兩房改八房、泡沫磚隔斷…誰來管管這些“天才二房東”

房屋被違規隔斷

80平方米的住房被改造成8個房間

房間內電器和插線板密集

……

像這樣的房中房

在“北上廣深”這些大城市

還有很多

那些設計、改造房屋的人

被戲稱為“天才二房東”

然而

這些群租房雖然租金便宜

卻存在著重大安全隱患

正在侵蝕著城市安全的最基本防線



盡管狹小、老舊

依然很搶手

近日，南方都市報記者對深圳的“房中房”亂象進行了暗訪。

循著報料線索，記者來到一個建成於1980年代的老小區，在一棟單元樓內，記者見到了一間“房中房”，盡管此時外麵陽光明媚，但單元房內卻是昏暗一片，一條1米寬的過道兩邊堆滿了打掃工具、鞋架。

狹窄的通道兩側門挨著門，記者數了數，該單元房被改建成了八個“房中房”。每戶單間門框上麵裝著電表和電閘，部分路由器的布線淩亂，轉角處除了3扇緊閉的房門，還有兩個幹粉滅火器被隨意放在地上，紅色瓶身上積著厚厚的油汙。



幾乎每棟樓的外牆、單元樓門上都貼了租房廣告。記者隨機挑選了一則廣告，撥打了上麵的電話，沒過多久，接電話的中介便趕來帶記者看房。“每間一個月1300元，短租、長租都行。”說著，中介打開一扇房門，隻見牆皮脫落，天花板布滿黴漬，房內擺著一張上下床和一個簡易衣櫃，空間顯得局促。

邁過台階，裏麵“別有洞天”，左邊是剛好能蹲下一個人的洗手間，右邊一個不大的陽台上放著一張桌子，中介說可以在這裏做飯，而這整個空間麵積加起來不到10平米。



據中介介紹，屋內牆麵都是用泡沫磚隔開的，隔音效果比三合板好。隨後，中介又帶記者去看了旁邊小區的房子，其推薦的幾處房間裏麵構造大同小異，同樣的逼仄和雜亂。

南都記者注意到，房中房的樓道間擺放的手提式幹粉滅火器上布滿灰塵和牆灰，合格證日期已經模糊不清；另一樓道間的滅火器旁邊就是已經滅掉的煙頭；還有消防器材箱上被貼滿租房和售房的貼紙，並且有反複撕毀的痕跡。

記者流露出對消防隱患的擔憂，一旦出現安全隱患，在這樣狹窄的迷宮，人員將怎樣迅速撤離？中介卻說，“沒聽說過有危險，而且每個樓層都有兩個滅火器，完全符合規定。”

見記者猶豫不決，中介則表示，符合1300元預算要求的房間都是如此，並且很搶手、不愁租不出去。





改造後租金翻番

“二房東”的生意經

記者所探訪的這兩個小區地理位置優越、交通便捷，成為外來務工人員租房的“香饃饃”。

在附近做生意的老何告訴記者，這些房子都是二房東收來按公寓式單間改造的，房間一般都在10平米左右，通常有獨立衛生間，但有些房型沒有廚房。

“整租的兩房要5000多元每月，但是改成7間房後，每間月租可能隻有1500左右，如此一來，改出來的房間越多，二房東的收益就越大。”老何說。

一個自稱是業主的大叔告訴記者，這種改造是門穩賺不賠的生意，改造後房間數量成倍增長，房租收益也能翻番，因此，二房東在利益的驅使下，往往會在僅有的空間裏盡可能地塞進更多的房間。

當記者問及消防安全是否過關、相關部門對“房中房”現象的態度時，老何表示，這邊改了十來年都沒事，“反正人家改成這樣了也沒人查，相當於默認了，而且也能辦下居住證。”



剛參加工作不久的小東也住在“房中房”裏，他告訴記者，自己來自農村，剛畢業、沒什麽錢，“哪還能挑”。一同居住的人白天通常在外上班，晚上回來各自回房鎖門，也互不幹涉。

記者調查發現，房中房交款方式靈活，可按月或按季度付款，入住者多是剛踏上工作崗位的新員工或外來務工人員。

小區住戶張女士則稱，“房中房”是一個不出事時沒人注意、一出事就會惹大麻煩的存在。租房人舍棄居住舒適度和安全，撈個便宜；出租者將一間房化整為零，多得租金。然而，雙方均心存僥幸，對安全隱患視而不見。

張女士表示“房中房”的危害不小：二房東違規改造，增加了樓層的重量；改變了樓層原有的規劃和結構，在房間加裝衛生間，隔音差讓她不堪其擾，而且衛生和排水隱患增加了，“房中房”往往存在消防設施安裝不到位、用電用氣不規範等一係列安全隱患，如果因煤氣漏氣等原因引發火災，容易導致群死群傷。



壓縮空間背後的安全隱憂

社交平台的投訴聲浪與租房市場的火爆行情形成呼應。記者檢索發現，存在“二房東改造”“群租房”亂象的城市，不隻有深圳。

2024年8月，家住上海浦東的王女士在裝修婚房時，發現主臥天花板出現了滲水的現象，上樓查看後發現，樓上80平米左右的房子被“魔改”成了四個隔斷房，並各自加裝了衛浴。原主臥陽台的位置裝上了馬桶和淋浴，這才導致王女士家天花板漏水。



