涉案億元的二手房騙局：涉及金額近1.4億

廈門二手房交易騙局中，一位受害人出售的房屋

2024年11月28日，廈門市中級人民法院開庭宣判了一起二手房合同詐騙案的判決結果。一場“空手套白狼”的“炒房騙局”就此告終。

去年2月，北青深一度報道了該案。被告人賴日華以“炒房”為名，於2021年7月至2022年8月間，勾結銀行工作人員劉璟、沈文欽，對業主謊稱過戶後申請銀行住房貸款支付尾款，騙取他人向其出售房產共53套。

案發時，其中26套房產的尾款仍未付清，涉及金額近1.4億。警方調查發現，這起金額上億的“炒房”騙局，啟動資金隻有借來的100萬。

法院最終認定，被告人賴日華犯合同詐騙罪，判處無期徒刑；被告人劉璟、沈文欽作為銀行職員，身份特殊，幫助主犯騙取了被害人的信任，是詐騙順利進行的重要因素，構成合同詐騙罪，分別判處有期徒刑十年、五年；涉案未結清尾款的26套房產和3個車位，依法返還原業主。【往期報道：廈門二手房交易騙局：銀行櫃員配合中介，假意辦理抵押貸款】

廈門二手房騙局的主犯賴日華

主犯無期

聽到涉案房產會返還給原業主，陳文迪鬆了口氣，案發至今兩年多，他和妻子的顧慮總算暫時消散。

2024年11月28日，廈門市二手房合同詐騙案在廈門市中級人民法院開庭宣判，能不能拿回房子，是被害人最關心的問題，“我們自始至終，最主要的兩個訴求，一個是返還房產，一個是懲治罪犯。”

2022年8月，一個自稱華恒地產中介的人聯係到陳文迪，稱有買家想要購買其妻子王纓名下位於廈門市思明區的一套180平米的房產。

雙方談定了780萬的價格，簽署《房產買賣居間協議書》當天，王纓收到了10萬元定金。協議約定，買家以30%首付加貸款的方式支付房款，過戶後，買家抵押房屋向銀行申請組合貸（公積金貸款加上按揭商業貸款）540萬元，貸款由銀行直接轉到賣家賬戶。

8月22日，王纓收到230萬元首付款，與買家一起到光大銀行集美支行辦理貸款。當天，銀行工作人員稱，已經確認過買家的貸款資質，不用擔心放款問題。隨後，幾人到鷺江公證處將房子過戶到買家名下。次日，王纓和中介一起將新的產權證交到銀行職員手中，以便辦理抵押貸款。

兩個月後，王纓沒有收到尾款，卻接到了警方電話，王纓這才得知，自己陷入了一場騙局——她的房子沒有被抵押給銀行，而是被抵押給了民間放貸人，貸款已經打給了買家，而她的買家隻是房屋的“代持人”，其背後真正的操盤手名叫賴日華，他名下有多套房產未支付尾款。

2022年11月9日，廈門市公安局集美分局對賴日華涉嫌合同詐騙案立案偵查。案發後，涉案的53套房產和8個車位均被查封。

起訴書顯示，2021年7月到2022年8月間，賴日華在明知自有資金無法支付購房首付款、 借款或貸款利息及相關交易稅費的情況下，編造自有資金雄厚且有人出資與其合作買房的事實，勾結銀行職員沈文欽、劉璟，向賣方謊稱會通過銀行住房貸款支付購房尾款, 多次騙取他人以先過戶，再收尾款的方式出售房產，最終其無力歸還全部房款。

今年4月和7月，該案在廈門市中級人民法院兩次開庭。庭上，爭議的焦點圍繞“賴日華是炒房還是合同詐騙”、“沈文欽、劉璟是否構成共同犯罪”以及“涉案房產的處置”展開。

法院認為，被告人賴日華以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取他人財物近1.4億元，數額特別巨大，構成合同詐騙罪，在共同犯罪中起主要作用，判處無期徒刑。

