在最新的 《機會與繁榮促進法案》(OBBBA) 中，美國國會對《稅改與就業法案》(TCJA) 中的重要稅收優惠做了延長和優化，房地產開發商可從中受益顯著，主要體現在以下兩方麵：
永久化 QBI 20% 扣除：開發商如何用？
政策亮點
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199A條款（Qualified Business Income, QBI）20%扣除本應在2025年後失效，OBBBA將其永久化。
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對高收入納稅人來說，收入門檻和過渡範圍大幅提高，意味著更多的房產業務收入可以享受扣除。
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隻要某項業務的合格收入（QBI）≥$1,000，即可保證至少$400的最低扣除。
開發商如何利用？
示例：
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開發商A通過自有公司（如LLC或S-corp）從出租物業、建築管理費、谘詢等業務中獲得合格商業收入（QBI）。
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原先收入過高時，可能會因工資/資產測試被大幅限製，很多超過門檻的部分享受不到扣除。
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現在，收入過渡階段擴大（夫妻合報從$100,000提高到$175,000），意味著更多高收入項目也能保留20%扣除，直接降低應稅收入。
提高第179條扣除 100%加速折舊：開發商如何用？
政策亮點
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OBBBA將179條款年度扣除上限從約$107萬提高到$250萬，並將資產總額閾值從$300萬提高到$400萬。
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同時，恢複了第一年100%加速折舊，合格資產可立即全額折舊，政策持續至2029年底。
開發商如何利用？
示例：
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開發商B購買並翻新一棟多戶住宅公寓，投入了新的電梯、公共區域裝修、家具、設備等。
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通過成本細分（Cost Segregation），開發商將建築成本中的短期資產（如家具、燈具、軟裝）單獨分離出來，列入可加速折舊範圍。
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結果是：這部分資產在當年就可100%一次性折舊，或在179條款下直接扣除，從而大幅抵消當年的租金收入或資本利得。
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如果是貸款購置，這意味著業主可以用貸款資金做裝修，卻用稅收抵扣產生的現金流覆蓋部分利息和本金，極大提升杠杆效率。
小結：稅收工具幫助房地產開發商鎖定現金流
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QBI 20%扣除：降低營收應稅負擔，保護更多現金流。
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第179條+加速折舊：一次性將大額投入變成當期費用，迅速抵消稅負，騰出資金再投入下一輪項目。
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OBBBA讓這些政策不僅延長，更優化了門檻，更適配多戶住宅、翻新、公寓管理等各種商業地產項目。
