南昌一個建設中的住宅項目。中國的房地產熱潮始於20世紀90年代後期，本世紀頭年擴大到南昌等二線城市。
中國房地產行業的繁榮已將東部城市南昌從一個氣質粗礪的製造業中心轉變為一座現代都市，聳立在贛江兩岸的一排排高樓就是這種轉變的見證。
如今，那些摩天大樓證明的卻是一種截然不同的情況：中國房地產市場在經曆了多年過度建設後正在陷入危機。
在過去20年裏，隨著中國經濟的繁榮，為滿足對住宅和工作場所日益增長的需求，江西省會南昌修建了大麵積的公寓樓群和明亮的辦公大樓。南昌為實現經濟增長不惜任何代價的做法體現在其追求城市擴張的口號上：“東進、南延、西拓、北融、中興”。
但中國房地產市場的持續低迷已將南昌等城市的問題暴露出來，這些地方多年來的不停建設已導致了供過於求的問題。有衡量標準顯示，南昌20%的住房無人居住，空置率在中國28個大中城市中最高。
從南昌的情況可以看到，政策製定者在試圖重振中國經濟時麵臨巨大挑戰。經濟以前出現低迷時，中國政府靠投資房地產和基礎設施建設來啟動經濟。但這次的低迷沒有簡單的解決方案。房地產開發商們已負債累累，全國各地的城市到處都是空置住宅，而地方政府的財政這幾年下來已被核酸檢測費用掏空。
在南昌，許多最新的公寓仍然空置是因為開發商沒錢了，已售出的公寓無法完工。一些房主拒絕為尚未交付使用的公寓支付房貸，這種表達不同意見的做法已在全國範圍出現，令中共感到緊張。
中央和地方政府已在去年先後推出了吸引購房者回來的激勵措施，包括要求銀行放寬貸款審核，取消疫情前為冷卻過熱的房地產市場采取的限製措施。
今年前四個月，中國70個最大城市的新房售價均出現了上揚，扭轉了新冠防控措施最嚴時期長達一年的下滑趨勢。但反彈剛剛出現就在失去動力。今年4月份的房價漲幅已有所放緩。
而且房地產市場的複蘇情況並不均衡。北京和上海等大城市的房價已經回升。房地產市場的複蘇在南昌等二線城市更為溫和，在更小的城市則幾乎沒有出現。
有論文顯示，中國房地產市場的問題在大城市以外更明顯，因為過度建設在中小城市更普遍。這篇論文的作者是哈佛大學經濟學教授肯尼思·羅格夫和國際貨幣基金組織經濟學家楊元辰。
羅格夫表示，中國的房地產繁榮是建立在“永遠快速增長”的基礎上的，但許多中小城市的經濟增長速度並沒有跟上住房建設步伐。
“幾十年來，中國一直在飛速建設房地產和配套基礎設施，”他說。“最終會出現收益遞減的情況。”
中國的房地產繁榮始於20世紀90年代後期的大城市，後來在本世紀頭十年擴大到南昌等中小城市。中國在2000年建設了約200萬套公寓。到2010年代中期，中國每年建設的公寓已超過700萬套。房地產很快成了中國經濟增長的支柱，約占所有經濟活動的25%。
房地產行業創造了就業機會，支持了地方財政（地方財政大部分來自出售蓋新樓所需土地的使用權），並為想積累財富的普通老百姓提供了一種為數不多的可靠投資選擇。隨著經濟越來越依賴房地產，中國最高領導人習近平開始嚴厲打擊負債累累的開發商，他宣布，“房子是用來住的，不是用來炒的”。
在南昌這樣的城市，新建住房麵積超過了僅靠人口增長所能維持的需求。在截止於2021年的十年間，南昌的住房建設麵積大約翻了一番，而人口隻增長了25%。
在南昌從事現房交易的經紀人匡威（音）說，他交易的房產位於城市遠郊區，那裏的房價一直在穩步下降，自2019年以來已經下降了25%。
