上海豪宅市場，一場腥風血雨就要降臨

自517救市新政後，市場可謂是一派喜氣洋洋的氣氛。

6月份已經結束，各大一線城市樓市成交數據也已經公布了，我這兩天看到不少房地產媒體都高喊：

“6月份樓市重回巔峰”、“樓市成交火爆”。

市場真的如此火爆？陰跌三年後，中國房地產真的拐點已至嗎？

剛好2024上半年已經過去了，我們最近就把一線的數據拎出來和大家客觀分析一下。

北京由於上星期就寫過了不贅述，

新房價格暴跌後，北京終於忍不住出手了！

今天櫻桃主要分析上海，畢竟最近上海真的火，廣深下周再和大家分析。

網上成交火爆應該是從上海樓市傳出來的，但有一說一，看了上海6月份的新房二手房成交，你不得不說一句：真火爆啊！

6月上海二手房成交26374套，環比增長41.1%，同比增長102.8%，這一成績創下了近三年的單月最高成交紀錄。

新房成交也有6677套，環比上漲66.8%，同比下降26.5%。

新房成交雖然放在前幾年來看很一般，但也算是創下近一年內的新高。

最近無論是上海的中介，還是上海的自媒體都“高潮”了，認為上海樓市已經調整到位，是本輪房地產危機第一個回暖的一線城市。

但我還是想提醒一句，話真的別說得太早，至少看三個月的數據後才能看到結論。

上海在今年三月份迎來小陽春行情，四五月市場就回歸平淡了，一直到5月27號新政後，又被打了一波雞血，成交突然就火爆了。

也就是說最近的成交火爆主要是來自527政策的利好釋放。

527政策最大的利好除了降低首付比例之外，還有就是外地戶口在主城區購房社保從五年變成3年，郊區是兩年。

新政一出，大量之前因為單身、社保繳納期限不足等因素被限製的年輕人需求都被激活起來了，紛紛選擇入市。

而這個群體一般隻會選擇地段更好的房子，根據上海中原地產的監測，527新政後，有兩類房源更加好賣。

一類是總價300萬元-500萬元的；另一類是總價1000萬元以上的。

也即，市中心的二手筍盤，以老破小為主，還有就是大麵積的次新房新房。

之前我們就寫過今天老破小突然回春，主要是價格跌到位，租售比突然起來了，年輕人為了工作方便於是紛紛上車。

新房市場方麵，今年上海豪宅熱都上熱搜了，越貴的房子越搶手，6月份的新房成交當中，成交量最多的就是1000萬以上的豪宅。

不得不說，上海太有錢了，豪宅是真的火爆，絕非虛假。

鬆綁限購後，不僅僅是上海本地有錢人在買，很多江浙老板也在買上海豪宅，長三角的購買力杠杠的。

拿中海順昌玖裏舉例，非310戶籍開頭的外地戶籍竟然超過一半，其中以溫州和南通的購買力尤為突出。

要知道很多江浙小老板都會在上海注冊公司交社保的，買房一點難度都沒有。

但另一邊，豪宅和老破小火熱卻掩蓋了落寞的五大新城。

但偏偏這才是上海新房庫存量最大的地方，金山、奉賢、崇明都超過20個月的去化周期。

五大新城不少新房價格總價五六百萬，上海年輕人寧願買內環的老破小重新裝修。

而長三角的外地人更願意在杭州蘇州最好地段買一套房子，寧要雞頭，不要鳳尾。

所以五大新城的位置挺尷尬的，房子不好賣，有的開發商也在偷偷降價，除了折扣優惠，甚至有的還給客戶送寶馬送金條之類的。

比如嘉定的某項目，打起買房送黃金的噱頭。

不少房源，算上雜七雜八的優惠，算下來優惠能達到85折左右！

等於一套450萬的房子，現在大概隻要388萬，也變相在砸盤了。

上海樓市絕對沒有媒體口中如此的“火爆”。

