2025年6月5日，王飛涉惡案二審在北京市高院開庭。（網絡資料圖）
一場原本並不複雜的“一房二賣”糾紛，最終演變成刑事案件。
北京市昌平區的開發商賈文貴，因資金鏈斷裂，向外借款2000萬元，抵押物為12套小產權別墅。
賈文貴違約後，債主之子王飛去收別墅，並將別墅對外售賣。
北京市第一中級人民法院一審認為，王飛的確不知道這12套別墅曾被出售，但其在獲知原買家開始維權後，故意隱瞞實情，繼續賣給新業主，構成合同詐騙罪。王飛等人被認定為惡勢力團夥，王飛本人也被判處無期徒刑，他不服判決，提起上訴。2025年6月5日，此案在北京市高院二審開庭。
王飛對別墅是否有占有權，刑案一審法院未作出直接認定，而是認定王飛沒有處置權。
但占有是處置的前提。在刑案一審宣判10天之前，關聯的民事訴訟也有了結果，法院認定王飛對別墅係“瑕疵占有”。
何為瑕疵占有？瑕疵占有並不是無權占有，一般指占有存在缺陷。受訪學者分析，在司法實踐中，瑕疵占有在城鄉接合部、違法建築糾紛中普遍存在，且在法理和司法實踐中均存在一定爭議。
借款2000萬元，“砍頭息”600萬元
麻峪村是北京北六環外的一個小山村，行政隸屬昌平區崔村鎮，緊鄰十三陵景區。
根據公開報道，2005年前後，昌平區興起了一股小產權房建設潮。此類房產的土地性質多係集體土地，在實踐中一般隻能辦理房產證，不能像商品房一樣辦理國有土地使用證。
因在用地、建設許可等方麵存在諸多違規問題，後來各地政府部門多次清理整治小產權房。不過，小產權房因售價遠低於商品房，始終“屢禁不絕”。
賈文貴就是在這一背景下修建小產權房的，項目名稱為玉墅館。
李廣洞曾於2010年至2015年任麻峪村村主任，2015年之後又當過幾年村支書。按照他後來對公安機關的說法，玉墅館所在的88.43畝土地原本是他個人於2006年以每畝2200元的價格從村裏租來的，2008年轉讓給他人，又由他人轉讓給賈文貴。賈文貴於2009年動工修建玉墅館，後建成獨棟別墅49套，聯排別墅29套。
生於1955年的賈文貴是北京市海澱區人。項目開發過程中，賈文貴資金鏈斷裂，急需用錢，經熟人介紹認識了王飛。王飛的妻子張鑫告訴南方周末記者，王飛是昌平區人，其父母早年開辦工廠。王飛成年後最早在企業上班，做土方工程，後來離職，和家人一起做采石場生意，還開過茶樓。
王飛將賈文貴介紹給自己的母親趙紅。趙紅告訴南方周末記者，她開始不願意借錢給賈文貴，“擔心他還不上錢”。但賈文貴一直通過王飛的好友說情，又邀請她去實地看房，以證明還款能力。
2014年6月18日，趙紅借給賈文貴2000萬元，抵押物為麻峪村堂郡小區12套別墅，借款期限為半年。堂郡小區也是賈文貴在麻峪村開發的小產權房。
事實上，這是一筆高利貸，“砍頭息”600萬元，賈文貴實際上隻拿到1400萬元，每月還要支付5%的利息。
還了100萬元利息後，賈文貴就停止還款，王飛多次催要無果。
2015年5月，賈文貴突發腦梗。王飛的訊問筆錄顯示，直到2016年3月，王飛再次找賈文貴催款，雙方在賈文貴治療的醫院協商。賈文貴的全權委托人簽定還款保證書，承諾在2016年4月10日前償還本息，否則以堂郡12套別墅抵債。
到了約定日期，還在住院的賈文貴仍未還款。王飛帶著借款合同去麻峪村收房，但發現堂郡小區12套別墅，在這筆借款發生之前就已經被賈文貴賣掉。
賈文貴提出以玉墅館12套別墅置換，王飛同意。
風雲突變，債主成嫌犯
提出置換想法時，賈文貴表示玉墅館的12套別墅從未出售，實際上，這12套也已被他賣出。
接收物業公司和玉墅館12套別墅之後，王飛在銷售過程中出現紛爭。
2017年1月9日至12日，王某、曹某、賈某連等十餘名原業主向北京市公安局昌平分局報案，稱2007年至2013年，他們已從賈文貴處購買了玉墅館的別墅。他們向公安機關提供了支付購房款的銀行轉賬信息。
張鑫對南方周末記者回憶，趙紅得知情況後委托了律師，並在玉墅館張貼通知，請購買過這12套別墅的購房人與律師聯係，協商解決爭議。
但通知貼出後，購房人並未與律師聯係。
王飛還在繼續出售房屋，也沒有人阻止。王飛總共賣出其中10套別墅，共獲得購房款3000萬元。其中，王飛拿出550萬元替賈文貴償還了欠麻峪村的地租，300萬元用於發放銷售傭金，另有300餘萬元用於償還賈文貴對李廣洞的個人欠款。王飛得到約1800萬元。
張鑫說，王飛賣房前還找過時任麻峪村村支書李廣洞，並自稱得到對方可以出售的答複。2025年4月30日，南方周末記者就此向李廣洞求證，李廣洞稱“和王飛不熟”，也不知道王飛和賈文貴的糾葛。
不過，根據部分新業主的說法，他們從王飛處購房時確有李廣洞在銷售現場作保。例如，根據詢問筆錄，新業主邊某蘭購房時，“能讓我最終決定買玉墅館房子的關鍵就是我見到了李廣洞，他讓我放心買。”
