從一條朋友圈說起：一個行業的“呐喊”與“彷徨”
先來看一條近期在朋友圈刷屏的透露著“呐喊”口吻的朋友圈：
發布這條朋友圈的是一個直播電商行業創業者。小巴總結了這條“惹火”朋友圈的兩個主要觀點：
▶▷一、杭州未來科技城租金大幅下降。以其中五年前創景路EFC（歐美金融城）的租金與同樣位置的如今的奧克斯中心的租金計算，五年內租金下降了57%。
▶▷二、很多大園區寫字樓空置率畸高，甚至直接免租，原因是房東為了省下物業費。
基於以上現象，這位創業者急衝衝地做出了大幅度的裁員決定：直播團隊15個人、市場團隊6個人全部裁員，設計、客服團隊隻留一個員工等。並奉勸其他前幾年租辦公樓的創業者可以“放棄押金”，去換租金更低的辦公樓。
暫不論這位創業者是否有“衝動”之嫌疑，但觸動他的杭州寫字樓的“恐怖”狀況是值得大眾重視的。
眾所周知，EFC（歐美金融城）、奧克斯中心所在的杭州餘杭未來科技城是杭州互聯網等高科技產業的心髒地帶，全國四大未來科技城之一，聚集了阿裏巴巴、菜鳥、字節跳動、OPPO、vivo等知名企業，算得上杭州民營經濟的標誌性產業地帶。
對於上述朋友圈，“太準確了！”一位杭州未來科技城“五星級園區”綠創廣場的資深從業者對小巴回複說道。另一位EFC（歐美金融城）的資深中介也坦誠說道：“確實沒有以前好。”
據小巴進一步了解，綠創廣場空置率達到三分之一，與去年的情況基本一致，並沒有回暖。EFC（歐美金融城）是未來科技城中空置率幅度控製較好的寫字樓，去年空置率還在20%左右，今年明顯超過了20%。
仲量聯行的數據顯示，今年二季度，杭州甲級寫字樓的空置率在23.3%，均價約4.27元/平方米/天。
甲級寫字樓高空置率的負麵影響是連鎖性的，直接影響是附近中小寫字樓相關上下遊企業與餐飲企業的流失，這又會進一步導致相應區域的商業機構的空置率攀高，削弱後續企業入駐意願。
比如，2022年，一家互聯網大廠從EFC（歐美金融城）退租，退租麵積達3萬平方米，帶走了不少上下遊企業，寫字樓底商餐飲經營人流相比以往少了30%—40%（訂外賣和自帶飯人群增加），人均消費降級明顯。
長期影響則是削弱區域人口和消費活力。在不少餘杭商業地產人士看來，杭州餘杭區更多是“工作之城”：很多人隻是在餘杭區工作，更多地在區外生活。
“真正的大型購物中心沒幾個，都是很小的。”一位行業資深人士對小巴說道。
餘杭區未來科技城EFC和奧克斯中心大樓
杭州甲級寫字樓的“彷徨”是全國的一個縮影。全國商業地產工作委員會會長王永平對小巴說：
“這是一個全國性的現象，北京、上海、深圳都是如此。沒有一個城市的寫字樓能夠堅挺。從甲級寫字樓到普通寫字樓，早年是有一些結構性的下降，現在都麵臨這個問題。”形勢好的時候，北京CBD甲級寫字樓租金能達到30元/平方米/天，現在是十四五元。
那麽，麵臨危機的寫字樓市場是一個多大體量呢？仲量聯行還有兩組數據值得重視：今年初，中國40個主要城市辦公樓市場總存量約為1.1億平方米。這個數字是全國商品房待售麵積的近15%。
二季度，全國20個重點城市中有11個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%（其中武漢、沈陽達37%），一線城市中除北京（12%）以外，上海、廣州、深圳的空置率均在20%—25%區間。
怎麽消化過剩寫字樓：商改住、以購代建，花式挖掘新需求？
從數據得出的結論是：目前寫字樓行業存著大量的過剩。
