徐匯的拆遷舊改，比想象的厲害

肉眼可見的，2024年的上海，真的進入了大規模舊改時代

今年的舊改支出預算高達約1148億，遠超去年

上海城市更新的步伐，正在加速狂飆

但在這其中，有一個顯眼包

那就是徐匯

來看這個數字，徐匯區今年的舊改預算以223億，119.17%的增長速度排名全市第二，僅次於浦東這個大區之外

（來源：各區政府官網）

考慮到麵積僅有約55平方公裏的徐匯

折算下來，平均每平方公裏的舊改，就要砸進去差不多4億元

可以想象，徐匯將在今年開始啟動大規模的舊改與拆遷

而這些拿著拆遷巨款的土著，也將會進一步影響樓市本身

根據澤平宏觀對未來住宅需求的預測

預計2024-2030年我國新增住房需求在9.3億平方米/年

其中剛性需求、改善需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%

（數據來源：澤平宏觀）

這也就意味著

未來市場上約每三套的住房需求，就有一套來自城市更新

在這樣的前提背景下，徐匯今年在城市更新的投入則就顯得更加猛烈了

再加上了最近讀到的一則新聞

在徐匯區今年的舊改工作中，實現了最後一處小梁薄板房屋的清零

這意味著，被喻為上海城市更新最硬的那根骨頭，徐匯區已經攻克結束

回過頭來看這些年，徐匯在舊改上發力的種種

在我眼裏，無論是從規模還是精細程度

徐匯確實成為了上海發力舊改最成功的市區，沒有之一

01

此刻的徐匯，正在進行大規模的拆遷

就這個項目，徐匯就祭出了上海史上最大單地塊規模拆遷

動遷超過了6000戶，人數約1.5萬人

就發生在徐匯區楓林街道的東安一二村

這次東安新村的評估均價為約7.3萬/㎡，加上各種獎勵，實際動遷補償接近15萬/㎡

僅拆遷成本預估下來就達到了約500億，這其中還不包括後續的投資，而加上後續的投資，最後東安一二村的總投資額預計會超過千億

（圖源網絡）

上千億的投資，超萬人的動遷

這是上海近年來市中心拆遷的最大規模和力度

發生在徐匯其實就已然顯示了態度

大拆大建雖然已不是城市舊改主流，但如果發生了是對一個板塊有著立竿見影的徹底改變

跟著我的視角，去到項目現場看一看

這個板塊將會因為此次舊改帶來多大改變

源頭就在於位置實在太過優越，東安一二村距離西岸金融城隻差一個內環高架

這兩個老舊小區能夠騰挪出土地，不僅僅是讓那些曾經居住在小梁薄板、廚衛合用老房子裏的居民，改善了居住環境

而且對於徐匯來說尤其是徐匯濱江、西岸金融城往市區腹地一帶成片的城市界麵，都帶來很大的提升

當我去到現場，這兩個超大體量的老舊小區和高架對麵的現代化高樓大廈，形成了非常大的割裂感

但好在，這即將成為過去

高達18萬方的土地征收之後，未來還暗藏著徐匯更大的野心

去年，徐匯區在香港舉行了一個招商大會

重點推介的土地裏，就有東安一二村，並作圖展示了地段的稀缺，周邊醫療資源的環繞

按照這樣的計劃，未來有可能因為東安的拆遷，為住宅稀缺的西岸金融城帶來更多豪宅開發

（圖源網絡）

徐匯將東安一二村的土地拿到香港做推介

也讓我們不禁聯想，是不是要吸引港資地產商進入地塊開發？

在此前進行的徐匯區楓林-01更新單元實施規劃方案中，將東安一二村定位為上海東安國際醫創城

那麽未來在西岸金融城和東安一二村這裏，又將會誕生一個世界級的濱水綜合體社區

而換句話說，上海目前的單價地王誕生於徐匯濱江，距離東安一二村並不遠

如果未來東安一二村土地進入市場，下一個上海地王，又會不會在這裏誕生？

除了炙手可熱的東安一二村，徐匯今年的拆遷明顯提速

之前我們也有統計過，2024年徐匯區部分舊改項目

還有更多在路上，且全部位於最精華的衡複風貌區

比如張家弄片區舊城區改建項目的房屋征收與補償方案已經出爐，拆遷箭在弦上

而從目前的信息看來，徐匯區要動的地方遠不止這些

根據一份采購招標文件，2023年徐匯區政府開始對“衡東十二坊”做整體研究

其中單獨對興順裏街區做了更新方案設計，並要求中標方提供不少於兩個比選方案

看來，東安一村二村、張家弄片區動遷，隻是一個開始

因大規模拆遷，徐匯真正的城市複興的可能，已經在趕來的路上

（來源：上海房小團app）

在房小團的這個app上，點開徐匯現有的征地拆遷公告，密密麻麻，呈現出越來越猛烈的趨勢...

