降房貸利率，如何影響窮人、富人和中產

從9月開始，存量房貸利率可能調整的市場消息，開始流傳。

今天，房貸首付、利率真的降了。

9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝宣布，在房貸方麵，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。

具體是：

引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

將全國層麵的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

這是繼今年的“517新政”後，房地產信貸門檻的又一輪下調。分析人士指出，這也意味著新一輪的政策刺激到來。

力度有多大呢？

按照貸款總額200萬元、貸款30年計算，每年節約的房貸利息約一萬元左右，30年一共節約利息支出約30萬。

上一次調整存量房貸利率，則是在一年前。

2023年8月，人民銀行、金融監督管理總局發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調整兩類住房貸款利率。一些市場人士認為，中秋佳節和國慶節的時段，是樓市傳統的銷售“黃金期”。

中秋佳節和國慶節的時段，是樓市傳統的銷售“黃金期”‍

此外，新房按揭和存量房利率出現“倒掛”的情況，也被認為是政策調整的利率環境基礎。

近期，一些城市新發放首套房按揭利率降到了3%附近，在那些提振樓市訴求更強烈的地區，甚至可以“優惠”到3%以下。然而，全國很多城市存量按揭利率普遍高於4%。目前，我國的存量房按揭貸款規模在38萬億左右。如此巨大的規模之下，哪怕隻是微調，對銀行體係的衝擊也是不言而喻的。

實際上，近幾年來，銀行的利潤空間已逐漸收窄，因此有關政策的出台必然會考慮其對金融體係和宏觀層麵的衝擊。

但不可否認，存量房按揭利率的下調，意味著將為購房者每年“節省”千億級別的現金，對很多家庭的日常現金流，將起到有效支撐。

更重要的是，降利率也是提升國民可支配收入、提振內需最有效的方式之一。當下，其意義尤其重大。

01

指向消費問題

說到提振消費，讓居民的手中有更多的現金，很多措施的效果不一定明顯，但存量房利率的下調，影響是立竿見影的。

數據說明了一切。按照《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，截至2023年末，已有超過23萬億元存量房貸利率完成下調。調整之後，存量房的加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息約1700億元。

目前，中國企業500強的營收入圍門檻約為473億元。形象地說，這意味著按揭購房者們“分享”了大約4家中國500強企業的年營業收入。

利息降低的絕對數量不可謂不多，的確讓不少人受惠。節省下來的資金，必然對居民的消費支出帶來積極影響。

消費的提振，對當下的中國經濟的確太重要了。2024年，我國的GDP增長目標是5%左右。上半年，這一目標圓滿完成，GDP為61.6836萬億元，同比增長5.0%。下半年，要實現這一目標，依然還有很多努力要做。

作為經濟增長的“三駕馬車”之二，投資和出口盡管表現不錯，但和過去相比，也出現了放緩。在進出口方麵，1—8月，貨物進出口總額28.5838萬億元，增長6.0%。其中，出口16.4552萬億元，增長6.9%。

1—8月，貨物進出口總額28.5838萬億元 / 風間澈製圖‍

這一亮眼數據很大程度得益於中國企業的出海浪潮。在強大的國內製造業供應鏈的支撐下，企業在全球市場的開拓取得了巨大成效。出口，依然是中國經濟增長的主要動力之一。

在投資方麵，數據略顯遜色。2024年1—8月份，全國固定資產投資（不含農戶）為32.9385萬億元，同比增長3.4%（按可比口徑計算），其中，民間固定資產投資16.7911萬億元，下降0.2%。

中國經濟正在進行深刻的轉型，投資在拉動經濟中的作用，必然出現下降。但投資對於經濟增長的作用，還是不能被輕視。投資數據增速的放緩，意味著經濟的增長需要尋找其他的動力源。於是，內需的提振成為了最好的替代方案。

從2020年新冠暴發開始，國內各地陸續出台了諸多刺激消費的措施。新冠疫情有效緩解之後，為了推動地方經濟快速複蘇，很多措施也延續了下來。其中，最具代表性的莫過於各地力推的消費券。消費券的推出對帶動人們消費熱情、推動經濟複蘇起到了一定的作用，但消費券也存在兩個局限。

首先，消費券一般都針對特定的行業推出，比如電影、餐飲和汽車購置。在經濟進入深度調整期的時候，人們首先削減這些領域的消費支出，其受到的衝擊較大，因此采用逆周期調節的方式是合理的。

但經濟是按照市場規律運行的，決定一個行業是否“供需兩旺”，不但包括了需求端的支出能力，也要求供給端必須有更好的產品。以電影行業為例，國內很多城市推出的電影消費券，力度不可謂不大，但從2024年的暑期票房來看，效果並不是特別明顯。

2024年國內各省市均推出了電影消費券/圖源：淘票票

2024年，暑期檔總票房達116.4億元。而在2023年，這一數字是206.19億元。一些業內觀點認為，缺少足夠多的供給，也是電影票房下滑的重要原因。比如，影片《抓娃娃》成為2024暑期檔票房冠軍，並且一枝獨秀，略微讓人意外，其原因一定程度和影視領域的民營投資出現了下滑有關，消費者的選項並不多。

