袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
我又遇到一個棘手的問題！
在這個“投資房裝修”係列開始時，我談到打算將房子收回，做裝修後再上市出售。但這裏有個問題，裏麵的租客要清場。我這個房子兩三年前就準備賣，無奈一是疫情的緣故沒有市場。另外隔壁在蓋新房子，工地一團糟，不是賣房的時機。所以我在租客結束一年的租約，並沒有簽訂長期租約，而是Monthly Based按月續約，租金也沒有什麽漲，我原來的意圖是隨時可以讓租客清場。
現在澳洲保護租客的利益，即便沒有固定租約，還不能隨時請辭租客，法律規定需要給60天的通知，由中介將掛號信寄給租客簽字。房東還需要去警署簽一份公證書，因為現在租賃市場房源奇缺，有房東找借口將房客趕走，再高價出租。我去了警署宣誓，我真的是裝修房子，然後賣房子。搞得我反而成了犯人一樣，好像做了什麽虧心事。
這些都沒問題，租客也非常努力的找房子，我也每周兩次將就近地段、適合他們的房子，列出10個，幫助房客找房子，物業管理中介也給他們5星好評的推薦信。但兩個月下來，租客每周都遞交申請五六個，可就是拿不下房子。這讓我很無奈，最要命的還是維州的租賃法律，要是到期限租客找不到房子，他們有權不搬家，業主強行逐客，是要上法庭的。我緊張的是一旦期限到了，租客還是找不到房子，還不能強製他們搬家，那我後麵安排好的裝修工就要接手裝修，廚房、廁所都要敲掉重建，這不是要我的命？
究其原因有兩個：
第一，目前澳洲的租賃市場，房源奇缺，墨爾本空置率已經下降到曆史低點，我在看一個地段好，價格合理的房子，網站點擊率都到1500以上，並不是說網絡點擊的人都會看房，但每次房產中介開放，都會有10組以上租客排隊看房，也就是說租賃市場競爭極其激烈。
州府三申五令禁止“租金競拍”，什麽意思？比如中介將一個房子標價500塊/周，租客們自己競價，增加5%-10%很一般，然後中介挑一個高的。理論上講，這是違法的，但現實中都是那麽操作。我的租客幾乎每一個申請都提出願意加價，但是還是申請不到，所以價格並不是主要因素。
第二，我的這批租客是印度人，也有固定的工作，租金都按時交，他們是開辦公室清潔公司的，室內衛生保持都還不錯。但是一般的房東就是不喜歡印度人，因為很多印度租客一個2房的unit，會住10個8個人，另外就是咖喱味道很重。其實我也知道，隻要租客別將房子扒了，整塌了，點著了，都沒事。但是當一二十個房客申請同一個房子，任何房東都會挑挑揀揀的，印度租客肯定是放在最後的最後。
眼看大限將到，我就和印度租客溝通，我也再給他們一周的延長，再給周末兩天搬家的時間，也不額外收費。因為我接下去做大裝修，我也不會對屋況做退房檢查，押金會如數退還。他們也很好，答應在裝修工到達之前完全搬空，我也答應家具雜物來不及搬，可以再放在車庫裏一周。
那他們搬到哪裏？他們會臨時在朋友家搭一張床，家具就搬到朋友的倉庫裏，看來他們印度人還是很團結的，相互幫助，一方有難，八方援助。 但這不關我的事，總算拿到房子，下階段可以進入內部裝修。
這裏帶來什麽教訓？
1. 對租客：
我在很多投資理財的文章上分析過，隻要生活安定下來，經濟狀況稍微許可就應該買房。我們周圍很多朋友的孩子也逐漸大學畢業進入職場，在家住不慣，就在外麵租房子，反正有的是錢，大不了成為“月光族”。所以要鼓勵他們買房子。
沒有必要一步登天買豪華的房子、地大的房子，能有個基本居所，按揭和房租基本上差不多就可以。所不同的是自己買了房子是屬於自己的，不會受租賃市場的影響而租不到房子，整天擔心房東漲租金，或是被房東清場。二三十年後房子就屬於自己的了，有了起點再換理想的，“騎在馬上找馬”。
這也是我對印度租客的忠告，他們這兩個月找房子搞得很沮喪，別人根本不理不睬，受盡屈辱，說到這些，印度男子漢居然落淚。很可憐，但我無能為力。所以我勸他們，等身份拿到，買一個房子，稍微遠一點不要緊，房子破舊一點不要緊。
印度人很勤勞，也很聰明，什麽東西一學就會。有次他們的水龍頭壞了，中介告訴我水暖工上門修理要花上百塊錢，我去10分鍾就弄好了。印度租客感興趣在一旁看，我就將材料送給他們備用，並教他們如果修理，果然這兩年裏再也沒有來叫我。所以業餘時間搞點粉刷，修修補補，做花園什麽，對很多人來說隻是舉手之勞，再也不用為租房子受氣。
2. 對業主：
做房產租賃投資，首先你要有足夠強大的心理承受能力，盡管我都聘用地產租賃公司管理的，但和租客打交道什麽事情都可能發生。另外再好的租客都不會像自己房子那樣照料物業，其實隻要房客不是惡意破壞，什麽問題都可以解決。但業主需要學習當地的租賃法，要有一條明確的法規界限，什麽事情是房東的責任，什麽歸租客？物業管理中介僅僅是“踢皮球”而已，規定是房東的責任，你做不了，中介就找工人，就花冤枉錢。
現在物業投資越來越難，特別是我們維州，很多法律是傾斜保護租客的，稅務上也對投資者越來越不利，開支越來越大，還要推行“租金封頂”，房東不可以隨便加租金。所以進入地產投資，特別是租賃地產投資者，需要特別小心，這也是我要賣投資房的一個原因。
我爭取了兩個月的時間，園藝效果需要一段緩衝時間來呈現
