為什麽隻有長三角避免了“鶴崗化”

2019年，因為一篇《流浪到鶴崗，我五萬塊買了套房》的網文，東北小城鶴崗正式出圈。從此，鶴崗的城市形象便與低房價深度綁定在了一起。諸如#80後夫妻用3個月工資全款買房#、#鶴崗的房價為什麽這麽低#等話題，時不時便會竄上微博熱搜，引發上億人次的圍觀議論。

隨著知名度的上升，人們在打量鶴崗低房價的同時，也看到了這座煤城的另一麵：資源枯竭、人口外流、城市老化……一些人甚至將這種現象以鶴崗命名，稱之為“鶴崗化”。

“鶴崗化”作為一個形容城市缺少活力、房價貶值的專有名詞，這兩年越來越多地出現在各種媒體和人們的口中。最近，財經媒體“智穀趨勢”做了一個統計，全國至少有95個城市，已經“鶴崗化”。人們隻需花費十幾萬甚至幾萬元，就能在這些城市擁有一套屬於自己的房子。

令人更為不安的是，這些城市不僅局限於鶴崗等資源枯竭型城市，也不止分布於嘉峪關等中西部偏遠地區，相反，從渤海之濱到雲貴高原，自東北到華南，25個省份都榜上有名，占全國34個省級行政區的比例超過了三分之二。就連京津冀、珠三角、成渝等中國經濟的重要支撐極，也已經被“鶴崗化”的城市或片區所包圍。

比如最近，“天津武清一小區房價從160萬降到39萬元”的新聞引發很多關注。但其實在京津冀地區，這還不是最狠的。在張家口市下花園區，花6萬元就可以買到一套建築麵積60平方米的兩室一廳，花8萬元則能買一套78平方米的兩室兩廳，而總價在10萬元左右的房源當地足足有數十套。

要知道，張家口可是曾和北京一起舉辦過冬奧會的城市，兩市距離僅僅100公裏，坐高鐵隻要40分鍾，房價卻從海澱的10萬一平，斷崖式下跌至10萬以內一套。

而在成渝地區，“鶴崗化”也在緊逼。不僅像廣安這樣的重慶都市圈成員城市榜上有名，甚至就連長壽、龍泉驛等成渝主城區都未能幸免。

其中前者位於重慶主城都市區的東北部，從長壽區政府到重慶朝天門碼頭，直線距離隻有不到60公裏，相當於上海到昆山、杭州到海寧、廣州到東莞的距離。

而後者更近，從號稱“成都鶴崗”的龍泉陽光城到市中心的天府廣場，距離僅20多公裏，但當地有些樓盤價格10年沒漲過，有些近4年跌了6成。像10萬一套的足球村，20萬一套的五角大樓和自由假日，讓囊中羞澀的蓉漂來了就不想走。

就連經濟第一大省廣東，也坐擁四會、鶴山、揭陽、河源、清遠等5座“鶴崗化”城市。其中肇慶四會、江門鶴山還都位於珠三角，前者緊挨著佛山三水區，後者則與佛山南海、順德等經濟強區接壤。

即便是清遠，距離廣州市中心也僅90多公裏，而當地掛牌2000～3000元/平的房源比比皆是。甚至廣州花都區，也不乏“白菜房”。比如萬虹花園，開車去珠江新城也就1個多小時，總價17萬就能拿下廚衛單間，總價30萬則可擁有一室一廳。

唯一集體缺席“白菜房”的區域，隻有江浙滬。上海不消說。江蘇方麵，目前，蘇北房價也要9000多一平。而浙江的購房門檻更高，即便是最便宜的舟山，均價也要1.3萬元。

那麽問題就來了，為什麽隻有長三角能避免“鶴崗化”？

要解釋江浙滬避免“鶴崗化”的原因，首先得搞清楚其他幾極為啥沒能抵擋住“鶴崗化”的侵蝕？

眾所周知，現階段城市化的趨勢是大城市化，並在此基礎上出現都市圈化。京津冀雖然看名字像是三足鼎立的格局，但事實上，隨著天津跌出城市榜前十，京津冀城市群正在一步步向“北京都市圈”收縮。

而根據國家發改委的定義，都市圈的範圍一般以1小時通勤圈（大概50-100公裏）為半徑。這也是為啥距離北京100公裏外的張家口，會出現幾萬元一套房的情況。

因為張家口出圈了。

另外，北京的產業結構又是三產絕對占主導——2023年北京第三產業占比高達85%，比上海足足高出10個百分點，而北京的工業增加值（6525.6億元）在全國隻能排到第11名，僅為上海的56%。