這些因素都導致，王飛一直懷疑“原業主”維權主張的真實性。
2018年8月9日，昌平警方以賈文貴一房二賣涉嫌詐騙罪將其控製。
蹊蹺的是，賈文貴又被放了。2019年，北京市人民檢察院第一分院作出不予起訴的決定。因案件材料不全，對賈文貴不予起訴的原因不得而知。
這起“一房二賣”糾紛似乎就此不了了之。
但到了2020年10月，這場糾紛風雲突變，昌平警方以王飛涉嫌尋釁滋事罪、合同詐騙罪將其刑事拘留。
2021年，北京市人民檢察院第一分院向北京一中院提起公訴。除王飛外，該案還有5名被告人。這5名被告人，正是2016年5、6月份被王飛喊去接收玉墅館物業的社會人員。
當時的交接過程確實不順利。案件材料顯示，王飛共接收了三次，前兩次均因賈文貴實控的物業公司不配合等因素而失敗。第三次接收發生在2016年5、6月份，王飛喊來了一群社會人員，有人砸破了物業公司的窗戶，並對物業公司員工進行語言威脅。
檢方指控，王飛討債時，對賈文貴的司機采取脫衣、潑冷水、電擊，且在接收玉墅館物業時有砸玻璃、踹門行為，構成尋釁滋事罪。
另外，檢方還指出，王飛以收債為由強占12套別墅，隱瞞別墅已被他人購買的事實，通過虛假訴訟等方式謊稱別墅歸其所有，出售其中的10套，構成合同詐騙罪。王飛等6名被告人構成惡勢力犯罪團夥。
案件審理過程中，賈文貴於2023年8月離世。
2025年1月9日，北京一中院作出一審判決，認定該案為惡勢力犯罪，王飛犯合同詐騙罪、尋釁滋事罪，決定執行無期徒刑，其餘5名被告人分別獲刑二年八個月至四年不等。
張鑫對南方周末記者稱，賈文貴涉嫌詐騙一案的認定情況對王飛一案有直接影響，早在一審期間，辯護人就申請調取賈文貴涉嫌詐騙一案的全部案卷共計12本，但辦案機關隻向法院移交了5本，而包括對賈文貴作出不予起訴決定的7本文件並未移送。
2025年6月5日上午九點半至下午兩點，北京高院二審開庭審理完畢，未當庭宣判。
王飛的兩名親屬到庭旁聽。他們介紹，二審辯護人也申請調取剩餘的7本案卷，辦案機關回複稱這7本案卷與王飛一案無關，不予調取。
刑、民判決是否矛盾？
值得注意的是，根據刑事一審判決書，北京一中院認定王飛收取玉墅館12套別墅時的確不知道這些別墅已經被出售過，但在其知曉原業主維權之後，通過虛假訴訟謊稱對別墅有處置權，由此構成了合同詐騙罪。
最高檢官網曾刊文介紹，占有是所有權的權能之一。所有權分為占有、使用、收益、處分四項權能，占有權是所有權的基礎，沒有占有權，其他3項權能就無法實現。
法院雖然沒有對王飛對別墅的占有狀態作出直接認定，但認定了王飛沒有處置權。
就在北京一中院作出一審判決的10天之前，北京市昌平區人民法院於2024年12月30日對原業主賈某連訴趙紅、王飛、新業主要求返還別墅的民事案件也作出了一審判決，判處新業主將房屋返還給原業主，同時注明該判決不作為案涉房屋確權的依據。
關於占有狀態，昌平區的民事判決認為王飛對別墅的占有“係瑕疵占有”。
瑕疵占有並不是無權占有，其在司法實踐中一般指占有存在缺陷。趙紅認為，既然占有是處分的前提，她和王飛對別墅至少享有一部分處置權。
中國政法大學證據科學研究院副教授房保國對南方周末記者分析，民事判決認定“瑕疵占有”，是因為民事審判需明確物權關係。王飛雖然實際控製別墅，但因原業主已購買而導致占有存在權屬爭議，故其占有不具合法性。
占有在民事上被認定為存在，但有瑕疵，刑事則無需評價占有權本身，僅需判斷處置權的非法性。“兩者不矛盾，而是基於不同的法律維度，刑案重行為性質，民案重物權歸屬。”房保國說。
天津大學法學院副教授王紹喜告訴南方周末記者，無論是立法文本中還是法學原理中，均很少使用“瑕疵占有”這一概念。
他解釋說，瑕疵占有指占有人在占有某物時，由於占有人與原權利人之間的法律關係不明確、占有人本身的占有行為存在不合法性等原因，其占有存在某種缺陷或不完全，但不必然否定客觀占有的事實。
王紹喜進一步介紹，本案刑事判決中所稱的處置權，更接近民法典中處分權的概念。處分權是對財產的最終決定權，體現了所有權的最高權能，需要以合法權屬為前提。
房保國解釋，司法實踐中，瑕疵占有多見於產權不明或者交易混亂的場景，如小產權房、重複抵押、一房多賣，此類問題在城鄉接合部、違法建築糾紛中普遍存在，具有高發性。審判機關通過區分占有保護與本權保護、嚴懲惡意占有等規則實現個案平衡，但執行效率等問題仍是痛點。
也正因如此，瑕疵占有問題往往伴隨著訴前、訴中，甚至訴後的民事矛盾。
房保國介紹，關於瑕疵占有的學術爭議主要集中於占有的法律定性、間接占有保護必要性及善意取得標準的嚴寬，未來需通過立法細化或司法解釋來彌合分歧。