被告人沈文欽、劉璟明知賴日華實施合同詐騙行為仍提供幫助，分別造成被害人損失3159萬餘元，10750萬餘元，其行為構成合同詐騙罪。兩人受賴日華指使，幫助其騙取受害人信任銷售房產，在共同犯罪中起次要作用，分別判處有期徒刑五年、十年。

法院認定，該案涉案房產共53套，其中52套均已經設定抵押權。法院認為，未結清尾款的26套房產和3個車位，是被害人的合法財產，在被害人退出所收到的購房款後，依法返還相應被害人。其餘已經結清的27套房產和5個車位，依法處置後所得款將返還給抵押借款合同的債權人。

廈門市中級人民法院

借100萬開局

在賴日華看來，這一切並不是預謀好的詐騙，而是一種投資行為，俗稱“炒房”。

庭上，賴日華承認連續借他人名義購房的事實，但認為這並不必然導致合同無法履行的結果。他辯稱，自己沒有非法占有目的，拿到的錢也沒有用來揮霍，案發時，沒有結清尾款的26套房產還在履約期間內，他與被害人之間僅是房產買賣合同糾紛。

提起賴日華在開庭時的表現，陳文迪很氣憤，“他的辯護人還把他比作是‘商業奇才’。”其辯護人稱，賴日華的購房行為是買賣雙方平等協商一致後的投資行為，且賴日華具有實際的履行能力，沒有與劉璟、沈文欽合夥詐騙的故意和行為。

法院認為，賴日華通過代持手段炒房，規避限購政策，明知自有資金不夠，頻繁采用騙新還舊的方法，置業主財產權益於不顧，非法占有的主觀故意明顯。此外，還隱瞞真相、虛構事實，誇大自己的履約能力。

被害人的訴訟代理人江雅雯回憶，開庭時，賴日華依然自信其名下財產可以用於覆蓋未償還的債務，主張案發時26套房產的尾款支付期限還未到期。

事實上，賴日華並沒有履約能力，其購買第一套房的首付款100萬元，還是找別人借的。案發時，其名下房產大多數處於抵押狀態，無法立即變現。

這場騙局能夠順利進行，得益於中介、代持人、銀行工作人員等多方配合。

根據三名涉案中介人員的證詞，賴日華起初宣稱自己是做短視頻直播帶貨的，一個月幾億的流水，“資金雄厚”“背後有人出資”。

中介幫他聯係業主，談好價格後，賴日華找代持人冒充買家，出麵與業主簽訂協議，約定先支付30%的首付款，將房產過戶到代持人名下，隨後將房產抵押給銀行，尾款以住房貸款的形式發放到賣家賬戶。協議還提到，如果一定期限內貸款沒有下放，就以其他方式另行支付。

涉案代持人共11人。據在案材料，代持人稱，賴日華告訴他們，買房是用來“炒”的，且許諾房子賣掉後會支付其純利潤的20%。他們出麵和業主洽談時，購房用途一般說成是孩子讀書需要落戶，或是說需要員工宿舍等。

房產過戶後，賴日華等人沒有如約到指定銀行抵押，房子有的被抵押給其他銀行申請經營性貸款，有的先被抵押給民間的“金主”獲取借款，之後再抵押給其他銀行申請經營性貸款。取得的借款和貸款，被用作下一套房的首付款，或者償還更早的房產尾款。

通過“拆東牆補西牆”的操作，賴日華維持著資金鏈的運轉。

銀行職員劉璟手持產權證

銀行職員被定罪

多名被害人稱，如果沒有中介和銀行工作人員的配合，他們或許不會如此信任所謂的買家。

被告人沈文欽、劉璟分別是民生銀行廈門分行集美支行、光大銀行廈門分行集美支行辦理個人貸款的客戶經理。二人所在的銀行，也是該案買賣雙方協議約定辦理貸款的銀行。

其中，沈文欽幫助賴日華詐騙33套房產、5個車位，造成被害人損失3159萬餘元；劉璟配合賴日華詐騙20套房產、3個車位，造成被害人損失10750萬餘元。劉璟還多次收取賴日華的“好處費”，共3.9萬。

