哈爾濱女子5000萬購法院查封房後錢房兩空

案涉房屋所在的商業綜合體。王迎超/攝

“現在購房款無處追討，房子也不屬於我，誰能給我一個說法？”哈爾濱人李晶近日向中國房地產報記者講述了她的離奇遭遇。

2010年，李晶斥資5050萬元買了一處法院查封的房產，該房產位於哈爾濱市南崗區西大直街416號的5層商業綜合體內，分別是一層（2298平方米）和負一層（12523平方米），由黑龍江省宇同房地產開發有限公司（以下簡稱“宇同地產”）開發。

早在2003年，宇同地產的負責人趙偉濱便以按揭貸款的方式購得該房產，但後因資金問題未能如期還款，於2007年被中國銀行黑龍江省分行起訴至黑龍江省高級人民法院，房產被首次查封，經過法律程序，黑龍江省高級人民法院判決該房產用於償還趙偉濱未能清償的債務。後經黑龍江省高級人民法院同意，趙偉濱和宇同地產將該房產賣給了李晶，在按要求將購房款存到共管賬戶後代付中國銀行，該房產解封、解押，法院結案。

然而，事情遠沒有如此簡單。

由於長時間的法律糾紛和執行程序的延誤，不僅更名手續遲遲未能辦理，部分房產還被法院低價拍賣，而李晶所支付的巨額購房款卻無處追討。

“夭折”的房產更名

這一切源於李晶所購買的房產還牽扯到了另一起官司。

時間回到2008年6月，因涉與哈爾濱市長城建築集團股份有限公司（以下簡稱“長城建築”）2137萬元建設工程施工合同糾紛，宇同地產被黑龍江省高級人民法院判決敗訴，該房產於2009年2月12日被黑龍江省高級人民法院輪候查封。

“按照法律規定，人民法院對已查封、扣押、凍結的財產進行拍賣、變賣或抵債的，原查封、扣押、凍結的效力消滅，人民法院無需先行解除該財產上的查封、扣押、凍結，可直接進行處分，有關單位應當協助辦理有關財產權證照轉移手續。黑龍江省高院同意被執行人依據判決將查封的房產變賣給李晶後法院結案，其他案件的輪候查封自始未產生效力。”李晶的代理律師告訴記者。

“房產解押後，黑龍江省高級人民法院本應該及時下發案涉房產更名裁定，將產權人宇同公司變更為我的名字。”李晶告訴記者，但因為當時的執行法官遲遲不予下發更名裁定，2年後執行法官退休後，房產更名就此“夭折”，更是帶出了後期一連串的糾紛。

當時案涉房產處於出租狀態，承租方分別為哈爾濱名島餐飲和世紀聯華超市，2009年5月25日，黑龍江省高級人民法院依長城建築申請，裁定扣留名島餐飲6月份以後的房租2880萬元，5月27日又裁定扣留世紀聯華超市全部房租。

2010年8月30日，該案由哈爾濱市南崗區人民法院接手執行，分別於2011年1月4日和1月10日作出了與黑龍江省高級人民法院同樣的裁定，並將世紀聯華超市2011年至2015年的房租執行到位並返給長城建築。

趙偉濱曾於2011年提出過執行異議。

對此，2011年5月，趙偉濱作為案外人，曾對案涉房產權屬向南崗區人民法院提出執行異議。他認為，自己已經交付了全部購房款並實際取得房產，但因宇同公司有部分土地出讓金未交付，故未辦理產權過戶登記，也隻能以宇同公司名義與名島餐飲和世紀聯華超市簽訂房屋出租合同，所以請求法院停止執行，解除對案涉房屋的查封。

南崗區人民法院對此召開了聽證會，但當時卻沒下裁定。

部分涉案房產被低價拍賣

在此種情況下，南崗區法院卻裁定評估拍賣案涉房產。2021年2月28日，案涉一層房產以1468.15萬元的價格拍出，並於當年3月辦理了房屋產權登記，負一層流拍。

“法律規定，實施網絡司法拍賣的，人民法院應當通知當事人和優先購買權人，但這件事南崗區人民法院並未通知我及其他權利人或利害關係人。”李晶無奈地表示，從拍賣價格來看，位於繁華商圈的商業地產，趙偉濱買時5950萬元，她買時5050萬元，而本次拍賣至關重要的一層，每平方米僅6000多元，“價格低的實在難以想象”。

