在無人的小島上蓋間小屋，喂馬劈柴，麵朝大海。這或許是不少人夢想中的生活。
而這個夢想是有可能實現的。近日，34 歲女子在日本買 70 萬平方米小島成為 " 島主 " 的新聞引發熱議，購買無人島一時備受關注。
實際上，相比國外比較成熟的無人島購買模式，國內早在 2003 年也已出台了《無居民海島保護與利用管理規定》，明確允許個人或機構開發利用無居民海島。按照《無居民海島使用金征收標準》，原生利用島嶼每年最低繳納的價格甚至低於千元。
數據顯示，截至 2020 年，我國總計有 11000 多個海島，無居民海島約占全部海島個數的 96%。
不過，雖允許個人開發已近 20 年，但截至目前，無人島開發在國內尚屬起步階段。時代周報記者從業內人士處獲悉，由於開發成本高、收益難，目前開發成功的無人島極少。
經過層層程序和審批好不容易成為 " 島主 "，" 守島 " 或許比 " 買島 " 更難。
一、5 萬元就能買一個島 50 年使用權？
如何成為無人島的 " 島主 "？2003 年出台的《無居民海島保護與利用管理規定》中對此做了明確規定。
單位和個人利用無居民海島，應當向縣級以上海洋行政主管部門提出申請，並提交包括個人資信證明、海島利用方案、利用海島的保護方案、無居民海島利用申請書等在內的申請材料。
值得注意的是，從所有權來看，無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權，個人或機構可以申請的隻是使用權，而無居民海島利用期限最長不得超過 50 年。
" 需要糾正一個概念，不存在所謂的‘島主’。" 上海瀛泰（臨港新片區）律師事務所主任翁冠星告訴時代周報記者，" 除了土地和島嶼都是國家的以外，‘島主’是不可以住在島上的。因為根據定義，無居民海島，是指在我國管轄海域內不作為常住戶口居住地的島嶼、岩礁和低潮高地等。一旦島主住在島上，就不是‘無人島’了。目前隻有開發權人，但是權利非常有限。"
被圈內人稱為 " 中國私人島嶼第一人 " 的林東長期關注島嶼交易開發。早在十多年前，林東就與圈子裏的人開始在國外買島，並參與發起了 " 島主聯盟 "。在他看來，國內關於無人海島的政策與國外有很大的區別。
" 國外是開發利用與私人島嶼並重的，而國內的海島目前隻允許開發利用，也就是說不存在私人使用的可能。" 林東告訴時代周報記者。
目前，中國將無居民海島的用島類型劃分為 9 類，分別為旅遊娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業、農林牧漁、可再生能源、城鄉建設、公共服務和國防，其中並不存在私人使用的可能。按照規定，如果三年內不在島上開發利用，政府還會依法收回使用權，這是為了避免待價而沽的圈島、囤島行為。
那麽，買個島到底需要多少錢呢？
用島類型是決定無人島的使用金征收標準的其中一個因素，此外，還包括 6 個無居民海島的等別、6 種用島方式。即一共有 324 種不同的最低征收標準。
△一等無居民海島的使用權出讓標準 圖源：《無居民海島使用金征收標準》
舉例來說，如果是在上海浦東新區（一等）購買一個無人海島，輕度利用（改變海島自然岸線、表麵積、島體體積、海島植被均 ≤10%），將來用作旅遊娛樂，那麽每公頃需繳納 1.91 萬元 / 年。填海連島與造成島體消失的用島方式是價格最高的，需要按用島麵積一次性計征，一等用島的價格為 2455.00 萬元 / 公頃。