陳文迪回憶，沈文欽在庭上表現出悔意，自願認罪認罰；劉璟則稱他不知道賴日華的炒房計劃，事前也沒有與其通謀，並否認對賣家說過，買方符合貸款資質或是產權證放在銀行的話。被害人的訴訟代理人當庭指出，劉璟的諸多表述與證據有矛盾之處。

二人的辯護人都稱，沈文欽和劉璟沒有非法占有目的和實施合同詐騙的故意，客觀上也沒有騙取他人財物行為，不構成合同詐騙罪，其目的是個人業績的提高。

法院認為，二人明知賴日華利用非自有資金違規炒房，仍積極配合，對被害人可能遭受的經濟損失有放任的故意，還幫助賴日華隱瞞真相、虛構事實。兩人銀行職員的特殊身份，幫助騙取了被害人的信任，是詐騙順利進行的重要因素，應認定為合同詐騙罪的共犯。其中，沈文欽有自首情節，依法減輕處罰。

結合在案材料與數名被害人的說法，中介帶領買賣雙方到銀行辦理所謂的貸款申請手續時，沈文欽或劉璟會告訴賣家，買家符合貸款的條件，或稱買家是銀行大客戶，且申請的貸款額度與房產的尾款數額相當，銀行通過審批後，貸款將直接發放到賣方的銀行賬戶。

期間，麵對協議約定時間內沒有收到尾款的賣家，沈文欽和劉璟謊稱產權證保管在銀行，貸款正在審或是排隊放款。王纓說，她覺得已經在銀行辦理了相關手續，過戶後產權證也交到了銀行，貸款不會再出問題了。

關於這一點，法院認為，如果沒有二人持續幫助賴日華欺騙被害人，稱買家可以貸款支付尾款，被害人不會同意過戶，即使已經先過戶，也完全可以通過保全房產等方式阻止賴日華將取得的房產證抵押借款。

據被害人事後了解，大多數出借身份替賴日華買房的“代持人”，並沒有穩定的工作，更別提“優質客戶、資金充足”。

涉事銀行職員曾供職的銀行

背後“金主”未被起訴

被害人提出，中介、代持人，以及民間放貸人明知賴日華違規“炒房”，還從中協助配合，希望能夠追究這些人的法律責任。

賴日華在庭上稱，他曾向名叫許某隊的民間放貸人告知過，自己背後有投資人一起參與炒房。一份賴日華簽字的“情況說明”中提到，許某隊等放貸人對“抵押房產的人是代持人而非真正買家”一事，事先知情。

兩位銀行職員的辯護人也提出，同案的中介人員、代持人和許某隊的配合行為都沒有被認定共同犯罪，定性上存在偏差。許某隊為賴日華犯罪提供資金支持，應認定為共犯。本案中的金主並非善意第三人，而是有組織、有分工配合的高利放貸團夥，抵押權無效。

7月23日，該案第二次開庭時，許某隊以證人身份出現在庭上，他否認了賴日華的說法，稱自己隻是幫忙給賴日華等人和其他放貸人牽線，並非組織者，不了解賴日華背後有其他出資人。陳文迪稱，還有很多問題，許某隊都回答“不清楚”“忘記了”。

法院認為，賴日華向抵押權人隱瞞沒有付清房款的事實，債權人在被騙情況下出借資金，損失同樣無法得到彌補，故扣繳到案的款項可用於依法返還抵押借款合同的債權人。涉案19名抵押權人及其親屬在向賴日華等人抵押借款過程中，曾同時辦理經營性貸款，因此，所涉的民間借貸合同無效。

目前，檢方暫時未對涉案的中介、代持人以及許某隊等民間放貸人提起公訴。

經過兩年多的維權，陳文迪終於拿到了判決結果，但還是有些不放心，“現在就期待著判決能夠盡快執行，早點拿回房子。”

記者了解到，收到判決結果後，三名被告人均向福建省高級人民法院提出上訴。