當然上海畢竟是全國經濟最發達的城市之一，就業麵經濟麵強大，比起廣深，上海的市場明顯更加堅挺。

但隨著新政釋放的需求消化差不多後，要看接下來出什麽大招釋放更多需求了，否則很難持續下去。

現在選擇買入上海的，大部分都是衝著“性價比”去的，比如二手老破小租售比高（個別租金收益率能到2%—3%以上），豪宅新房有限價。

換句話說，一旦老破小價格不再性價比高，年輕人就不會選擇上車，所以短期內價格也不會上漲。

另外新房豪宅，之所以被富人瘋搶，說到底就是定價低了，像中海順昌玖裏均價17萬，可它周邊的二手房，都能賣到20萬以上。

我以前就說過，豪宅新房限價本質是給富人的買房補貼。

所以現在上海的新房豪宅那麽火，一是有倒掛優勢，二是稀缺。

可未來要是不稀缺了呢？或者說沒有價格倒掛優勢了呢？

根據上海本地自媒體的推測，今年接下來還會有近1.3萬套3000萬以上的房子入市，都是大戶型，都是一些舊改地塊，集中在內環。

不知道下半年全國的富人還買不買得過來了。

關於豪宅價格似乎也在瑟瑟發抖，不過，有一說一，最近上海樓市還有一個隱藏的大利空：

金融行業大整頓。

昨天中金女孩的離世引發眾人討論，這個女生很多信息都被一一爆出來，其中有一點很多人都關注到了。

買入上海1500萬豪宅，貸款1150多萬，月供5.6萬。

我看大多數人都在感歎這個女生，才30歲怎麽敢這麽大膽上這麽高的杠杆。

在前幾年金融圈人均百萬的時候，她的這個月供是屬於能力範圍之內。網上還有人說是房子跌掉首付，這也是謠言，大家沒看到真實信息，不要相信。

但上海作為中國的金融中心，金融的購買力的確對上海樓市有影響，作為明星基金經理的聚集地，一向是上海豪宅的忠實擁躉，有力接盤者。

比如仁恒河濱城，就是是浦東中產心目中的白月光、金融從業者的耶路撒冷。

半夏投資的創始人李蓓就曾經說過，仁恒河濱城是中國基金經理密度最高的小區，住戶裏麵估計有幾百個基金經理，就她熟悉的就有幾十位。

她估計，仁恒河濱城的住戶合集管理的資產規模可能超過10萬億元，而在2021年的時候，中國公募基金規模也才25.72萬億元。

眾所周知，基金業靠收取管理費，旱澇保收，坐擁20%以上的平均毛利率。

哪怕是2023年，大家都虧錢的情況下，公募基金全年收取管理費共計1356億元。

這1356億元扣除一些給銀行的托管費，給券商的結算費和一些銷售服務費之外，剩下20%是給2.6萬名從業人員瓜分。

算下來人均104萬。

這還是平均數，能力稍強些的明星基金經理募集規模超百億的，年薪千萬也不是夢。

這些基金經理手裏拿到錢後，別以為他們會去買股票基金這些，行業內都知道，金融圈的專業人士都不太信A市，搞到錢後，都會選擇第一時間買入上海的豪宅。

21年網傳上海翠湖四期一套總價1.7個億的大平層，單價接近44萬一平，前業主是某明星，後由某女基金經理接盤了。

那幾年，明星基金經理的收入比明星還要高。

隻是誰都沒有想過，落袋為安的錢會有一天被通知要重新吐出去。

網傳退薪群有人因為退薪，隻能把當年總價4000萬買入的世茂濱江一號335平方的大平層割肉出掉。

一口價2850，單價8.5萬。

目前可以看到同戶型的掛牌價已經在4000萬左右，但是同小區的成交房源已經出現越來越多單價八九萬起的房源。

類似金融圈的降薪越來越多了，除了券商，今天我還看到了銀行業也在降薪。

這一把金融行業大整頓，搞不好最後還會掀起一陣上海豪宅市場的腥風血雨！