在最新的 《機會與繁榮促進法案》(OBBBA) 中,美國國會對《稅改與就業法案》(TCJA) 中的重要稅收優惠做了延長和優化,房地產開發商可從中受益顯著,主要體現在以下兩方麵:
政策亮點
199A條款(Qualified Business Income, QBI)20%扣除本應在2025年後失效,OBBBA將其永久化。
對高收入納稅人來說,收入門檻和過渡範圍大幅提高,意味著更多的房產業務收入可以享受扣除。
隻要某項業務的合格收入(QBI)≥$1,000,即可保證至少$400的最低扣除。
開發商如何利用?
示例:
開發商A通過自有公司(如LLC或S-corp)從出租物業、建築管理費、谘詢等業務中獲得合格商業收入(QBI)。
原先收入過高時,可能會因工資/資產測試被大幅限製,很多超過門檻的部分享受不到扣除。
現在,收入過渡階段擴大(夫妻合報從$100,000提高到$175,000),意味著更多高收入項目也能保留20%扣除,直接降低應稅收入。
政策亮點
OBBBA將179條款年度扣除上限從約$107萬提高到$250萬,並將資產總額閾值從$300萬提高到$400萬。
同時,恢複了第一年100%加速折舊,合格資產可立即全額折舊,政策持續至2029年底。
開發商如何利用?
示例:
開發商B購買並翻新一棟多戶住宅公寓,投入了新的電梯、公共區域裝修、家具、設備等。
通過成本細分(Cost Segregation),開發商將建築成本中的短期資產(如家具、燈具、軟裝)單獨分離出來,列入可加速折舊範圍。
結果是:這部分資產在當年就可100%一次性折舊,或在179條款下直接扣除,從而大幅抵消當年的租金收入或資本利得。
如果是貸款購置,這意味著業主可以用貸款資金做裝修,卻用稅收抵扣產生的現金流覆蓋部分利息和本金,極大提升杠杆效率。
QBI 20%扣除:降低營收應稅負擔,保護更多現金流。
第179條+加速折舊:一次性將大額投入變成當期費用,迅速抵消稅負,騰出資金再投入下一輪項目。
OBBBA讓這些政策不僅延長,更優化了門檻,更適配多戶住宅、翻新、公寓管理等各種商業地產項目。