袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
正文
我們不少早年來北美和澳新的朋友，大多都已經有了自住房。不少朋友看準機會，還投了一些投資房，靠租金收入和長線的資產增值，積累了一些財富。在澳洲合理合法運用“負扣稅”政策，還可以降低收入所得稅。但現在這些朋友大多60歲以上，有些已經退休，有些將近退休，需要做一些資產的整合，向租金回報高，打理比較方便，但資產增值並不是放在首位的投資靠攏。
最近我就完成了一個投資房的裝修，在市場低迷，銀行利息居高不下的情況下，最終成功拍賣，售價居然遠遠高出我們的預期。所以我用這個係列慢慢介紹裝修-拍賣過程中的一些環節：包括局部的裝修，采用的一些策略，比較一些方法的優缺點，裝修和銷售成本的計算，遇到的一些問題解決方法等，最後再總體比較一下裝修前後的效果。通過這個實例給感興趣的朋友一點啟發：我可以做什麽？需要花多少錢？能達到什麽效果？
這個投資房是16年前買的磚結構Unit，兩房一廳一衛一車庫，有一個陽光房，帶有50多平米的前花園，總麵積210平米，地段相當好。該房子一直出租，盡管租客比較穩定，但設施陳舊，回報率很低。所以總體感覺是值得花錢裝修的，不但可以提升售價，也可以在眾多的房源中勝出。現在墨爾本房產市場低迷，並不是賣房的好時機，但租客有一輛卡車，停在車道上導致地麵塌陷，我決定在萬不得已的情況下，清空租客，裝修後再賣。
如何提升一個住房的價值？有很多方法，最常用的是裝修。但也不是說花越多的錢，裝修越豪華就越好，要看實用性和自己的經濟實力。特別對於投資房，需要注重性價比，也就是投入裝修的錢是不是值得？按照一些投資理論資料的建議，所花的裝修費不能超過房產價值的5%。但現在澳洲的通脹指數很高，可能5%很難做到像樣的裝修，所以需要認真規劃和計算，最終我會給大家一個實際結果。
現在澳洲是偏重保護租客利益的，我自己的房子還不能隨便辭退租客，即便是沒有租約合同（Monthly Base）的租客，需要去警署辦一個公證書，證明我的確是要裝修賣房，宣誓一點都沒有造假。因為現在不少房東找借口，將租客趕走，再大幅度漲租金，所以查的很緊。我真要賣房，所以不怕。全部手續辦完，還要給兩個月的期限，到時候能不能清空還不能百分百確定。
我通過租賃中介和租客商量，他們倒還好，同意我可以進行前院的修整，作為回報，我答應他們從現在開始，這個雜草叢生的花園，就由我來免費幫他們打理，也不會扣他們的押金。所以裝修的第一件事是安裝一個的圍欄，澳洲的圍欄有很多的類型，除了自己喜好，還要考慮看上去美觀大方，打理方便，花費的預算等因素。最重要的是盡可能和周圍的鄰居保持差不多風格的圍欄，要是新開發區、偏遠地區的整條街鄰居都沒有圍欄，最好忍一忍，別安裝圍欄。
我這個房子的左邊是一對西人小夫妻，小哥的動手能力非常強，他們圍欄的設計很具隱秘性，外麵是木結構的圍欄，裏麵還種植高兩米的綠籬，非常漂亮。但是這種圍欄的維護程度相當高，過一段時間就要修剪綠籬，工作量很大，而且需要若幹年才具有一定的規模。所以對我來說，不可取。
左邊的鄰居家，看上去的確非常漂亮
右邊是剛剛修建完畢的全新建築，是牆柱加鐵欄杆的結構，看上去比較現代化，但成本不低，而且工程量不小。
右邊鄰居家是新房子
於是我就選擇一種鐵質圍欄：頂端有箭頭，中間有圓圈，看上去也很現代化，可以快速安裝，費用也不太高。
我在網上找到Mready Fencing這家公司，直接就去了，這是一位華人開的倉庫批發加零售安裝的公司，原材料直接來自生產廠家，所以價格比較實惠。我們看到碩大的倉庫有各種式樣的圍欄，同一式樣的還有各種尺寸。我們當即就下單，老板還給我們一個折扣。沒幾天就安排一位安裝工，這是一位柬埔寨來的移民，技術很熟練，工具齊全，最主要是他很認真聽取我的要求（很多西人裝修工、安裝工比較固執，根本不聽顧客的意見）。首先在地上挖洞，將固定杆用水泥埋好，再將圍欄片安裝好，前後也就3-4小時。次日我們去檢查，已經非常牢固了，我們很滿意。
投資房的房東需要有足夠的心理承受力
院子是這樣的
雜草叢生
測量，有一個斜坡
安裝好的圍欄
將會在這一排種上玫瑰
斜坡的磚塊牆會漆上塗料
另外還有一個小插曲：我原先是按照實際尺寸測量的，按照這個尺寸落料。但忽略了中間杆子的距離，所以安裝完畢後，發現實際用的材料並沒有那麽多。我就和該公司的老板談此事，老板說已經看到帶回來的剩餘材料，二話不說就答應將剩餘部分的材料費退還給我，兩天後我就收到餘款，非常有誠信的公司。
這樣我在極短的時間裏，隻花了一千多一點，就安裝好美觀實用的鐵質圍欄，路人、租客和後來的買家看了也連連稱讚。
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