今年上海豪宅市場露富了
我到現在依然記得中海順昌玖裏案場中介對客戶說的那句
別人住得你為什麽住不得
新天地的情懷來的比蘇州河還溫柔
這股子溫柔也讓全國人民看到了上海豪宅的購買力
後麵全國樓市發現溫柔的不僅是蘇州河，還有黃浦江
接龍似的濱江係在中介朋友圈的篇篇喜報裏挨個售罄
這些體感最後都在上半年的新房豪宅統計裏得到印證
甚至數據比體感來的更狂野，幾乎是邁著碾壓的步伐走完了上半年
2024年上半年上海新房各總價段成交套數TOP10城市，©克而瑞
這是個令人振奮的開始
但也是個令人小心的開始
能量守恒的道理我們都懂的，樓市也不例外
這些來自上海新房市場的碾壓數字，不僅碾壓了其他城市
也碾壓了自己的二手豪宅
同時間段購買力衝進了新房，就和二手徹底再見
所以今天當你身處上海二手豪宅市場的時候
你的體感會完全不同
01
“不少盤隻成交了去年同期的一半”
說這句的是新天地鏈家門店的豪宅中介
他說去年上半年中海建國裏成交了21套，但今年上半年差不多8套
坐他身邊的搭檔補充道去年3月就賣了10套，今年上半年賣的還沒去年一個月多
萬科翡翠濱江應該是盧老師的白月光二手盤了
去年上半年網簽了12套，但今年上半年共網簽了6套
我司附近的九龍倉靜安壹號是靜安區為數不多的豪宅之一了
去年上半年成交了4套，今年上半年成交了0套
不知道這些是不是隻是個別現象
我做的第一件事是找來鏈家的成交數據
這份市占25%左右的真實成交樣本裏，這次我們隻用看2000萬以上的成交
果然，對比去年上半年這份成交縮水了26%
我又找到兔博士拉來了全市網簽
當我分總價段去看今年上半年的成交的時候
每個價段都在清晰的下滑，但越高總價段下滑的越厲害
尤其是3000-5000萬
2022年上半年數據暫不參考
換個角度從麵積段看，依然如此
大部分麵積段都在下滑，但你去看看200-300平、500平以上的
大麵積的縮水來的比中小麵積更猛
2022年上半年數據暫不參考
這些數字對於現在見過大風大浪的我們來說也許不算什麽了
但對市場裏的房東和中介來說，他們麵前的窄門更窄了
而且相信我
量的下滑隻是二手豪宅噩夢的開始
02
於是這是你沒見過的砍價空間
原本這部分直切價格的部分，但在此之前容我先鋪墊下成交價之前的談價空間
俗稱的砍價，當遇到今年的二手豪宅的時候
你很難想象這已經來到什麽幅度
翠湖天地三期前陣子有套在掛的182平的三房，掛牌3950萬
上套同戶型，今年3月的成交價在4080萬，所以這個掛牌價還行
但能坐下來的客戶開口基本3400萬上下，把房東氣的
但房東不知道的是13%的砍價幅度並不過分
鏈家今年上半年各總價段議價空間
2000萬以上的總價段的議價空間基本都是8-10%
離譜的不是客戶，而是市場
相當於3000萬標的就是300萬砍價空間、4000萬標的就是400萬的砍價空間
這些都還是平均狀態下的砍價空間
想象下如果另外有一套3000萬標的是5%議價空間，就意味著15%的幅度去砍
而這樣的砍法也是從今年開始的
對比去年上半年2000萬的談價空間
今年上半年幾乎是大水漫灌似的普遍高過去年
鏈家各總價段議價空間，數字太多，隻留2024年議價空間
對上海二手豪宅的房東而言，屠龍刀似乎成了客戶進入市場標配
對市場而言，今年的豪宅還價空間有點格外高
不僅高過其他價段，也高過去年同期，差不多來到一個新階段
回過頭來你會發現今年原本縮水的二手豪宅成交
他的成交前提還是基於這樣的砍價幅度
03
所以今年二手豪宅幾乎是砸盤式成交
去年翠湖天地禦苑那套140平的兩房各位還有印象麽，掛牌價從3199萬降到1999萬，直接把單價幹到14萬/平
這樣的點狀在今年的二手豪宅市場變多了
靜安區曹家渡的達安花園，2022年年初的成交均價在12.5萬/平，現在的話單價8.8萬/平，戶型好點的能勉強賣上9萬/平的單價
黃浦區老西門的老西門新苑，2021年前後高峰期的均價在15萬/平你還不一定能搶到，現在單價10萬/平出頭，大把房源隨你挑
像翠湖天地和中海建國裏這樣房齡更新或者規劃能級更高的小區呢
翠湖天地已經沒有去年那種砸盤的人了
但相比2021年高峰期，哪怕一房一價，也能感受到背後的下浮幅度
這些點狀價格下跌的案例並不是點狀
各位可以在鏈家網成交頁麵搜索自己關注的二手豪宅小區
同樓棟同戶型，哪怕是去年到今年，價格都有比較大的波動
選取同小區同戶型2023年-2024年的成交，數據源：上海鏈家網-成交
這也是為什麽我們在這個上半年經常能看到豪宅中介在推筍盤
7月17日，“世茂濱江花園有一套業主降價急賣的277.97平四房，掛牌價2450萬，單價僅8萬多”
7月10日中介發文，仁恒河濱城虧本1000萬甩賣...