02

徐匯對老小區更新的精細化態度

上海市中心存在大體量的老舊小區，拆除重建是一種方式

剩下的呢，就要伴隨著時間的老去，慢慢衰退麽

這個問題放到徐匯的老小區來集中回答，似乎也更有力度一些

我們團隊也跟蹤過全上海各種各樣的舊房改造，而一些創新的方式，似乎也總是那麽偶然的巧合的...總是發生在徐匯

首先是我幾次踩盤，都會被徐匯康健街道，這個房齡超過30年老小區驚豔到

康樂小區

在徐匯區三舊變三新的住房修繕工作下

康樂小區將建築屋麵、外立麵、公共樓道、附屬設施、室外活動空間都全麵提升

於是，康樂小區現在的樣子和我們看到的很多老舊小區都不一樣

即便是外牆翻新，審美和那種千篇一律的美麗家園相比，立馬拉開了檔次

立麵外牆主體選用了米白色係，建築的一樓和公共樓道部分采用了咖啡色

局部陽台延續康樂小區原有外牆磚紅色作為色彩的點綴

這是我見過上海的老小區立麵翻新中，色彩搭配得非常有格調的一個

當我以為老小區的立麵改造，康樂小區可能隻是一個特殊案例時

走到淩雲街道，我才意識到，徐匯對老小區立麵的執念比別的區還要深一點

這是淩雲街道的淩雲新村，同樣是立麵翻新，依然還在提供更多的選擇

淩雲新村做出了兩種色彩和風格，一種是清新的淡綠色係，另一種是明亮的橘紅色係

走在徐匯的街道上，老破小的審美都比別人更洋氣些

淩雲新村厲害的還不止這些，上海第一批實現破牆，老小區合並，也發生在這裏

拆除圍牆之後，老小區的大量公共空間得到釋放

圖片來源：上觀新聞

大麵塊的公共空間成為了社區最大的社交場所，不管是老人小孩都願意走出來了

圖片來源：上觀新聞

樂山新村則是通過另外一種方式，圍牆退讓

打造出街角花園、臨時的停車空間、老年人的休憩場所等等

不僅如此，在軟性方麵，徐匯給老小區貼錢漲物業費，也是第一次的嚐試

有老小區即便不大拆大改，徐匯也在同樣想盡一切辦法

努力讓城市不要老去

03

而最終讓城市更新永續發生的源頭是

徐匯區對街道的運營、內容的植入

上一次認識到徐匯的街道實力，還要追溯到特殊時期的發菜

徐匯街道之間的內卷，是一直存在的

我們在跟蹤過的徐匯幾個街道裏，這幾年就有不斷的、大量的內容輸出

首屈一指的當然是天平街道了

還記得這個烏中市集嗎

（圖片來源網絡）

當初和PRADA聯名的活動，直接讓徐匯的這個菜場登上了熱搜頭條

打卡的年輕人潮人蜂擁而至，當年輕人進入這個菜場，居然發現

現在的菜場已經和我們想象中的完全不同了

一方麵是

所有的菜品，都被精心的擺設

菜場裏不僅僅是生鮮產品，還能有網紅餐廳、咖啡廳、麵包店這樣的場所

而烏中市集的活動在這兩年內，完全沒有停下來的跡象

上一次是和香氛品牌祖馬龍的聯名，這一次我再度走進這個菜場，又發現正在熱映中的電影《好東西》

也在和烏中市集來了個聯名植入