原中房集團董事長孟曉蘇在今年7月接受媒體采訪時認為，商辦規劃用地曾在國土審批中占到整個土地供應量的30%左右，但是它的銷售量隻占10%左右。這就造成近年商業和辦公樓用地建設項目超量增加，這是寫字樓過剩的主要曆史原因。
王永平也向小巴指出：“這些年為了追逐GDP，大量的隻管投資、不管運營，先造了再說，覺得蓋出來就能賣，突然之間就賣不出去了，這是個投資過剩。”
據了解，不少房地產開發商對於造寫字樓的積極性，主要來自相關部門強製性配套的要求，包括寫字樓、商場、酒店都是強製配套的，一般配10%—15%。“很多開發商本身也不懂這些東西，為了住宅就幹了。”
對於當前形勢，企業自救無疑是主流。如：從去年開始，EFC（歐美金融城）通過增加免租期，吸引中大型客戶；通過快速對接上海引進的中大型互聯網企業，減少了大客戶搬遷的損失和風險；通過對服務細節和管理的加強，以及新樓宇的推出，進一步鞏固其在餘杭區商業寫字樓領域的獨特優勢地位等；甚至，企業租戶如果覺得地麵稍舊、有瑕疵，可以要求重新免費刷漆。
與此同時，在政策、實操層麵，商改住、以購代建、花式挖掘新需求等策略，也被紛紛應用於實踐。
這些舉措，在一定程度上或也可以為解決其他行業的過剩問題，提供解決思路。
我們不妨一一來說說。
首先是“商改住”。今年7月初，海南萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》、長沙市自然資源和規劃局等部門聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，這意味著商辦類商品房項目在滿足一定條件後可以辦理“商改住”。
它的直接影響是“商改住”項目可以以低價入房市。“比如某大城市的住宅每平方米單價是6萬元，但是‘商改住’項目單價才2萬元。”上述原中房集團董事長孟曉蘇說道。
但是，可大麵積普及的潛力恐怕成疑。受訪者的典型評論觀點如下：“有一些寫字樓，從拿地規劃到開始建，周期很長，計劃是設計成寫字樓，現在改成公寓樓對外出售或者說出租，調整是很大的。”
“當年商業用地和住宅用地的地價是不一樣的，住宅一般要貴，‘商改住’以後，其他住宅怎麽補呢？”
北京，空置的寫字樓房間
其次是“以購代建”。典型案例是武漢招商蛇口的房產項目“招商愉樾”，這個項目於2022年7月竣工，4萬平方米高端住宅部分已經消化，剩了4.2萬平方米的寫字樓及商業部分。
今年8月，招商蛇口與國有企業武漢安家保障性住房公司簽約，後者收購麵積超2萬平方米，改造裝修後，為武漢提供500餘套保障性租賃住房。
至於花式挖掘寫字樓的潛在需求，應該五花八門，大夥可以跟緊大頭，一塊腦洞。
大頭怎麽看？
租金大降、空置率高，這兩個是事實，但說到處可以免費辦公，是誇張的。
甲級寫字樓裏邊，外資的投資大幅減少，所以影響甲級寫字樓。當年的“大眾創業、萬眾創新”，刺激了中小寫字樓、聯合辦公的需求，但後來逐漸息鼓偃旗。
寫字樓這個功能又很難轉，幹不太成別的東西。基本上改個酒店、搞個培訓。但培訓的需求前兩年就沒有了，酒店還不好轉，像北京幾個核心區，新酒店是拿不到牌照的。
北京可以免費辦公的寫字樓，我是沒有聽說的，我們自己的寫字樓將近4塊多（每天每平方米）。不能說某個城市寫字樓租金掉得特別嚴重、觸目驚心，也不能說某個城市的寫字樓租金控製得特別好。杭州甲級寫字樓最高7塊錢，現在普遍估計在4—5塊。很多中小城市寫字樓可能就是兩塊錢，要往下掉也掉不到哪去，因為它的建築成本在。
另外一個是經濟下行的機遇——打個比方，你跟你哥們一塊去爬山，突然之間遇到狼，你跑不過狼，但你還有一個機會，就是跑過你的哥們——頭部企業的需求還是在的。
