" 島主 " 夢並不好做。
近日，浙江寧波旦門山島的無居民海島使用權及海域使用權在阿裏司法拍賣平台公開拍賣，評估價 3977.19 萬元，起拍價 2785 萬元。截至 5 月 27 日該項目競價周期結束，因無人報名流拍。
但這次拍賣仍吸引了將近 6000 人次圍觀。
為何旦門山島如此受關注？早在 2011 年，《海島保護法》出台後第二年，全國首個無居民海島使用權證書出自於此，旦門山島成為國內首個有明確使用權的無居民海島。獲得該島 50 年使用權人的是象山海洋遊覽度假有限公司，背後實控人為黃益民。
根據彼時 " 黃島主 " 的計劃，到 2020 年前，旦門山島投資額將不少於 10 億元，包括建設沙灘高爾夫、溫泉度假酒店、海灘泥浴、海島影視拍攝基地等項目。
如今十二年過去，旦門山島卻淪落為拍賣貨架上的標的物。
根據司法拍賣公告、法院執行案件信息，旦門山島使用權自 2018 年作為抵押物為貸款提供抵押擔保，後因貸款方無力歸還借款，借貸方依法訴至法院並申請強製執行，因此該院對海島使用權進行查封評估並拍賣。另據企業信息平台查詢，黃益民存在 3 條失信被執行人信息，涉案總金額超 1.4 億元。
2022 年在旦門山島組織過遊學活動的黃旭（化名）告訴時代財經，島上目前 90% 仍是原始狀態，僅有一個民宿經營方提供住宿、餐飲需求以及泳池、水庫設施，任何戶外遊玩項目都隻能自行組織。" 真正的島主已經聯係不上了。" 黃旭透露，現在外界能聯係到的海島負責人隻是代理，為島主的朋友。
國內首個確權無居民島旦門山島，圖源：受訪者提供
對於全國首個有產權的無人島被拍賣，中國第一代島主、華人島主聯盟發起人林東卻認為 " 十分正常 "。盡管林東參與過國內外數十個無人島交易開發，但在他眼裏，這條路仍然困難重重，" 投入大、周期長、收益慢，許多想吃螃蟹的人都把無人島想象得太美好了。"
富豪們湧向買島，一年使用金低至幾千元
旦門山島的故事，是國內無居民海島發展的縮影。
早在上世紀七八十年代，民間資本就開始試水浙江等一些沿海省市的無居民海島開發，但由於盲目、粗放的開發，部分無居民海島被破壞，甚至消失。
2002 年，國家正式實施海洋開發戰略，隔年，原國家海洋局印發《無居民海島保護與利用管理規定》，首次提出允許個人或機構有償開發利用無居民海島，由此掀起了國內無居民島開發的第一波熱潮。
彼時大量資本湧向沿海省市的無居民海島，如曾開發過海南三亞西島的台商陳明哲，於 2004 年投資 3 億元開發廣東太白縣放雞島；同年，" 溫州第一女島主 " 陳曉嫻與當地政府簽訂租賃協議，在溫州竹嶼島進行為期 5 年的旅遊娛樂項目開發。
但無居民海島開發的監管並不嚴格，開山炸島等無序開發事件時有發生。直到 2010 年，國家正式頒布《海島保護法》、《無居民海島試用金征收使用管理辦法》，明確了無人島的所有權、管理權以及相關有償使用製度。2011 年，原國家海洋局公布了中國首批 176 個可以開發利用的無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等 8 個省份。
值得注意的是，無居民海島與其他不動產的持有開發有所不同。
無居民海島屬於國家所有，即個人或機構可以申請的隻是海島的使用權，且利用期限最長不得超過 50 年。同時，國內的無居民海島的用島類型劃分為 9 類，分別為旅遊娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業、農林牧漁等，其中並不存在私人使用的可能。
" 國內目前還沒有任何法律支持無居民海島使用，與國外無人島有著較大差別，國外是開發利用與私人島嶼並重。" 據林東了解，目前國內無人島開發大部分都是旅遊娛樂用途，且跟陸上房地產開發一樣有著嚴格的開發期限規定，如果三年內不在島上開發利用，政府將會依法收回使用權。
而經批準開發利用無居民海島的個人或企業，應當依法繳納使用金。年使用金收取標準按照用島類型、開發利用程度、海島等級綜合評估，使用金低至幾千元，貴則數千萬元。
以遼寧省 2020 年公布的無居民海島使用金的征收標準為例，若用島類型為 " 旅遊娛樂 "，開發者每年最低隻需繳納 3700 元就可以擁有一座麵積 1 公頃的島嶼的使用權。使用金隨開發破壞程度、島嶼等級升高，最多須繳納 2455 萬元。
