“驗房報告”應該由誰出？

澳州的維州政府正計劃推出一項房地產買賣的重大改革，要求房屋賣家在出售前主動提供建築和白蟻（Building & Pests）檢查報告（簡稱“驗房報告”），以減少購房者在看房過程中反複花錢做檢查的負擔。根據這項擬議中的方案，未來房屋賣家必須自行安排並支付建築和白蟻檢查費用，並將相關報告提供給所有潛在買家。買家在看房或準備競價前即可免費查看這些報告，從而避免重複支付檢查費用。 

一時間無論在“買房群”還是“業主群”都炸開了鍋：

1、  “買房群”：

這個現實問題一直困擾著“買房群體”，很多置業者都是新手，對屋況心裏沒底。對一些二手房房屋的缺陷很擔憂：是不是建築上有致命的問題？自己能不能修繕？會不會花天價修繕？ 

買房總要看十個八個房子吧？每看一個都要自己出600-800澳元的檢查費，拿到報告再來出價，再參加競拍。能拿下固然好，但絕大多數情況下都拿不到，那就白折騰，再來下一個。所以看了幾個自己非常喜歡的房子，多花很多錢，但就是沒買到心儀之房，別說有多沮喪。 

2、  “業主群”：

對於賣房的房東也很惱火，是你要買房，為什麽要我出錢做檢查？新房子沒問題，但幾十年的老房子，誰能保證一點小問題都沒有？要是作為公開的法定文件，對於那些沒有經驗、也不懂建築結構的買房者，一看就逃離，我還賣什麽房子？所以絕大多數賣房者都堅決抗拒，罵罵咧咧。 

我們需要理性看待問題。澳州是“聯邦製”，所以各州的立法會有很大的不同，其實在澳州的首都領地ACT，在20年前就已經對“建築和白蟻”檢查有立法，需要賣房的業主提供相關的報告，這種“堪培拉模式”在這 20多年的施行經驗證明，其做法能有效刺激買家出價的信心，保證市場的透明度，減少了買房者的擔憂心態。

 

專業“驗房師”做全麵評估

我先說一個我自己遇到的真實例子：

有次我賣一個50多年舊的房子，屋況沒有任何大問題，室內請注冊裝修工做了Renovation。但遇到一位首次置業者，需要在銀行高額貸款，銀行也是非常苛刻地要求做“驗房報告”。過去所謂的“驗房報告”和“房產價值評估報告”都是銀行出錢做的，但現在銀行為了節省開支，都需要賣家自己出錢，因為貸款者每看一個房都要出一筆驗房費，銀行也吃不消。 

我這個房子整個屋況都沒問題，但在外牆壁上看到一條曾經補過的縫隙，也不是我手上修補的，至少有20年以上的老疤痕，也沒有擴大的痕跡。但驗房師在報告中的“Major Defects”上注明，驗房師也不敢肯定，建議再繼續檢查，甚至可能要做地基的修正。我覺得買家是無中生有，果斷取消了賣房合約。 

按照銷售中介的介紹，剛好在同一時期他賣的一個房子，因為驗房報告說有白蟻跡象（不嚴重），於是買家再砍價5萬。因為業主急售，最終讓步4萬成交。而當時做全套滅除白蟻的處理，也不過一兩千塊錢。很多老奸巨猾的買房者，純粹是借此“有理”砍價。要是業主事先做驗房報告，大不了做一套白蟻處理，過一段時間再做一次檢測，一定會通過的。這就合理、合法贏得了主動權。

盡管維州的這項法案僅僅是個提案，至少要到2027年才實現，但預測基本上是會立法通過的。我最近準備賣房，經過權衡，我毅然決定自己出錢做一項“建築和白蟻（Building & Pests）”的驗房報告，將來等賣房開始，作為房東附加的法律文件。

 

11個大類，上百個檢測項目 

我們來看看該政策對買賣雙方的潛在利弊分析：

對賣方（業主）的影響：

利（Pros）

• 增加房產吸引力： 提前展示一份合格的驗房報告能建立透明度，讓潛在買家（尤其是初次置業者）感到安心，可能吸引更多人參與競價。
• 掌握修繕主動權： 賣方可以在掛牌前發現潛在的結構問題或蟲害，並選擇提前修複，避免在交易的關鍵時刻被買家以此為由大幅砍價。
• 加速成交： 買家無需再自行預約驗房師，減少了由於等待報告而產生的猶豫期，有助於推動更快的無條件合同（Unconditional Offer）。
• 成本回收的可能性： 參考“堪培拉模式”，法律可能允許賣方在合同簽訂後，從最終的買家手中收回這份報告的製作成本。

弊（Cons）

• 前期現金支出： 在尚未賣出房子前，業主需要先支付約 $500 - $800 的額外成本。
• 缺陷強製披露： 如果報告揭示了嚴重問題（如結構損壞或白蟻），賣方必須將其作為《Section 32》聲明的一部分進行披露，這可能會直接影響售價。或者花更多的錢修繕彌補。
• 潛在的法律責任： 雖然報告由專業人士出具，但如果由於報告質量引發爭議，賣方可能麵臨法律糾紛。 

對買方的影響：

利（Pros）

• 節省巨大開支： 許多買家在買到心儀的房子前，平均會支付 5 到 7 份驗房報告，累計支出可達數千澳元。新法實施後，這部分錢可以直接省下。
• 降低入場門檻： 買家在決定出價或參加拍賣前，就能清晰了解房屋狀況，不再需要“蒙著眼睛”做決策，大大降低了風險。
• 簡化流程： 無需自行聯係驗房師，隻需向中介索取報告即可，流程更簡單。

弊（Cons）

• 獨立性與信任危機： 買家可能會質疑“由賣方付費”的報告是否存在偏見或刻意掩蓋缺陷（盡管政府承諾會設立監管機製）。
• 追責難度： 如果日後發現房屋有問題，而買家並沒有直接雇傭驗房師，可能在法律上難以直接起訴驗房公司（取決於新法的最終細則）。
• 仍可能需要“二探”： 謹慎的買家為了求穩，可能還是會自掏腰包找自己信任的驗房師複查，從而導致額外的重複開銷。

 

各有利弊，最好做到皆大歡喜

綜上所述，不能簡單說是否值得做“驗房報告”，各有利弊。假如新政實施之後，那房東沒有選擇，隻是能否補救而已。

另外大家心有存疑的是“驗房師”是否值得信賴？在一個法製國家，注冊的“驗房師”都有一套檢測流程，也有嚴格的職業操守準則，不會因為“誰付錢就偏向於誰”，這關於他們未來執照是否能繼續持有的問題。當然可能在細節上有些側重，但八九不離十。