每個無人島嶼的麵積和用途都是有所區別。2011 年 4 月，原國家海洋局公布了中國首批 176 個可開發利用的無居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等 8 個省份。
其中，位於遼寧大連瓦房店市的鵓鴿坨子島，主導用途為旅遊娛樂用島或漁業用島，麵積為 0.5 公頃。島嶼東端由水泥砌成的階梯可通往島頂，島嶼東端建有簡易小房一棟，島嶼頂部有觀景亭一座。
按照其地理位置，這個島的等次為四等，原生利用開發的價格為 0.49 萬元 / 年（旅遊）、0.2 萬元 / 年（漁業）。按照 50 年計算，最低一共隻需要繳納 5 萬元。
二、" 沒有一兩個億開發不了 "
幾萬甚至幾千元看似極其低廉，但無人島嶼的實際申請過程其實非常繁瑣。
林東告訴記者，比起一個房地產項目從拍地開始到開發，無人島開發的過程肯定是更複雜的。" 無人島與陸地不一樣，什麽都要重建。道路、淡水、電力、環保等等方麵都得建，需要做很多工作。"
從中國以往無人島開發的經驗來看，成功的也在少數。
2011 年 11 月，中國首個無居民海島使用權證書落戶浙江省寧波市象山縣旦門山島。寧波商人黃益民從當時的國家海洋局和浙江省海洋與漁業局的領導手中，接過編號為 "11001" 的無居民海島使用權證書。
12 年過去了，搜索社交平台，時代周報記者發現了不少關於 " 旦門山島旅遊避雷 " 的帖子。有消費者稱，在 2022 年夏天參加了寵物 Party 私人海島遊前往旦門山島，但整個過程混亂不堪。使用貨船載運旅客，超載且不提供救生衣，島上所住的酒店黴味混著腥味，花費了 1600 元 " 受罪 "。
△社交媒體上網友對於旦門山島的吐槽 圖源：網絡截圖
△社交媒體上網友對於旦門山島的吐槽 圖源：網絡截圖
這也是大多數旅遊開發利用的無人島嶼現狀。即使在旅遊開發自身條件較好的海南省，入圍首批可開發利用的 6 個島嶼中，東鑼島、西鼓島、小青洲島的開發已基本停滯。三亞地區的蜈支洲島運作較好，萬寧加井島則憑借浮潛項目出圈，成為熱門旅遊地。
" 說實話，之前環境比較好的大多已經開發變成有居民海島了，這些可以開發的無人島本身條件就不太好。尤其是位於北方的一些（島），沙灘不漂亮，自然環境也較差，開發價值不大。" 林東認為，現在大多數島嶼開發都存在一些困難，一方麵是準備不足，再有就是很多人想得太美好了。
" 很多開發者本身海島旅遊開發的經驗就不足，照搬陸地旅遊開發模式，建建築、道路、碼頭等，導致它變成一個重資產的島嶼，但最後靠酒店或者一些旅遊的收益，完全覆蓋不了基礎投入。" 林東告訴記者，一個無人海島的開發利用，沒有一兩個億是絕對下不來的，越小的島越難開發。
大多數情況下，開發無人島是一個成本很高，且基本沒法盈利的事情。
翁冠星向時代周報記者指出，在中國境內開發 " 無人島 " 不可以用於居住、生產等目的；而如果用於旅遊觀光等，又有可能因現實中的地理位置、氣候條件等原因受到限製；在管理上，開發無人島又要涉及民政部門（名稱）、地方海洋行政主管部門（炸島、挖沙、修壩）、自然資源部等多個部門。
" 而且目前也無法解決無人島開發權是否可以抵押或者作價入股等經濟問題。" 他說。
△蜈支洲島是少數旅遊開發利用較好的無人島嶼 圖源：網絡截圖
時代周報記者注意到，在 2011 年首批 176 個可開發利用的無居民海島名錄公布後，截至目前都沒有第二批名錄公布。
浙江當地一位規劃和自然資源局的內部人士也向時代周報記者透露，目前對未開發的無居民海島的利用基本已經叫停了，以前無序開發的曆史遺留問題還很多，這幾年的資源利用導向是節約集約，能不動的就不動。