地產土豪“消失”於香港:許家印近千億豪宅被接管

曾經在香港“一擲千金”的內地富豪們，在過去的幾年間都陸續不見了蹤影。隨之而來的，是有關他們在港豪宅、物業陸續被債權人接管、淪為銀主盤（注：指被債權人回收後再放到市場銷售的物業）的消息。

這其中，有恒大集團的許家印，深圳祥祺集團實控人、同心俱樂部主席陳紅天，以及高銀集團主席潘蘇通。

他們在港被接管的資產主要包括位於山頂和半山的豪宅、核心商業區的寫字樓、學區房項目以及未開發的地塊等。騰訊新聞《潛望》根據公開信息統計發現，過去幾年時間裏，這些內地富豪們在港被接管的物業總價值近1000億港元。

2016年前後，許家印們大手筆在港搶地、連李嘉誠等本地財團都望塵莫及的壯觀景象仿佛如在昨天，但現在，有些人失去了自由，有些人匿去了行蹤，更多的仍在債務泥淖中苦苦掙紮。

他們也不曾預料到，當年通過大投行借錢買樓之際，利息還不到2%，如今早已超過10%了。

笙歌歸院落，燈火下樓台。

許家印超200億元在港豪宅、物業被相繼接管

最近香港備受關注的消息，莫過於許家印持有的山頂布力徑道的C、E兩棟豪宅的歸屬。據香港《01新聞》報道，這兩棟豪宅的債權人已經提交了接管申請，這意味著，這兩棟豪宅事實上已經淪為銀主盤。

公開消息顯示，許家印自陷入財務困境後，於2021年將這兩棟豪宅抵押至一間名為歐力士的借貸公司以獲得融資。這兩棟豪宅的市場估值為17億港元。

這並非許家印家族在香港首次因負債而被債權人接管豪宅。

許家印在山頂布力徑道相同的位置擁有B、C、E三棟別墅。2021年，除了上述C、E兩棟進行了抵押外，當年10月左右，許家印家族還將B棟向建銀亞洲進行了抵押。

（許家印位於布力徑10號的三棟別墅。圖片來源：香港《01新聞》）

2022年11月，許家印在布力徑的B棟別墅被建銀亞洲接管。該棟別墅當時的市場估值為8.8億港元。建銀亞洲接盤後隨即於2023年初將該棟別墅在市場上以招標方式進行銷售。

騰訊新聞《潛望》獲悉，當時確實有內地的富豪對該別墅感興趣，但是此人最後並未投標。負責該別墅招標銷售的地產中介中原地產曾對外表示，當時曾有近10多位潛在買家進行詢價，其中超過60%都是香港本地老牌家族，僅有30%為內地富豪。

按照香港常規的銀主盤流程，這次被申請接管的布力徑的C、E兩棟豪宅可能最後也逃不過被出售的命運。

一位在港尋找山頂豪宅物業的內地富豪曾對騰訊新聞《潛望》表示，自己也曾關注過許家印家族的豪宅，但是最後並未接洽，因為覺得現在市場對其估值依舊過高。

他對騰訊新聞《潛望》表示，現在經濟下行，香港的豪宅在可預見的未來並沒有太多上升空間，即使買過來，也需要長期持有，這都是成本。目前，他更傾向於購買可改建為整棟住宅的地皮。

除了豪宅外，許家印在香港的總部、位於灣仔的原恒大中心也於去年9月在被中信銀行接管後對外銷售，並於今年6月改名為萬通保險。這是一家由馬雲和雲鋒集團共同持有的保險公司。騰訊新聞《潛望》暫未獲悉該物業最後的成交金額。市場對其估值約90億港元。

對於許家印來說，在港被接管的物業中，虧損最大的莫過於暫未開發的元朗地塊。2022年11月8日，恒大集團的公告稱，其位於元朗的未開發地塊因涉及抵押，被債權人橡樹資本接管後以6.39億美元出售，折合約50億港元。此前市場對其估值約109億港元。

這個價格使得恒大集團在該地塊直接虧損7.7億美元，折合約60億港元。

這相當於是橡樹資本以對折的方式處理了許家印的在港資產。橡樹資本是全球最大的不良資產投資者。

恒大集團於2019年以6億美元從香港本地富豪李兆基家族手中收購了該地塊。當時，恒大集團為了將其農地屬性改為商業用地，支付了5.32億美元的成本。公開數據顯示，該地塊可建樓麵麵積約8萬平方米。

由此可見，在過去兩年裏，許家印在港淪為銀主盤的資產，包括三棟山頂的豪宅、灣仔的寫字樓以及元朗未開發地塊等，共計約224.8億港元。

華爾街“禿鷲”出手富豪潘蘇通170億港元學區房項目

這並不是橡樹資本首次涉及內地富豪在港的銀主盤資產。

橡樹資本曾參與了內地另一位富豪——潘蘇通在港資產的處置。潘蘇通是富大地產的實控人，也是鬆日集團創辦人、高銀集團主席。他在《福布斯》2019年香港富豪榜中，排名第16位，身家約50億美元。