他預計房價會進一步下降，因為太多的人正在試圖賣房。有些人想買更新的公寓以改善現有住房，還有些人則想在政府征收房產稅前把作為投資的公寓賣掉。匡先生說，他的客戶中仍有80%左右拒絕降價，希望市場將反彈。
“現在因為現在真的行情不是像之前一樣的，”他說。
據貝殼研究院去年8月發布的報告，中國28個大中城市平均住房空置率為12%，南昌20%的空置率高於平均水平。全國各地的高空置率引起了很多關注，因為它們證實了中國的房地產危機比政府透露的更為普遍。
貝殼研究院在報告發表後已將其從網上撤下，稱“調研樣本和程序不夠規範”，數據“不能充分反映真實情況”。
傳統上，南昌的經濟依賴於製造業和建築業。南昌曾試圖引進薪酬更高的數字經濟和技術行業工作，但不太成功。
這個城市以“南昌起義”聞名，近一個世紀前，中國共產黨在這裏發動武裝叛亂，第一次打敗了國民黨軍隊。但作為辦公地點的選擇，南昌周圍的許多城市更有吸引力。
南昌200米以上（約60層）的建築物數量與北京2022年的相同。但是，北京的人口是南昌的三倍還多，而且從經濟產出來看是中國的第二大城市。相比之下，南昌的經濟產出在全國排名第36。商業地產公司仲量聯行2021年發布的白皮書稱，南昌的辦公樓空置率為40%。
在南昌土生土長的辛德瑞拉·方（音）現年28歲。她小時候，大多數公寓都是沒有電梯的低層建築，沒有現在這種經過規劃的住宅小區。她說，她小時候住的地方周圍已經變成了一大片30層高的公寓樓。
在北京讀完大學後，方女士2019年回到了南昌，希望找一份工作，也許買一套負擔得起的房子。但回到南昌一個月後，她搬到了上海，因為在南昌能找到的唯一工作是市場營銷，薪水隻有她在北京時的三分之一。
“南昌那邊的就業環境一直不太好，”方女士說。
對於其他搬到南昌的外地人來說，吸引他們的是還算合理的房價和很好的公立學校，結果卻遇到了開發商無法交房的問題。
安迪·曹（音）在上海生活和工作，女兒2019年出生後不久，她在離農村老家更近的南昌買了一套尚未完工的公寓。她曾打算在開發商原定2021年底交付後搬進去。
但開發商遇到了財務問題，公寓樓已在2021年7月停工。在繼續支付了一年的房貸後，曹女士和其他房主於去年7月開始抵製還貸。
曹女士說，銷售人員曾告訴她，她買的公寓位於南昌市一個條件不錯的區，那裏有很好的學校，但實際上，公寓所在小區按規劃屬於市郊一個比較落後的區。
“但是口頭上跟你承諾的就講得很好，大家都被騙，”她說。“不然的話怎麽可能一個郊區大家還那麽多人買。”
她說，因為公寓仍未完工，她將繼續抵製還房貸。她說，警察已找過她的父母，讓他們叫曹女士不要公開站出來。銀行現在正在起訴一些和她一起抵製還貸的鄰居。
“以卵擊石簡直就是，”曹女士說。“沒想到會有這種事情發生在我們這種老百姓身上。”
南昌房地產經紀人鄒勝吉（音）說，有關未完工公寓的負麵消息讓許多想要買房的人“會怕，會擔心”。
每年5月初的勞動節假期曾是房屋銷售的繁忙時段，鄒先生說，他所在的銷售團隊在那期間隻賣出了不到20套公寓。他們在兩年前的同一時段賣出的公寓是這個數量的三倍。
許多說要來看房的潛在客戶爽約了，他說。客戶不願買房，因為覺得此刻的房地產市場風險太大。
“現在觀望的人比較多，”鄒先生說。“以後房子的話可能真的會不好賣。”