圖源：上海電視台

王女士所住這棟樓內同樣張貼著租房廣告，記者隨機聯係了上麵的一位中介，對方稱“有進門就是四戶的”房間出租，每個隔斷房內都裝了廚、衛、浴設施。“這邊兩間是獨立衛生間，這堵（隔斷）就是一層磚，衛生間在陽台上，到時候會在這裏弄個衛生間，這裏可以簡單做下飯。”中介現場介紹。

記者查詢相關條例得知，在原本不具有廚房、衛生間用途的房間，加裝廚衛浴設施，屬於擅自改變房屋用途，違反了《上海市住宅物業管理規定》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定。



記者隨即將相關情況反映給了小區物業和屬地城管。城管執法人員第一時間至現場進行核查，發現該處涉嫌存在擅自改變物業使用性質的情況，目前違法違規行為已經消除，房屋恢複到原始狀態。

不過，對於這樣的核查，中介似乎已司空見慣，自有一套熟練的應對方式。“到時候把馬桶卸掉就可以了，暫時等風聲過去了，再裝上去就可以了，等個幾天。”還沒安裝馬桶和淋浴的房間，中介稱“正在避風頭”，但中介也給出保證，稱入住進來之前，淋浴設備等“都會搞定”。



在鬆江區的另一個小區，隔斷房改造也讓鄰居們深受其擾，但因為月租金隻要1200元/間，部分房源甚至是即出即租。居民透露，物業其實有裝修登記的要求，也會對裝修中的房子進行日常巡檢和竣工驗收。但違規改造現象為何依然屢有發生？物業工作人員則表示，竣工以後，他們會去檢查，“但後續如何就不知道了。”

在張女士所居住的小區，物業也有裝修登記的流程。但物業表示，如果二房東不開門、不配合驗收，也沒辦法。

對此，上海市人大代表金纓建議，執法部門可以利用大數據，對多次違規違法的房東從重處罰，絕不能隻是走過流程，整改了就算結束。“如果是初次違法，情節輕微的話，也有可能整改完以後就不罰，但是如果說是第二次、第三次違法了，那會有一個大數據收集環節，在這種情況下，頂格處罰也是可以的。”



除了噪音、上下水方麵的煩惱，改造群租房背後更大的隱憂在於居住安全方麵。隔斷間又打眼又接線、破舊的消防設施，無一不讓人擔憂。

在這場危險的生存博弈中，就曾有租客用生命安全為“隔斷房”改造買單的案例——深圳市中級人民法院曾公布一起案件，長租公寓托管機構為了保證和擴大利潤，在裝修時會把公共空間分割成小房間再對外出租，一租客高某向房屋托管機構公司租下由客廳改造為臥室的房間，因為房間窗口麵積較大，床鋪臨窗擺放，且沒有安裝護欄，租下不久，高某從“房間”窗戶處墜亡，最後法院判決托管公司對損害後果承擔30%的責任。



群租房亂象難根治

到底難在哪？

即便是經正規平台管理的群租房亦無法確保絕對安全，更何況是私自改造的‘房中房’？

廣東天梭律師事務所合夥人律師萬江南指出，單套住房被違規分隔為多間出租時，建築結構安全、消防疏散、電路荷載等各類隱患隨之凸顯。盡管各地近年來針對群租房問題已開展多輪專項整治行動，但該亂象仍屢禁不止。

究其根源，一方麵在於高額非法利潤驅使房主鋌而走險，另一方麵則因現行監管存在執法成本高、違法成本低的製度性矛盾——既有職能部門權責劃分模糊導致的“踢皮球”現象，也存在取證難、執行難等現實困境，最終造成問題處理低效、維權周期冗長，客觀上形成了違法獲利的灰色空間。

在中國法律實踐中，“任何人不得從其違法行為中獲利”是一項基本原則。以深圳為例，群租房通過普遍壓縮使用麵積、空間、功能最大化的方式，牟取非法利益的現象由來已久。如何遏製，一直考驗著當地司法機關的智慧和擔當。《深圳市出租屋管理若幹規定》明確“違法改建出租的收益應予追繳”。這些群租房亂象，歸根到底還是執法、司法不到位導致的問題。

萬江南表示，“目前，確實也有很多人需要租住廉價的出租房，所以如果一棍子打死這樣的房中房也不現實，可以通過法院發布懲罰性賠償的案例讓房東和租房者心中有根‘法律紅線’，從而遏製群租房普遍違規的現象。”



圖源：視覺中國

從規則、執法、監督等多個層麵來看，多個環節均存在係統性短板，問題的根源並非單一環節的失守，製度性困局導致中央規章與地方細則存在執行溫差；在執法層麵，多部門協同治理常常陷入“九龍治水”的困境；而在監督層麵，投訴渠道的不暢通和執法反饋的滯後，使得問題長期得不到解決，懸而未決。

房屋隔斷出租亂象成為基層治理難題的一個典型縮影，其背後映射出的製度性困局與執法困境，恰似一個難解的“連環扣”，導致整個治理鏈條陷入低效循環。

“房中房”現象的出現已非“一日之寒”，解決問題之道，還在於有關職能部門要走出靠發通知、擬規定的思維，填補立法空白、明確責任、嚴格執法、一抓到底，在群眾中解決群眾反映的問題。

當城市天際線不斷刷新物理高度，這些承載著城市運轉基石的“蝸居者”，理應在治理重構中獲得更有尊嚴的棲居方案。