2022年，潘蘇通將私人持有的、位於香港九龍何文田的學區房項目傲玟，抵押至橡樹資本，以獲得75億港元的貸款，年利14%。香港本地媒體報道稱，按照合同，若是潘蘇通違約的話，利息增加至22%。

事實上，當時的潘蘇通早已經深陷財務困境中，急於獲得現金流支持——這是他尋求橡樹資本貸款的初衷。2017年，他從工銀亞洲獲得了72億港元貸款後開發何文田的傲玟項目，原計劃2019年10月銷售後回籠資金還貸款，但是當年銷售並不理想。隨即，潘蘇通於2020年5月向另一位內地富豪田偉私人貸款了5億港元。

在2022年從橡樹資本獲得75億港元貸款後一個月，潘蘇通於同年4月被田偉要求償還本息8.11億港元。但潘蘇通並沒有能力償還。

2022年7月，潘蘇通被迫破產清算，當年10月，橡樹資本接管了潘蘇通的傲玟項目。該學區房市場估值超170億港元，這是近年來最大一宗被債權人接管的內地富豪的物業，遠超許家印的灣仔原恒大中心，後者估值90億港元。

隨後，潘蘇通的多宗物業也相繼被債權人接管，包括位於九龍灣的前高銀國際中心、緊挨李嘉誠住宅的深水灣道75號的別墅、以及和馮小剛為鄰的半山豪宅富匯豪庭等。據騰訊新聞《潛望》統計，潘蘇通在港被接管的豪宅物業價值超過250億港元。

潘蘇通和許家印在港資產被處理方式類似，即抵押舉債。不同的是，許家印都是通過借貸機構進行抵押，包括銀行建銀亞洲、借貸公司歐力士等。

潘蘇通則更多是通過熟人關係借貸。他屬於較早一波赴港發財的內地人，早年和李嘉誠家族相熟。在剛出現財務危機時，潘蘇通曾一度通過李嘉誠家族借債。2018年，潘蘇通曾經將位於九龍灣的高銀金融國際中心抵押給李嘉誠家族的長實集團，獲得了102.3億港元的貸款，用以償還銀行的債務。

但是，有一點他倆是相通的，即用高息短債換長債，最後把在港的所有物業都拉入了債務深淵。

深圳富豪陳紅天倒在了加息路上

除了自身的因素陷入債務泥淖，有些富豪是因為“生不逢時”而倒在了外部經濟環境劇烈變化的路上。

深圳富豪陳紅天就是這樣一個案例。陳紅天是祥祺集團主席，也是深圳有名的民間富豪組織同心俱樂部主席。

在富豪圈內，陳紅天一直都是穩重老大哥形象，資金相對比較雄厚。2017年，他跟隨著好友張鬆橋等富豪步伐投資英國地產。

重慶人張鬆橋是中渝置地（1124.HK）的主席，其業務集中在地產板塊，在香港富豪圈非常活躍，曾被稱為“重慶李嘉誠”。

當年張鬆橋的團隊曾在四季酒店對騰訊新聞《潛望》表示，看好英國的租賃市場，因此他們更偏向於收購寫字樓。

陳紅天在英國的投資相對比較激進，他在2017年下半年先後買下了英國金絲雀碼頭的兩個地標寫字樓Canada Square20號和Churchill Place5號，總價6.8億英鎊，折合人民幣60億元。市場傳言，陳紅天以這兩個物業為抵押在當地借了大額貸款。

這兩個物業所在的金絲雀碼頭是倫敦新CBD區域，聚集了包括匯豐等頭部的大銀行。在當時低息環境下，陳紅天的租金可覆蓋銀行的利息。

而過去這幾年，英國先後經曆脫歐、疫情以及高通脹、銀行加息等波動後，即使是倫敦新CBD區域的甲級寫字樓也抵不住空置率的襲擊。

包括張鬆橋和陳紅天在內的內地富豪們在疫情後都需要背負高息的痛苦。這時候，當地借貸銀行開始向陳紅天追債。

騰訊新聞《潛望》獲悉，陳紅天因受困於英國物業的貸款壓力，不得不將香港的多個物業再次抵押，最後導致沒法償還利息，以至於其在香港的豪宅和寫字樓相繼被債權人接管。

據騰訊新聞《潛望》不完全統計，陳紅天在港有83.8億港元物業淪為銀主盤，其中包括他和家人自住的半山豪宅傲璿。這是香港最貴的物業之一，該物業2015年成交時，每平米已經接近100萬港元。

陳紅天的這套豪宅雖然市場估值6.8億港元，但是被債權人接管後，最終以4.8億港元出售。

內地富豪在港物業淪為銀主盤的故事，可能隻是這些地產商長期債務重組道路上的一個插曲，陳紅天、許家印都不是第一批，也不會是最後一批。

最新消息是，龍光、合景泰富持有的香港南區鴨脷洲豪宅凱玥或將出現債務狀況。有消息稱，李嘉誠家族試圖買入該物業的債權。騰訊新聞《潛望》暫未能獲得李嘉誠家族及凱玥方置評。