李晶的代理律師告訴記者，按法律規定，“案外人對執行標的提出確有理由的異議的應中止執行”。她們曾於2023年向黑龍江省高級人民檢察院提起檢查監督，認為南崗區人民法院在執行過程中存在違法違規問題，黑龍江省高級人民檢察院指示哈爾濱市中級人民法院進行評查，在評查中發現，南崗區人民法院對趙偉濱2011年對案涉房產提出的執行異議沒有審理結果，進而對案涉房產進行了拍賣，“這種顯然是程序違法了。”代理律師表示。

就在2024年5月16日，南崗區人民法院對趙偉濱提出的執行異議下發了執行裁定書。

南崗區人民法院認為，趙偉濱與宇同公司簽訂案涉房產買賣合同時，為宇同公司法定代表人兼董事長，該行為未經股東會同意，雖有購房款收據，但不能證明支付完畢。宇同公司代收的房租也無法證明交付趙偉濱，無法證明其對案涉房產占有使用。總之，現有證據不足以證明其對案涉房產享有能夠排除執行的權利。最終駁回了趙偉濱的異議請求。

“這是一份整整遲到13年的裁定，也是本案中最核心的程序違法問題。”律師認為，南崗區人民法院不審查執行異議繼續強製執行屬於嚴重程序違法，即使當時裁定駁回請求，趙偉濱也有機會繼續上訴或參加競拍，但拖了這麽多年才下判決，部分涉案房產已被拍賣，給李晶帶來了巨大的經濟損失。

李晶表示，她曾於2016年1月22日向南崗區人民法院也提出過執行異議，但因為請求不符合相關規定，並未得到支持。

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法院回應

“黑龍江省高級人民法院同意依據判決對案涉房產變賣給我後，其他案件的輪候查封自始未產生效力。南崗區人民法院在立案執行時，對此前黑龍江省高級人民法院判決解封房產，我購買了案涉房產的情況是否掌握？”李晶提出了疑問。

此外，李晶和其代理律師認為，南崗區人民法院此後對商戶租金的執行和拍賣違反了相關法律規定。同時提出，南崗區人民法院多次對該商業綜合體案涉房產進行了查封，並執行商業綜合體內各商戶的租金，多年間總共執行到位多少款項無從了解。她們結合各商房的租金以及房屋維修費用等計算後認為，早就超過了執行標的，不需要後期再對房產進行拍賣。

對於這些問題，7月5日，南崗區人民法院作出了書麵回複。

南崗區人民法院受上級指令於2010年9月14日對該案立案執行，在執行過程中於2011年2月10日對案涉房產續行查封。上級法院在另案辦理過程中，因當事人達成和解，於2010年12月22日裁定解除對房產的查封，因查封不是通過係統完成，是通過紙質協執發往協助單位，故標的物在另案的查封、解封情況，執行法院並不掌握。

黑龍江省高級人民法院並未對案涉房產進行處分，亦無生效法律文書對“房產變賣給李晶”的情況進行認定。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。”因此，自案涉房產首輪查封解除後，南崗區人民法院輪候查封自動生效。

目前執行到位金額仍不足以覆蓋申請執行人依據案生效判決所申請執行的數額，執行標的包括本金、利息遲延履行金等費用，法院是嚴格按照最高院相關司法解釋進行計算的，如當事人存在異議，可以通過提出執行異議的途徑進行救濟。

記者了解到，目前趙偉濱已委托律師提起了執行異議之訴。南崗區人民法院回複稱，趙偉濱案外人執行異議之訴案件正在審理程序中，根據《最高人民法院關於人民法院接受新聞媒體輿論監督的若幹問題規定》第四條規定，在案件未作出生效裁判前，不宜答複。