服務業的特質決定了北京無論人口、產業都更傾向於集中分布，難怪北京幾次強力疏解外遷產業，但總體效果並不明顯。

同時，由於北京周邊的天津、河北產業結構偏重，產業實力太弱，無法與北京形成產業互補，難以承接北京外溢的許多資源。這幾方麵因素決定了，盡管北京很強，未來有可能超過上海成為第一市，但整個京津冀能夠抵禦“鶴崗化”的區域範圍並不大。

至於成渝城市群，一方麵這兩市的實力相比北上深本就較弱。另一方麵成渝之間相距太遠，將近260公裏，相當於上海到南京的距離，是北京到天津的兩倍。加之整個川渝地區發達程度難以與沿海相比，所有資源僅夠堆出兩座超特大城市，兩市之間缺乏蘇錫常那樣的發達過渡帶，這就使得成渝彼此難以相互輻射，中間存在大片“鶴崗化”的斷層區域。

就這一點來說，成渝和京津冀其實挺像的，都是一片欠發達地區中間冒出一兩座頭部城市，猶如沙漠裏的綠洲。這既決定了兩個區域的發展上限，無法與長三角相媲美，也注定了其核心城市將麵臨被“鶴崗”包圍的處境。

廣東的情況也有點類似。一方麵珠三角與非珠地區的發展天上地下，所以清遠雖然離廣州不遠，但妥妥的算是粵北山區城市，房價低很正常，不能簡單地隻看直線距離。另一方麵即使在珠三角內部，東海岸與西海岸、黃金內灣與肇慶、江門等外圍城市之間，也存在巨大的發展落差。

更重要的是，過去珠三角是香港、廣州、深圳三核鼎力，但近年來，隨著深圳經濟逐漸拉開與港穗的差距，以及深中通道的通車，深珠通道的規劃，深圳的城市影響力正在突破珠東深莞惠都市圈的範圍，開始向珠西延展。甚至就連廣州南沙，都借助深中通道南沙支線，逐漸融入深圳“15分鍾工作生活圈”。

大灣區，似乎正在蛻變為深圳都市圈，而廣州、香港則一步步淪為環深城市。

從珠三角到大灣區，再到黃金內灣，珠江口的人口、產業正在進一步地向內聚合，變身為一座巨型城市。其結果就是，黃金內灣越發達，對大灣區周邊甚至區內外圍地帶的虹吸就越厲害，附近城市的“鶴崗化”也越明顯。

梳理完京津冀、成渝和大灣區被“鶴崗化”城市包圍的原因，長三角為何能避免“鶴崗化”的答案其實已呼之欲出。

前不久，上海大都市圈又雙叒叕擴容了，從最初的“1+6”，到後來的“1+8”“1+12”，再到如今的“1+13”，8年間上海大都市圈麵積範圍擴大了一倍。以上海為圓心，無論是往西到安徽宣城，還是往北到江蘇鹽城，距離都超過了250公裏。

為什麽上海大都市圈那麽大，能夠突破國家發改委定義的100公裏邊界範圍？

從區位上看，不同於華北、川渝這些相對不太發達的區域，上海大都市圈所在的江南地區自古便是天下財富匯集之地。圈內很多城市，雖然規模、體量不及上海，但論起民富，一點不輸上海，比如環滬縣市就普遍比上海臨近江浙的遠郊區縣要來得發達。要是回溯曆史，甚至還可以說，上海從小縣城崛起為大都會，靠得就是一波又一波江浙鄉紳財閥的持續輸血助力。

這點決定了上海大都市圈和其他都市圈有著本質不同。後者是一個核心城市帶飛一幫小城弱市，而上海大都市圈則是一群發達城市的自由聯合。彼此之間互通有無、資源共享是有的，但要說誰傍誰、誰帶誰，則未必。

當然，這種發達城市的自由聯合體，並不隻有上海大都市圈一家，也不止存在於長三角，珠三角同樣如此。所不同的是，地處長江口的江浙滬平原麵積遠大於珠三角，其所背靠的長江經濟帶，人口規模、經濟體量、腹地範圍更是珠江-西江經濟帶的數倍。這些都決定了整個長三角城市群的總體規模遠大於包括珠三角在內的其他幾極。

