構加固、管線更換等，維修費用可能遠超基金餘額。

此外，他補充：“維修基金的核心難點還在於資金機製與責任劃分。資金方麵，‘體檢’與維修費用高昂，比如外立麵修繕每平方米數百元，但現有維修資金賬戶使用受限，需業主大會表決通過，流程非常煩瑣。”

房屋也需要“養老”

那麽，維修基金不足的問題又該如何解決？

在嚴躍進看來，解決需要多管齊下，比如政府可出台補充繳納政策，允許業主按麵積或房價比例追加維修基金，但在補繳前需要詳細論證。

“‘體檢’過程中，可以引導公眾積極參與，采取多種方式暢通公眾參與城市‘體檢’工作的渠道，傾聽群眾聲音和訴求，讓業主和住戶知道，‘體檢’是為了大家的利益，能讓他們居住更安全、更舒適，盡可能促使大家主動補繳。”李宇嘉表示，對老齡化、困難人群集中的小區，強化財政預算對房屋安全管理的兜底保障。

但目前，不少業內人士坦言，單純依靠居民補繳，可能杯水車薪，遠遠無法籌集到老樓維修的全部資金，需要探索新的資金籌集製度。

在嚴躍進看來，可以嚐試建立存量房或房屋安全管理的金融製度，探索維修基金增值渠道，如設立投資國債、基礎設施REITs，並落實“投融管退”的模式。同時建立“政府+業主+社會資本”共擔機製，對重大維修項目給予財政補貼或稅收優惠。

“現在還存在產權複雜（如共有產權房、商住樓）導致維修責任難以界定，業主與物業、開發商之間矛盾頻發的問題。國外通過‘房屋保險+強製體檢’模式分散風險，但國內房屋保險滲透率不足5%。”嚴躍進表示。

不少業內人士呼籲，還需要盡快建立完善的房屋“養老保險”製度。此次鄭州也發布了《鄭州市城鎮房屋質量安全保險製度試點工作細則》，力圖引入“保險+服務”的市場機製，對城鎮國有土地上房屋因損毀、損傷導致的損失，提供風險保障，並實施房屋安全風險預防服務。

事實上，在深圳，已經有街道開始探索房屋的“養老保險”製度。

從2025年6月下旬開始，羅湖區東湖、黃貝兩街道為轄區內990餘棟老房子統一投了“養老保險”。作為承保方的保險公司將承擔三項核心職能：一是組建專業巡查隊伍，引入房屋安全隱患智能監測工具，定期對被保險房屋開展全覆蓋安全檢查；二是建立專項保險資金池，對房屋結構性損毀、第三方財產損失及人身傷亡提供一定程度的保障；三是搭建信息化管理平台——房屋管家，對房屋實施線上化分級分類管理，定期出具風險評估報告，為政府決策提供數據支撐。保險所需要的費用，來自羅湖區下撥給街道辦的房屋安全專項經費，由街道辦作為投保人繳納。

“此外還可以積極研究各類涉房資金、小區公共空間、底商營利性收入及其增值收益作為房屋‘養老金’公共部分資金來源的可行路徑。”李宇嘉分析。