7月6日中介發文，禦翠園最熱銷的樓王，他的價格軌跡從1.4億降到1.07億，共計降價3300萬...
麵對這樣的價格滑坡，以及此起彼伏的砸盤掛牌，業主們被逼到什麽程度呢
有的房東撤牌，幹脆轉租賃
有的類似中海建國裏的業主，江浙年輕人買的比較多
他們有個自己的群，如果誰價格掛太低，其他業主就幫忙勸勸，大家合力托著
市場就是這樣，量在價先，沒有成交哪來的價格發言權
04
為什麽今年二手豪宅格外難
以中海建國裏為例，附近的中介跟我說
今年新房太多，說沒影響是假的
周邊的鏈家小哥跟我說他手裏續著的三位客戶最後都選擇了中海順昌玖裏
他說這樣的客戶太多了
“我們門店每人手上差不多都有三到五個客戶去了那邊（中海順昌玖裏）”
他得到的同行反饋也是如此基本上手上的客戶都有去中海的
中海建國裏也隻是受影響的其中一個，考慮新天地的客戶都會被新盤吸引
而且今年黃浦的新盤還特別多
從中海順昌玖裏到融創外灘壹號...
附近的中介都如數家珍，不僅是二手的強勁對手，更是客戶們日常所關心的
對於這些客戶而言，新房不僅是房齡新，產品力的迭代也是打動客戶的很大因素
從戶型細節到公區理念，新盤都有無可比擬的前瞻性
也就是說地段之外，豪宅客戶也必然會受產品力的影響
此外更為重要的是，價格也是太誘惑
中海建國裏二期目前能成交的均價，還在17-21萬/平
西側的中海順昌玖裏，均價差不多在15-17萬/平，價差明顯
新天地板塊除了翠湖天地本身自帶的調性底蘊會挽留住部分忠粉
沒有翠湖情懷的客戶在麵對這樣的新房的時候幾乎沒有抵抗力
這樣的新房也不僅僅中海順昌玖裏
濱江凱旋門（三期）兩百多平單價16萬/平左右
融創外灘壹號院單價15-18萬/平
哪個不比單價20萬/平的二手房香
也正是如此新房豪宅市場的上行，對於二手豪宅市場而言就是衝擊
客戶池子裏的水流向新房，那麽留給二手的就會變少
05
不過更根本還是市場本身
新房並不是唯一原因，甚至不是最根本原因
當我以為寫完03部分可以收尾的時候，在我整理的豪宅掛牌數據裏
我發現這些豪宅掛牌量幾乎是三年前的2-3倍
當然整體的掛牌量變多已經不稀奇
但你去看3000-5000萬
這是所有價格段在過去三年裏掛牌量變化最大的
我把這個時間段拉長到近五年
千萬總價以下掛牌甚至少了12%，3000-5000萬的總價段依然是掛牌量增的最猛的
我谘詢了豪宅中介朋友，他分享了自己責任盤的情況
尚海灣豪庭、百匯園，在2020-2021年的掛牌量平均在20-40套左右
現在單百匯園已經掛出來80多套，兩個小區加起來輕鬆超過100多套
這中間不是掛牌的人變多了
是過去掛牌的房還沒賣掉，新的掛牌又出來了
2020年這兩個盤隻要樓層還不錯、價格還可以，去化周期在3-4個月
但現在要1年
他的客戶裏觀望居多，大家有需求都選擇再等等
他的原話是客戶不敢換房子了
於是掛牌就這樣滾雪球式的不斷積累
對客戶而言則是另一番景象
同小區掛牌量變多了，可選擇範圍變多了
價格隻會出的一個比一個低，不答應沒關係，還有別的選擇
哪怕不是同小區，隔壁小區、同板塊小區的房源都出來了
選擇對象不缺，缺的是敢選擇的人
06
豪宅市場其實很難看懂
豪宅市場跟剛需不同，他的成交體量小
你不能說去年成交1套，今年成交2套，今年就是上浮50%吧，這樣的上浮沒意義
如果不是手上客戶跑去新房的話，中介本身其實感受也不會太明顯
單門店甚至單位經紀人往往1年成交1-2套就很不錯
這時候他成交0套還是1套其實是感覺不到豪宅市場變化的
但如果我們範圍擴大到全市
時間拉長到近五年
你就會感受到一些變化
而且這背後的的追本溯源，新房隻是直接原因
更多你會從掛牌看到二手豪宅市場的更深問題
這是值得小心的