低廉的買島費用，吸引了許多如寧波富商黃益民一樣的富豪們。2010 年國家出台相關無居民海島法規之後，海島開發熱潮再次掀起，浙江寧波象山的旦門山島、大羊嶼等無居民島嶼相繼迎來 " 島主 "。
林東告訴時代財經，購買無人島的大多是在島嶼所在地或附近的企業老板，用手頭閑餘的錢去買島，想做第一批吃螃蟹的人。
買島隻是入場券，無人島開發爛尾不斷
擁有一座島看似風光，但對於島主們來說，買島費隻是入場券，真正的挑戰在於開發運營。
盡管國內推行無居民島開發十餘年，地方政府也推出了相關開發細則，但中國無居民海島開發卻鮮少有成功案例，大部分以失敗告終。
2011 年 11 月 8 日，寧波富商黃益民在繳納 344 萬元使用金後，拿下國內首張無居民海島使用權證書，取得旦門山島 50 年的使用權，暢想著花 10 個億在 2020 年前將島嶼打造成高端旅遊休閑基地。
但時隔 12 年，旦門山島仍處於十分原始的階段，在一些社交平台上，有遊客將其描述為 " 與世隔絕 "" 原生態 "" 商業化程度低 " 等。拍賣公告中對於旦門山島的描述也集中在自然生態層麵：島上植被以草叢為主，有少量稀疏針葉林，島上還有全國並不多見的丹霞地貌，四周礁石密布，海螺叢生。
黃旭告訴時代財經，日常在旦門山島固定工作的僅兩三個人，其餘都是散工。2022 年 7 月，黃旭所在公司組織了數百人的遊學團隊前往旦門山島，" 已經是他們去年最大的客戶了。" 對於目前島嶼流拍，黃旭並不意外，" 島上開發難度太大了，目前產能還很低，光是運貨的船費一趟就得至少 500 元以上。"
因淡水資源缺乏需要運輸礦泉水去旦門山島，圖源：受訪者提供
早在拍賣的前幾年，就有朋友找到林東希望協助旦門山島的開發，稱 " 公司經營有問題。" 除了旦門山島因為島主債務糾紛淪為拍賣物，許多確權的無人島也相繼爛尾。2009 年，" 溫州第一女島主 " 陳曉嫻在竹嶼島累計投入 300 萬元，換來的卻是一年數萬元的門票收入，最終其主動與當地政府結束協議；有著 " 全國無人島第一拍 " 的象山大羊嶼島，因資金短缺，在 2013 年動工建設一期項目時被迫中斷。
" 許多買島的人其實並不懂海島開發，最開始投資時想象得太美好，等到後期建設才發現資金跟不上，終止建設、退出的不在少數。" 林東稱。
投資開發成本至少幾億，仍有人幻想做島主
無人島開發龐大的資金需求，是島主夢破碎的重要原因。
據悉，無人島開發建設的環節繁多且複雜，涉及碼頭、道路、淡水、電力、環保等基礎設施重建以及生態修複。以大羊嶼島為例，在建設酒店一期的時候，光是發電就花費將近 6000 萬元。由於遠離陸地，建設物資運輸上島的費用也十分昂貴，有數據顯示，無人島上建造所需的成本至少是陸地上建造的三至六倍。
而海島氣象環境複雜，使得許多工程建設並非一勞永逸，譬如國內開發最為成功的無人島之一三亞蜈支洲島，如今每年仍在投入數千萬的設施建設費用。
顯然，無人島開發的投入宛若無底洞，如果是資本財力有限的企業或個人很難啃得下。林東便直言，" 一個無人海島的開發利用，至少需要幾千萬到幾個億。" 此外，無人島本身就意味著基礎設施、生態係統薄弱，自然資源較佳的島嶼如蜈支洲島早已經開發，剩下的無人島開發難度巨大。
截至 2020 年，國內總計有 11000 多個海島，無居民海島約占全部海島個數的 96%，其中有淡水資源的海島則不足 2%。而 2011 年至 2017 年，全國僅有 26 個無居民海島拿到了不動產登記證。
自《海島保護法》頒布以來，國內第一代島主林東已逐漸將 " 玩島 " 的重心轉移至國外，" 當時腳一踩進去，覺得陷進泥巴，馬上就退出來了 "。目前，林東主要在東南亞、南太平洋一帶，參與一些無人島的經營、開發或使用，" 下半年還要帶隊去看島。"
對於國內無人島的開發，林東則認為，在法律法規、規劃、多方資本聯合開發等製度與模式上還有完善空間。" 這條路不好走，比較漫長艱辛。" 不過，林東相信將來國內無人島開發會有新的措施與模式出台，推進會加快。
即便如此，仍有部分人懷揣著島主夢。浙江在線報道指出，自 4 月下旬法院拍賣公示後，已有幾位投資意向人去旦門山島考察。而在 5 月 10 日，位於雲南德宏的一個獨立島嶼 1 個月使用權在網上拍賣，起拍價 1 元，最終以 7199 元成交。