消費券的另外一個局限在於，它的數量有限。以國內經濟最發達的一些強二線城市為例，單次消費券發放的數量級隻是千萬級，上億級的較少。以購車為例，數百元或者數千元的消費券補貼，也很難立刻改變人們的預算約束。

而且，隨著經濟的深度調整，地方財政的收支出現一些微妙的變化，消費券等刺激措施的可持續性也是一個問題。因此，尋找另外一些更具有可持續性的消費提振措施，顯得愈發必要。

02

窮人、富人與中產，誰更願意消費？

在中國的經濟學界，提振消費的辯論有很多。實際上，一個最基礎的經濟學概念，可以說清楚關於消費的很多根本性問題。

作為拉動經濟的“三駕馬車”之一，消費並不隻是冰冷的宏觀經濟數字，它關乎千家萬戶的日常。消費和兩大因素相關，一是可支配收入，二是消費的欲望，特別是邊際消費傾向更是影響著普通人的消費行為。

邊際消費傾向影響著普通人的消費行為 / 顧薌製圖‍‍‍

簡而言之，邊際消費傾向是指每增加或減少一個單位的可支配收入時，居民的消費變動情況。

比如，消費者的收入在5000元時，消費是1000元，當收入增加到6000元，消費是1500元。那麽，他的邊際消費傾向就是（1500－1000）/（6000－5000）=50%。

選取50%這個相對極端的數字，其實是為了說明：對窮人來說，其邊際消費比富人要高，收入增加之後，他們更加願意消費。

相反，富人的消費傾向較低，因為他們對物質已經沒有太多的增量購置需求。

當然，對當今的很多工業大國來說，已經不存在“窮人”，增量消費市場的主力軍已經是廣大中產階層。

因此，如果要擁有一個強大的國內消費市場，就必須擁有一個數量龐大、邊際消費傾向相對較高的中產階層。對很多消費品而言，他們的消費檔次正從中低檔向中高檔邁進，潛力巨大。

回到推動消費的兩大因素，即必須要讓邊際消費傾向於較高的中產階層，又擁有更多的可支配收入，才能真正持續性地提振消費。

如果從微觀的家庭單位來分析，毫無疑問，按揭貸款帶來的本息每月支出，是中國很多中產階層每月最大的現金消耗。而且，它持續數十年不間斷，是家庭消費的“緊箍咒”。在經濟進入深度調整期的時候，一些家庭的現金流必然承受壓力。

從任何角度看，降低存量房利率對改善居民的家庭現金流狀況，都是立竿見影的。如果簡單地從按揭契約來看，按揭貸款的交易雙方就是購房者和銀行，而降低存量房的利率類似於一種雙方的“零和遊戲”，即銀行“讓利”給購房者。

降低存量房的利率類似於一種購房者和銀行的“零和遊戲” / 顧薌製圖

從數據來看，“讓利”的確是有必要，銀行也是有能力的。因為，中國的銀行是全球上市公司中，最強大的利潤創造群體之一。比如，在2018年， A股32家上市銀行淨利潤竟然達到1.489萬億元，占A股上市公司淨利潤四成以上，甚至趨近於一半。

情況也在變化。新冠疫情暴發之後，銀行的利潤增速開始降低。2023年，商業銀行淨利潤為2.38萬億元，同比增長3.24%。而此前的2022年，增長數字是5.4%。也就是說，商業銀行的利潤依然可觀，但增速在下降，“讓利”的能力的確有所降低。

不過，如果從銀行體係和宏觀經濟整體的運行來看，降低存量貸款利率並非“零和博弈”這麽簡單，也不完全就是銀行“吃虧”。

近兩年來，提前還貸的浪潮成為銀行體係麵對的另一個問題。一些購房者未來的家庭現金流預期，開始出現了改變。他們希望減少每月本息按揭支出，提升家庭財務的穩健性。

比如，僅僅在2024年第一季度，提前還貸數額就已經超過了1.1萬億元。居民提前還貸會衝擊銀行的資產負債表，讓銀行損失既定的利息收入之外，銀行還必須對資產負債進行重新匹配，增加其管理成本。

更重要的是，隨著國內利率環境的整體走低，尤其是新房按揭利率和存量房利率出現“倒掛”的趨勢，提前還貸可能會越來越普遍。因此，銀行體係也必須做出適時的調整。

另外，盡管中國的大型銀行們在本世紀初便完成股改，建立起了完善的公司治理，按照市場規律運作，但不可否認，作為國有控股金融機構，在必要的時候，它們承擔一定的“社會責任”也是未可厚非的。

當然，由於巨大的存量房貸基數，任何微小的利率調整——哪怕是一個基點（萬分之一），都是關乎金融體係穩定的大事。

9月初，央行貨幣政策司司長鄒瀾就表示，受銀行存款向資管產品分流的速度、銀行淨息差收窄幅度等因素的影響，存貸款利率進一步下行還麵臨一定的約束。

社會對存量房貸利率的廣泛關切說明了，從普通家庭的視角去審視提振消費的問題，往往更加具有現實和積極的意義。