這個案例顯示了在徐匯，一個老菜場它能夠成為時下潮流生活的發生地

在徐匯，這樣煥發新生活的老地方，不止一個

再來看這個永嘉路的309口袋公園

在上海64條永不拓寬的馬路之一，老宅密集的永嘉路上

（圖源網絡）

擁有著大量的居民、遊客、上班族，這裏公共空間卻非常缺失，而在這裏生活的人群非常的多樣化

年輕人、外國人、老人、上班的、遛狗的，還有像我這樣莫名的路人等等

因此，永嘉路口袋公園成為了市民多樣生活的精彩發生地

建築保留了衡複曆史記憶的紅磚，積極的街道氛圍，兩側住宅結合在一起

鋼木結構的開敞圍廊，圍廊下設有座位

中間廣場原為旱地噴泉，而現在是眾人搬來椅子，曬太陽、遛狗的場所

內部有咖啡店、有展廳、便民服務站等等

這裏發生的故事和場景不會千篇一律

（來源：小紅書@Alice）

今天，看到的是遛狗曬太陽，明天有可能是小型演唱會，後天可能是一次市集義賣等等

不斷植入內容，這是徐匯舊改，堅持活力的注入

04

城市更新樣板項目，為什麽總是發生在徐匯

提到那些上海城市更新的樣板項目，總是發生在這裏

除了我提到以上的這些，徐匯城市更新的速度，還在以超越我想象中的速度變化著

徐匯濱江自從將工業遺址改造成為藝術聖地

在舊廠房和舊倉庫撒下了藝術的種子之後，西岸夢中心的誕生，街區開放式的商業帶來了更多年輕消費活力

（來源：上海匯）

之前每個街道的鄰裏匯計劃，繼將黨群服務中心造成了這個樣子之後

今年徐匯的一個黨群服務中心還開了家咖啡店，開始擁有不一樣的新業態，給未來來到這裏的年輕人留點空間

（來源：璀璨徐家匯）

上生新所以及未來萬科的徐匯中城、上海南站站城一體改造計劃...

這些一個個正在發生的典型案例都在告訴我們

從城市更新的角度上來說，徐匯就是上海市區裏的天花板了

徐匯能夠做到的背後，除了硬實力條件關鍵指標財力

2024上半年1-10月上海各市區一般公共預算收入，徐匯以256.59億，12.35%增速，位居增速全市第一

可見硬實力的雄厚

硬實力雄厚帶來的是力度更大，不管是拆遷速度快，還是美麗家園，徐匯都能走在前麵

再舉個例子，這是網上流傳的近期上海美麗家園名單

點開一看，徐匯又遙遙領先了

（來源網絡）

第二是響應速度快，去年下發超大特大城市的改造指導意見後，徐匯今年就啟動了多個市區拆遷、原拆原建等

第三個態度是願意創新，在眾多城市更新項目中，我們都看到了徐匯做到了全市首創的做法

比如首創每個街道都有社區規劃師、在康健路341弄項目中，探索了全市首例的係統公房產權移交...

背後的種種，形成今天徐匯對外展現的多元氣質：複古、年輕、活力、鬆弛

而接下來上海開啟發力大規模舊改的這幾年

下一輪區與區之間的分化

就是從拆遷和舊改速度開始的

這一次，又是徐匯走在了前麵...