主要解決辦法也隻能是：等。
有人主張商辦改商住，無非就是希望樓宇經濟能夠盤活，但其實會給地產原有的格局和經濟大盤帶來許多無法預估的負麵效應。所以我本人也不太建議用改變土地屬性的方式，去激勵樓市的熱度和改善開發商的現金流。
與其通過商改住來改變行業狀況，不如讓國資下場回收辦公樓做非盈利的項目，比如這些房子可以作為公租房定向出租給一些人才和企業，像我們浦東有很多的租賃房都會租給特斯拉。
這裏麵財務邏輯很好理解，我們首先假設這一堆寫字樓的貨值是50個億，它會有一個測算資產沉澱的銀行評估價，但這個評估價往往會比真正的市值要低一些，再加上你的體量非常大，有可能還是一個半爛尾的工程，還附帶了一個債務，那麽國企就有可能用六折到七折左右的價錢去收這個房子，差不多就是35億。
當然了，這裏麵的債務也是全部都盤到收購方的旗下，那最終其實收購方就是收了將近40億市值的貨品，或者說資產。
這個租約如果是大國企來跟你簽，並且租約周期是20年，它可以在這個過程當中，把剛才說的40億資產，再通過類REITs或者CMBS的形式來融出你對應貨值的65%—70%，這個的時候，它的錢可以再投到對應的租賃住房上，也就是說，它隻是先投出了40個億，但是用了未來的30個億，投入到後麵20年幹這個事兒，那事實上它可能自己隻花了自有資金10個億甚至更少，但是解決了寫字樓的困境，並且自己在企業的產品類型上做了一種多元化的嚐試。
整個城市要布局、要發展，寫字樓的供應量一直在增加，北京新建了好多政府布局的產業園或者商務區，還有一些開發商建的寫字樓，這些都在入市，即便沒有疫情，沒有現在的經濟情況，寫字樓的租金也會降。
像北京麗澤商務區在北京西南三環這個位置，是北京三環位置最後一個發展規劃，那這個地方要發展起來，要拉動，那必須打造相應商務區的概念，這種商務區肯定是由知名的開發商開發，以吸引知名的企業，一些國企、央企先過去。
北京市發展了很多未來科學城、自貿區等——未來科學城已經特別偏了，從天通苑北公交站坐17站地才到那邊兒。各個區政府也在發展，像海澱西邊產業園很少，幾乎連寫字樓都很少建，現在出了電競產業園、醫療產業園，北五環附近，有東升科技園的二期和三期，都是為了把優勢企業吸引過來。
海澱學清路那塊兒有一棟樓最早是清華紫光拍走了，後來紫光沒有錢，海澱區政府出麵撮合讓騰訊買過來，作為騰訊北京的第二總部。像這樣區位的樓，沒有關係，企業很難拿到。有的企業因為海澱沒有好的寫字樓就離開了，比如阿裏巴巴，按說它是海澱政府大力扶植的企業，但它選在了朝陽望京。
北京市在整個城市的規劃建設方麵，考慮得很長遠，並不擔心短期一年、兩年，甚至四、五年的寫字樓的供應量是過剩的，而是考慮了未來10年、20年甚至50年。畢竟北京企業的需求量是很大的，會慢慢消化的。
影響最大的反而是一些核心區域，因為這些核心區域受經濟形勢影響比較大，郊區因為產業結構相對要低端一點，它反而影響小。
所以，我認為真正的核心不在於房子要怎麽轉變，關鍵是應該結合當地的市場需求，把寫字樓其他潛在需求激活起來。
首先，要承認產業是在變的，新的需求在產生。比如《黑神話·悟空》爆火後對遊戲產業是推動的，它其實是培育了一些新的主體，新興市場需求總會有的。
其次，各地可以研究，與短期辦公、臨時辦公、旅行辦公、辦公群體的更多需求等結合起來。比如我白天跑到北京去開會，但要寫點材料、化個妝，能不能提供一個場地？再比如，辦公室職工群體的小孩的作業輔導的需求……