這種大，不隻反映在總量數據上，更體現在城市群的內部結構上。

京津冀有產業競爭力、人口吸引力的隻剩下一個“北京都市圈”；而川渝地區也就成都、重慶兩個都市圈；大灣區的情況要好些，光萬億GDP城市就有5個，但彼此挨得太近，各城市更關心對內的融合，以“變成一個市”為榮，而不太重視向外拓展。

唯有長三角，擁有數量眾多且梯度合理的發達都市圈集群。

其中，作為龍頭的上海，不像三產獨大的北京那樣，在產業上與天津河北格格不入。相反，上海及其周邊的蘇州、寧波、無錫都是排名前十的製造業重鎮，彼此之間的產業關聯度相當高。根據同濟大學唐子來教授關於“城市關聯度”的研究，長三角幾乎所有重要城市的第一關聯城市都是上海，而其他幾極內部的城市關聯性則比較分散。

但與此同時，由於長三角範圍太大，不管上海大都市圈再怎麽擴容，都無法覆蓋整個長三角。加之杭州、南京、合肥等副中心實力也不弱，在所處次區域都是當仁不讓的中心，構建起了各自的都市圈。

所以，長三角不是一個同心圓結構，而是大圈套小圈、圈圈有交集的梯形結構。這大大拓展了長三角的輻射麵，哪怕是一些邊緣城市也能接受到來自中心城市的資源外溢和產業轉移，從而避免了“鶴崗化”的命運。

除了地理區位、城市格局，還有一點不能不提，那就是我們以前在“長三角為啥沒有夜生活”的話題中分析過的，江浙滬作為中國最卷的地方，小孩子卷讀書，大人卷賺錢，卷來了錢也還沒完，必須讓錢生錢，而不是像川渝、老廣那樣拿去消費，過夜生活。

至於如何錢生錢，過去最好的辦法就是投資房地產。結果導致不僅杭州南京的房價遙遙領先成都武漢重慶等其他地區的同檔城市，就連麗水衢州等長三角小城的房價也堪比不少內地省會。

凡此種種，江浙滬能不成為“鶴崗化”的絕緣體？

最近江蘇宣布，特斯拉Model Y和問界M7等一眾國產新能源車型一起，進入當地政府采購目錄。緊接著，上海臨港片區多家國企也采購了一批特斯拉Model Y作為企業功能用車。

雖然各地這麽做，是對落實政府采購活動中平等對待內外資企業的積極響應，但正如有分析指出的，真正的看頭其實在後麵。

隨著特斯拉國產車“禁停禁行”限製解除，Model Y進入政府采購目錄，特斯拉的FSD自動駕駛技術，獲批進入中國也就將進入倒計時。而此舉不僅會在自動駕駛領域產生鯰魚效應，還有望拯救郊區的房子。

為什麽這麽說呢？

過去，很多人買郊區住宅，主要是因為市區房價太貴很難上車，但代價是每天必須忍受長時間的通勤。而無人駕駛一旦落地推廣，那麽上車一點火，就能看看電影、辦辦公，甚至一路睡到單位，再遠的房子都不會嫌遠，城市的通勤半徑將被無限擴大，很多“鶴崗化”城市的命運也有望被改變。

畢竟，很多“鶴崗化”的地方距離核心城市並沒有想象的那麽遠，比如從張家口下花園區的馬車社住宅樓坐高鐵到海澱區的清河站，再換乘地鐵去上班地點，通勤時間理論上可以控製在一小時左右。而在北京，有多達600萬人每天的通勤在一小時以上，部分人甚至忍受著單程1.5小時的超長通勤。

相比北京城裏高昂的房價房租，同樣通勤時長的張家口，對於很多上班族，尤其是那些自由職業者來說，就顯得友好很多。

事實上，從文藝業者到數字遊民，隨著產業的變遷，現如今靈活就業群體正在變得越來越大。不同於上班族，這個群體無需天天打卡，因此傾向於逆城市化搬遷，以尋求性價比更高的住處。這就給了很多“鶴崗化”城市與區域得以重生的契機。

像我本人居住的杭州良渚，雖然地處杭州西北郊，但因房價低廉、環境舒適、交通便利，聚集了大量自由職業者，成為杭州文藝濃度、嬰幼兒密度最高的區域之一，展現出不同於老城區的勃勃生機、萬物競發的朝氣。

所以，“鶴崗化”並非是對所有城市的最終判決。對於很多距離超特大城市僅一兩百公裏的“鶴崗”來說，如果產業定位、配套設施做得好，“白菜房”反而可能成為城市新的吸引力。

對於這些城市來說，“鶴崗化”並沒有那麽可怕，隻不過是新一輪城市嬗變的開端。