平凸雜談
才高五鬥不覺恥，水灌一壇隻作癡。凸情不枉君付意，子誌難琢我化石。
If you haven’t known how much of our economy is funded by houses, you will know soon. In US, November building permits up 21% from a year ago, and housing starts 25% for the same time frame. In fact, the permits and starts seldom fall behind its level a year ago since Jan. In China, nearly 100 housing projects were listed for sale and a total of RMB 30B worth of projects has been changed hands since Jan 2011.
房子價格中美都是個跌。但是背後的交易值得思考。在美國，每個月的building permit 和housing starts基本上都相對於一年前上漲（年中也有少數例外），11月的數據是最喜人的。一麵是經濟不景氣的調調，和房價繼續疲軟。一麵是這些數據怎麽讓人理解。
美國經濟肯定沒有媒體吵吵的那麽糟糕。房子，wholesale，工業的數據都給人很有希望的印象。人們往往在經濟觸底反彈的時候對經濟的前景最為悲觀，而在經濟摸頂下挫的時候對經濟的前景最為樂觀。有個著名的經濟cyclical圖，說明各個行業，股市、經濟和人們的感知之間的周期變化關係。大家可以搜搜看。有助於大家過個好節。
美國房市總體來說很喜人。有人賣有人買。有兩個最近的變化特征。一個是房子的價格已經從有選擇，變成大麵積的止跌和回升。一個是好房子基本上一上市就出手，不會有等半年以上的這種事情了。內在的原因是賣家對市場價格的預期已經從2004水平調整到2001水平，而買家也把未來趨勢的預期從跌調整為升。雙方心理的變化給市場一個好的動因。2012年的美國房市將會變得比較紅火了。
中國的房價才開始跌，而且有跳水的趨勢。必須好好的解讀。最近房企的並購交易頻繁，1-10月份的總量已經是去年的全年的近一倍了。一個行業的企業間的並購在經濟低迷的時候大紅，這說明行業裏的專業層麵的意見是觸底了，可以撿便宜了。中國房地產市場上要說降價最快的，還不是房子，是地權。比如最近地塊流拍，或者底價定槌的現象明顯。房企的價值也主要是其手裏的土地儲備價值。潘石屹最近就在上海價便宜收了好幾個項目的地塊。一線市場的跌價幅度最大，便宜也最大。
美國的房價低迷是市場性的，市場的需求沒了。中國的房價下跌則是政策性的。調控政策的結果是調整人們對房價上漲的預期，從而減少買方的近期需求。需求還在，剛性也在，就是從近期調整到了遠期。自由資金少的房企就要被市場殺價了。
誰在主要撿這個便宜。潘石屹當然是一個代表，私營大資本。但最主要的不是私營，而是國企。最近底價招拍得住基本上都是國企。國資委最近剛剛鬆了口吧，國企開始拿地。房市的國進民退，就是采用這樣一種政策導向的方式讓民不得不退。2006年以後國進民退就開始的潮流，那時候政策沒真出手，因為有2008的大局。2008年本來有可能出手，但是金融危機來的貌似太可怕。把政府嚇住了。這次是玩真的。政府顯然在運籌上比以前胸有成竹多了。
問題是國進民退之後的經濟會怎麽樣？龍頭行業的寡頭壟斷肯定是一個不可避免的趨勢。仿照電信和交通這些行業情況，我們就可以預測一下將來的房地產業的情況了。房價還會不會下跌是很多人關心的問題。如果你相信我說的政策性的需求延遲的話，將來政策總會變向的。否則國企手裏的地就要抓瞎了。政策一旦放開，房價還會漲，至於漲到多高就不好說了。首先要漲的就是一線城市這種需求集中，降價猛烈的地區。什麽時候我現在不說，大家自己判斷吧。
